Nouvelle limite à 90 jours/an pour la location saisonnière

Rassurez-vous, propriétaires et hôtes Airbnb, vos tongs ne sont pas encore à la retraite ! Mais à partir de 2025, la fameuse limite des 120 jours pour louer votre résidence principale en location saisonnière peut être abaissée à seulement 90 jours par an. Zoom sur ce que cela implique pour vous.

Pourquoi cette réforme à 90 jours ?

Issue de la loi "Le Meur" (n° 2024‑1039 du 19 novembre 2024), cette mesure vise à protéger le parc locatif destiné aux habitants et à freiner l’expansion des locations courte durée, surtout dans les zones tendues. Concrètement, les communes situées en zone tendue (parfois même l’ensemble des communes, d’ici mai 2026) peuvent décider, par simple vote du conseil municipal, de réduire le plafond de 120 à 90 jours.

Qui est concerné ?

Principalement concernées : les résidences principales (habitées au moins 8 mois par an). Les résidences secondaires restent hors champ de ce plafond, mais attention : elles sont soumises à d’autres contraintes urbanistiques et de changement d’usage.

Ce que vous devez savoir en tant que propriétaire d'une résidence principale

Durée maximale réduite : votre résidence principale ne pourra plus être louée plus de 90 jours/an si la commune l’impose (sinon, 120 jours max).

Déclaration obligatoire : toutes les locations doivent être enregistrées en mairie, avec un numéro à faire apparaître sur vos annonces (Airbnb, Abritel…).

Changement d’usage : dépasser le seuil sans l’autorisation municipale peut nécessiter un changement d’usage du logement, complexe et potentiellement coûteux.

Amendes et contrôle : jusqu’à 15 000 € en cas de dépassement du quota, 10 000 € si vous ne déclarez pas, et 20 000 € en cas de fausse déclaration.

Pour y voir clair avant de bloquer votre calendrier, voici ce que chaque obligation implique et ce qu’elle coûte si elle n’est pas respectée :

Situation	Ce qui s’applique	Sanction ou conséquence
Plafond de nuitées (résidence principale)	120 jours/an par défaut, 90 jours si la commune l’a voté	Jusqu’à 15 000 € en cas de dépassement
Déclaration en mairie	Numéro d’enregistrement obligatoire sur toutes vos annonces	10 000 € en l’absence de déclaration
Exactitude des informations déclarées	Les données transmises doivent correspondre à la réalité	20 000 € en cas de fausse déclaration
Dépassement du seuil sans autorisation	Le logement bascule vers une demande de changement d’usage	Démarche complexe et potentiellement coûteuse
Location d’une chambre, hôte présent	Le compteur ne s’enclenche que si vous êtes absent du logement	Aucun jour consommé tant que vous restez sur place
Résidence secondaire	Pas de quota de nuitées	Changement d’usage et règles d’urbanisme
Alternatives une fois le quota atteint	Bail mobilité (1 à 10 mois), colocation, bail meublé classique	Revenus complémentaires sans dépasser le seuil

Que faut-il faire concrètement ?

Voici quelques pistes pour naviguer sereinement dans ce nouveau cadre :

Renseignez-vous auprès de votre mairie : chaque commune adopte ou non la limite à 90 jours, à vérifier avant de planifier vos réservations.

Déclarez votre location dès maintenant via le formulaire Cerfa ou le téléservice municipal. Vous obtiendrez un numéro à insérer dans vos annonces.

Planifiez malin : anticipez votre calendrier pour ne pas dépasser les jours autorisés, surtout en haute saison !

Surveillez le compteur : les plateformes doivent désactiver vos annonces au-delà du seuil si la commune impose un numéro d’enregistrement.

Explorez d’autres formats : envisagez le bail mobilité (1 à 10 mois), la colocation ou la location à l’année (bail meublé classique) pour compléter vos revenus sans frais.

Les petites anecdotes à garder en tête

Alors oui, 90 jours, c’est un peu comme un pot de Nutella : on voudrait en profiter plus, mais on doit se limiter . Et si vous louez une petite partie de votre logement (comme une chambre), le compteur ne s’enclenche que si l’hôte reste absent.

En définitive

La nouvelle limite à 90 jours/an pour la location saisonnière est un changement important pour les propriétaires de résidences principales. Confortable pour vous ? Ça dépend : si vous aviez l’habitude de louer tout l’été, il est temps de revoir votre calendrier ou d’explorer d’autres formules. Mais avec un peu d’organisation, vous resterez dans les clous… et éviterez amendes et gros mots. Alors, prêt à jongler entre vacances, réglementation et rentabilité ?

Questions fréquentes

La limite de 90 jours s’applique-t-elle partout en France ? Non. Le plafond reste à 120 jours par défaut. Ce sont les communes qui peuvent décider de l’abaisser à 90 jours par un vote du conseil municipal, dans les zones tendues d’abord, et potentiellement partout d’ici mai 2026. Tant que votre commune n’a rien voté, vous restez sur 120 jours.

Comment savoir si ma commune est passée à 90 jours ? Appelez la mairie avant de bloquer votre calendrier de saison. La décision vient d’une délibération du conseil municipal, elle peut donc tomber d’une année sur l’autre. Vérifiez avant chaque saison, pas une fois pour toutes.

Je loue une chambre chez moi, est-ce que ça compte dans le quota ? Le compteur ne s’enclenche que si vous êtes absent du logement pendant la location. Si vous restez sur place et que vous louez une pièce, vous ne consommez pas vos jours. C’est la nuance qui change tout pour les hôtes qui louent une chambre toute l’année.

Qu’est-ce que je risque si je dépasse le plafond ? Jusqu’à 15 000 € pour un dépassement du quota. L’absence de déclaration en mairie est punie de 10 000 €, et une fausse déclaration de 20 000 €. Les plateformes doivent par ailleurs désactiver votre annonce au-delà du seuil quand la commune impose un numéro d’enregistrement, donc le dépassement se voit.

Ma résidence secondaire est-elle concernée par les 90 jours ? Non, le plafond vise les résidences principales, c’est-à-dire les logements occupés au moins huit mois par an. Une résidence secondaire n’a pas de quota de nuitées. Elle relève en revanche du changement d’usage et des contraintes d’urbanisme, souvent plus lourdes à gérer qu’un compteur de jours.

Que faire une fois mes 90 jours consommés ? Vous pouvez basculer sur d’autres formats pour le reste de l’année : le bail mobilité, de un à dix mois, la colocation, ou un bail meublé classique. Dépasser le seuil sans autorisation municipale vous entraîne vers une demande de changement d’usage, longue et coûteuse. Calez votre calendrier en amont, surtout sur la haute saison.