Airbnb 2025: novas regras na cidade

O ano de 2025 marca um ponto de viragem importante para os alugueres de curta duração em França. Depois de vários anos de debates públicos, estudos, propostas legislativas e queixas de habitantes revoltados, as grandes cidades francesas estão a tomar uma atitude mais firme. O seu objetivo? Encontrar um equilíbrio entre o acolhimento dos viajantes e a manutenção de um parque imobiliário acessível aos habitantes locais.

Neste artigo, damos uma vista de olhos abrangente e acessível aos novos regulamentos da Airbnb em 2025, com exemplos concretos de Paris, Lyon, Marselha, Nice e outras cidades. Aperta o cinto: apesar de ser tudo muito administrativo, vamos tentar torná-lo fácil de digerir… e até um pouco divertido!

• Limitar o défice de habitação nos centros das cidades.
• Impedir a conversão de habitações em “quase-hotéis”.
• Controlar a conversão de segundas residências em alojamentos de férias mobilados.
• Reforçar o controlo fiscal, nomeadamente através de uma maior transparência das plataformas.
• Cria um quadro mais justo para os anfitriões “amadores” do que para os profissionais.

Esta lei, aprovada no final de 2024, confere às autarquias locais mais poderes para regulamentar os alojamentos turísticos mobilados. Em particular, permite-lhes

• reduz o limite máximo de 120 para 90 dias para as residências principais,
• Aumenta o número de zonas de acesso restrito,
• introduz quotas ou proibições de acordo com a vizinhança,
• Aumenta as sanções.

Esta lei, combinada com a vontade política local e os contextos geográficos, cria uma paisagem muito heterogénea de uma cidade para outra. Paris não funciona como Nice, Lyon não tem os mesmos problemas que Biarritz e Marselha adoptou a sua própria lógica.

Paris é, desde há muito, o símbolo do conflito Airbnb. Em 2025, a tendência deverá manter-se: a Câmara Municipal quer limitar drasticamente a oferta de alojamentos turísticos mobilados, a fim de recuperar o alojamento para os seus habitantes.

Em Paris, as residências principais só podem ser arrendadas durante 90 dias por ano civil.
Trata-se de uma redução significativa em relação aos 120 dias anteriormente autorizados.

Porque alguns anfitriões contornavam as regras dividindo as suas estadias, multiplicando o número de propriedades declaradas ou utilizando várias plataformas ao mesmo tempo. Por conseguinte, a cidade decidiu :

• melhor cruzamento de dados,
• intensifica os controlos automáticos,
• penaliza as ultrapassagens mais rápidas.

Desde que o limite foi introduzido :

• o número de anúncios em alguns bairros diminuiu ligeiramente (nomeadamente nos 3.º, 4.º, 11.º e 18.º bairros),
• dos proprietários mudaram para o aluguer mobilado de longa duração, que é mais estável,
• alguns “super-hosts” tiveram de repensar o seu modelo de negócio.

E há boas notícias para os parisienses: de acordo com vários estudos municipais, a pressão sobre a habitação diminuiu ligeiramente em certos bairros.

Há vários anos que Lyon tem uma política bastante rigorosa em relação à Airbnb. Em 2025, reforça ainda mais esta abordagem.

1. Declaração obrigatória à Câmara Municipal.
2. Obtém um número de registo, que deve figurar em todos os anúncios.
3. Mudança obrigatória de utilização no caso de uma segunda habitação ou de um aluguer que exceda os limites estabelecidos.
4. Possibilidade de adaptar os tectos por bairro (Presqu’île, Vieux-Lyon, Guillotière, etc.).

O proprietário de um apartamento T1 em Vieux-Lyon que pretenda alugar 200 noites por ano deve :

• solicita uma mudança de utilização,
• fornece documentação comprovativa pormenorizada,
• Por vezes, compensa colocando outro imóvel de novo no mercado residencial.

Por outras palavras, já não se trata apenas de uma formalidade.

Em Marselha, a Câmara Municipal optou por um instrumento simples mas eficaz: o registo obrigatório.

Todos os anfitriões devem declarar o seu alojamento na plataforma oficial. É gerado um número único e, sem ele, nenhum anúncio pode ser legalmente colocado online.

Em 2025, a Câmara Municipal começou :

• verifica a taxa turística declarada,
• identificar incoerências entre as plataformas e os registos municipais,
• penaliza os anfitriões que não cumpram as suas obrigações.

• Um aumento significativo do profissionalismo dos nossos anfitriões,
• redução da publicidade ilegal,
• e uma melhor perceção do fenómeno por parte dos habitantes, que anteriormente se tinham cansado do incómodo.

Atualmente, cada cidade adapta as suas regras de acordo com o seu próprio contexto.

Nice tem várias zonas:

• zonas muito turísticas onde a mudança de utilização é quase sistemática,
• zonas tampão onde a Câmara Municipal pode limitar o número de licenças,
• zonas “tranquilas” onde os hóspedes têm um pouco mais de espaço de manobra.

Os estudantes que subarrendam temporariamente o seu alojamento devem agora obter uma autorização específica, válida apenas por um ano.

Entre 2018 e 2023, Bordéus registou uma explosão de alugueres turísticos.
Até 2025, a cidade :

• impõe quotas,
• proíbe certas transformações de segundas residências em Airbnb,
• favorece claramente a habitação.

Como estâncias balneares, estas cidades tiveram de :

• proteger o parque habitacional dos residentes,
• limita o número de novas unidades de alojamento de férias mobiladas,
• impõe regras mais rigorosas nas zonas mais procuradas.

Também aqui, os anfitriões têm muitas vezes de lidar com licenças de curta duração, pedidos de alteração de utilização ou de indemnização.

Embora cada cidade tenha as suas caraterísticas específicas, há certas regras que se aplicam em toda a França.

Quer vivas em Marselha, Paris ou Nantes, tens de declarar o teu imóvel se o arrendares a curto prazo.

Essencial para evitar multas e manter o teu anúncio online.

• 90 dias nas cidades que adoptaram os novos limites,
• 120 dias noutro local.

É a regra mais mal compreendida… mas também a mais dispendiosa se cometeres um erro.

• declaração de rendimentos,
• cobrança da taxa turística,
• maior atenção à transparência (as plataformas transmitem dados).

Aqui ficam algumas dicas simples para te ajudar a continuar a alugar com tranquilidade

As regras mudam rapidamente, por vezes de um bairro para outro.

Um calendário claro, contas limpas e um bom acompanhamento administrativo podem evitar muitos problemas.

Tens menos noites disponíveis?
Faz as tuas apostas em :

• uma melhor qualidade de acolhimento,
• preços coerentes,
• estadias mais longas.

Esta é frequentemente uma boa solução de compromisso entre :

• rentabilidade,
• tranquilidade,
• conformidade legal.

Em 2025, as principais cidades francesas não pretendem eliminar os alugueres da Airbnb, mas sim regulamentá-los.
Para os anfitriões, isto significa menos improvisação e mais estrutura – por vezes restritiva, mas também mais clara.

Uma coisa é certa: o aluguer sazonal não está morto. Está a evoluir.
E aqueles que se adaptarem agora continuarão a receber viajantes e turistas… legalmente e sem surpresas desagradáveis na caixa de correio.