Airbnb 2025: novas regras nas cidades

O essencial. As novas regras Airbnb de 2025 dependem da cidade e do estatuto do imóvel. Paris limitou o arrendamento turístico de uma residência principal a 90 dias por ano civil desde 1 de janeiro de 2025; Lyon aplica igualmente um teto de 90 dias. Para uma residência secundária, um número de registo nunca substitui uma eventual autorização de mudança de utilização. Antes de publicar, verifique separadamente a duração autorizada, a declaração e as autorizações exigidas para o endereço do imóvel.

As grandes cidades procuram preservar habitações para os seus residentes ao mesmo tempo que mantêm o acolhimento turístico. A dificuldade, para um anfitrião, é prática: uma regra válida em Paris pode ser diferente em Bordéus, e um procedimento cumprido não dispensa os outros.

Porque 2025 é um ano decisivo para a regulamentação Airbnb ?

Atualizado a 2 de outubro de 2026. A lei n.º 2024-1039 de 19 de novembro de 2024, conhecida como lei Le Meur, alargou os meios de que as comunas dispõem para regular os alojamentos locais. Em 2025, algumas reduziram a duração de arrendamento das residências principais; outras alteraram as suas condições de autorização. A Airbnb não tem um regime jurídico distinto: as regras aplicam-se também aos imóveis oferecidos noutras plataformas.

Os grandes objetivos das novas regras

As comunas querem limitar a conversão de habitações em alojamentos turísticos e controlar melhor os arrendamentos. A transmissão de dados pelas plataformas à administração fiscal integra-se no dispositivo DAC7: isso não dispensa o senhor de declarar os seus rendimentos. Os poderes locais e os seus limites estão detalhados no nosso artigo sobre a lei Le Meur e o arrendamento mobilado.

: o reforço da “lei Le Meur”

A lei autoriza, entre outras medidas, uma comuna a reduzir de 120 para 90 dias a duração anual do arrendamento turístico de uma residência principal, caso tome essa decisão. Alarga também as ferramentas locais relativas à mudança de utilização. Não reduziu automaticamente o teto para 90 dias em toda a França.

Paris : a capital apertou ainda mais

Em Paris, o estatuto de residência principal determina o primeiro procedimento. O seu arrendamento turístico está limitado a 90 dias por ano civil; outro imóvel exige autorizações antes da primeira colocação no mercado. A Ville de Paris expõe as formalidades para cada situação.

A redução do teto : 90 dias no máximo

Desde 1 de janeiro de 2025, não pode arrendar a sua residência principal parisiense por mais de 90 dias por ano civil enquanto alojamento local. O limite anterior era de 120 dias. Some as noites reservadas em todas as suas plataformas: abrir dois calendários não cria dois tetos. O nosso artigo dedicado a o limite de 90 dias para o alojamento local explica este cálculo.

Porque esta mudança ?

Paris apresenta esta redução como um meio de proteger o parque de habitações permanentes. A cidade impõe também o registo do alojamento e a afixação do seu número no anúncio. Para um imóvel que não seja a sua residência principal, exige uma autorização de mudança de utilização com compensação, bem como uma alteração de destino: registar o anúncio não regulariza a sua falta.

Um impacto já visível

O teto reduziu o número de noites que um anfitrião pode propor legalmente na sua residência principal. Contudo, não encontramos um balanço municipal que permita atribuir a essa medida isolada a diminuição das anúncios em certos distritos ou uma estabilização do mercado habitacional. Esses efeitos não devem ser apresentados como garantidos.

Lyon : prioridade aos residentes e enquadramento das residências secundárias

Em Lyon, a residência principal pode ser arrendada até 90 dias por ano após registo. Para um imóvel que não seja a residência principal do senhorio, a cidade especifica que o número de registo não equivale a autorização: é preciso solicitar a mudança de utilização antes de arrendar. As condições de compensação dependem nomeadamente da área, do setor e da qualidade do proprietário. A folha de procedimento da Ville de Lyon distingue esses casos.

As principais obrigações para os anfitriões lyonnais

Registe o imóvel e transponha o número obtido nos seus anúncios. Se não se tratar da sua residência principal, submeta também um pedido de mudança de utilização. Para uma pessoa singular e um imóvel com menos de 35 m² fora do hipercentro, Lyon prevê autorizações temporárias cujo número e duração são limitados; as outras configurações podem exigir uma compensação. A regra não se deduz, portanto, apenas pelo nome do bairro.

Porque é que Lyon é tão rigorosa ?

Tomemos o T1 do Vieux-Lyon cujo proprietário prevê 200 noites de arrendamento turístico por ano. Se for a sua residência principal, esse projeto ultrapassa o teto lyonês. Se for outro imóvel, o cálculo das noites não substitui o exame da mudança de utilização: deve submeter o seu projeto à cidade, que determinará as condições aplicáveis a esse endereço. Por vezes, exige-se uma compensação. Peça a resposta antes de prometer as noites.

Marselha : registo e mudança de utilização

Em Marselha, o senhorio declara o seu alojamento no portal local da taxa de estadia e obtém um número de registo a transpor nos seus anúncios. Para um imóvel diferente da sua residência principal, é necessária uma autorização de mudança de utilização desde o primeiro dia. A Ville de Marseille detalha os dois procedimentos.

Um número obrigatório de 13 dígitos

Marselha emite um número de registo de 13 dígitos após validação da conta do anfitrião. Ele consta em cada anúncio. Mantenha o recibo acessível: é a prova da declaração, não a prova de uma autorização de mudança de utilização.

Taxa de estadia e transmissão fiscal : dois circuitos distintos

Não confunda os circuitos de dados. A taxa de estadia segue as suas próprias regras de declaração e cobrança; além disso, as plataformas transmitem informações à administração fiscal ao abrigo do dispositivo DAC7.

O impacto em Marselha

O registo dá um procedimento identificável aos anfitriões e à cidade. Isso não permite, por si só, afirmar que os anúncios irregulares diminuíram ou que as incómodas reduziram. Na data desta atualização, não dispomos de um balanço oficial que sustente essas duas afirmações.

Nice, Bordéus, Biarritz : estratégias locais muito diferentes

O ponto comum é o controlo da transformação de habitações. As modalidades, essas, mudam efetivamente de uma comuna para outra: compensação em Bordéus e Biarritz, autorizações encadradas por zonas em Saint-Malo, novo regulamento de mudança de utilização em Nice desde setembro de 2026. Não transponha para o seu imóvel uma regra lida para a cidade vizinha.

Nice : um enquadramento preciso por bairros

A Métropole Nice Côte d’Azur indica que um novo regulamento de mudança de utilização se aplica desde 1 de setembro de 2026 e que comporta zonas com quotas. Isso torna obsoleta a descrição anterior de três categorias fixas, «muito turísticas», «amortecedoras» e «calmas», que aqui constava. Para um imóvel concreto, é necessário verificar o zoneamento e as condições do regulamento em vigor. Um arrendamento misto entre ano letivo e verão turístico também tem um procedimento próprio; não confirmámos a antiga afirmação segundo a qual todos os estudantes subarrendatários deviam obter uma autorização específica de um ano.

Bordéus : mudança de utilização e compensação

Bordéus submete a transformação de um imóvel em alojamento turístico a uma autorização de mudança de utilização com compensação, segundo a apresentação publicada pela cidade. Esta regra existe desde 1 de março de 2018: apresentá-la como um quota instaurado em 2025 seria enganador. Uma residência principal arrendada dentro do limite indicado pela cidade enquadra-se num caso distinto. Antes de uma compra destinada ao arrendamento turístico, verifique a viabilidade da compensação.

Biarritz e Saint-Malo : tensões turísticas

Em Biarritz, o regulamento aplicável a várias comunas do País Basco sujeita os novos alojamentos turísticos ao princípio da compensação, com exceções definidas, nomeadamente para certos arrendamentos mistos. Em Saint-Malo, a autorização temporária de mudança de utilização depende de um quota no setor habitacional. Esses mecanismos não são intercambiáveis: uma compensação possível em Biarritz não informa sobre as vagas ainda disponíveis num setor de Saint-Malo.

Esta tabela indica a questão a resolver antes da publicação. Evita sobretudo tomar o número de registo por uma autorização geral.

Ville	Règle vérifiée	Ce que l’hôte doit trancher avant de publier
Paris	90 jours pour la résidence principale ; autorisations supplémentaires pour un autre logement	Le bien est-il votre résidence principale, ou faut-il d’abord obtenir le changement d’usage et de destination ?
Lyon	90 jours pour la résidence principale ; changement d’usage pour un autre logement	La surface, le secteur et votre situation déclenchent-ils une compensation ?
Marseille	Enregistrement local ; changement d’usage hors résidence principale	Avez-vous l’autorisation requise en plus du numéro ?
Nice	Nouveau règlement de changement d’usage depuis septembre 2026, avec zones à quotas	Quelle règle s’applique à l’adresse exacte du logement ?
Bordeaux	Changement d’usage avec compensation pour transformer un logement en hébergement touristique	La compensation est-elle réalisable avant l’achat ou la conversion ?
Biarritz et Saint-Malo	Compensation avec exceptions à Biarritz ; quotas sectoriels à Saint-Malo	Votre projet entre-t-il dans une exception, ou reste-t-il une autorisation disponible ?

As obrigações gerais de todos os anfitriões em 2025

Um arrendamento turístico pode acumular vários procedimentos. A declaração do alojamento, o registo com número, a autorização de mudança de utilização e as obrigações fiscais respondem a questões diferentes. O detalhe dos documentos e formalidades consta da nossa lista de documentos obrigatórios de um alojamento local.

Declaração obrigatória na câmara municipal

A simples declaração de um alojamento local faz-se na câmara municipal, exceto quando o imóvel é a residência principal do senhorio. Numa comuna que impõe o registo, em contrapartida, o procedimento abrange também as residências principais. Para distinguir os procedimentos, consulte o nosso guia de declaração de um alojamento local, depois o serviço eletrónico da sua câmara municipal.

Afixação do número de registo

Quando o registo se aplica, inscreva o número obtido em cada anúncio. Não o confunda com um número fiscal nem com uma autorização de mudança de utilização. A página dedicada a a regulamentação francesa dos alojamentos local dá os referenciais nacionais; a câmara municipal confirma o regime local.

Respeito do teto anual

O teto reduzido para 90 dias só vale onde a comuna o adotou. Diz respeito ao arrendamento turístico da residência principal, e conta-se por ano civil, todas as plataformas incluídas. Verifique a decisão municipal antes de reabrir o seu calendário: Paris e Lyon aplicam 90 dias.

Mudança de utilização para as residências secundárias

Nas cidades que regulam esse uso, arrendar turisticamente um imóvel que não seja a sua residência principal pode exigir uma autorização desde a primeira estadia. O simples depósito de uma declaração ou a obtenção de um número não bastam. Verifique também o regulamento da copropriedade e, se for inquilino, o seu direito a subarrendar.

Obrigações fiscais

Declare os rendimentos de arrendamento segundo o regime aplicável à sua atividade. Verifique quem cobra e entrega a taxa de estadia para cada reserva: a plataforma pode encarregar-se disso em certos casos, mas isso não justifica ignorar as suas reservas diretas. O dispositivo DAC7 transmite informações à administração fiscal; compare o seu resumo com as suas próprias contas.

Como adaptar-se às novas regulamentações ?

Comece por uma ficha por imóvel, com o seu endereço, o seu estatuto de residência principal ou não, o número de registo e as autorizações obtidas. Acrescente o limite anual aplicável e as noites já arrendadas. Este documento serve para verificar um anúncio; um guia de boas-vindas, mesmo muito completo, não substitui qualquer procedimento na câmara municipal.

Informar-se regularmente

Consulte a página da sua câmara municipal antes de cada época e após qualquer modificação do imóvel ou da sua atividade. Nice alterou, por exemplo, o seu regulamento em setembro de 2026. Uma captura do seu dossiê antigo não prova que as condições de um novo pedido sejam idênticas.

Profissionalizar a sua gestão

Mantenha um calendário único se publicar em várias plataformas. Conserve os recibos, as decisões de autorização e o cálculo das noites com os seus documentos contabilísticos. Uma questão colocada pela câmara trata-se melhor com uma data e uma peça do que com a lembrança de um calendário.

Otimizar o seu anúncio

Uma duração autorizada mais curta pode levar a rever as datas disponíveis, as tarifas e a duração mínima das estadias. Não prometa uma chegada autónoma ou um equipamento cujas instruções já não estejam atualizadas. Na StyQR, observamos internamente que 40 % das consultas de guias se fazem numa língua diferente do francês: verifique nomeadamente se as suas indicações de check-in continuam compreensíveis para esses hóspedes. A atualização de um guia de boas-vindas digital corrige a informação destinada ao hóspede; ela não altera nem o anúncio nem as suas autorizações.

Pensar na arrendamento de média duração

Um arrendamento mobilado com contrato de habitação pode ser uma outra estratégia para um imóvel que já não deseja oferecer a uma clientela de passagem. Exige todavia analisar o contrato adequado, a situação do inquilino e as regras próprias a esse modo de arrendamento. Não apresente uma estadia turística prolongada simplesmente como forma de contornar uma mudança de utilização.

Conclusão : uma nova realidade que também pode abrir oportunidades

As regras locais não proíbem em todo o lado o arrendamento turístico. Obriga a distinguir os projetos realizáveis daqueles que exigem autorização prévia ou compensação. Um proprietário que verifica isso antes de abrir o seu calendário evita construir a sua época com noites que não pode oferecer.

Uma vez tratados os procedimentos, o acolhimento continua a ser um trabalho distinto. Para um imóvel arrendado pontualmente a conhecidos, um documento partilhado pode ser suficiente; a solução StyQR para os alojamentos locais facilita sobretudo a atualização e o partilhar das instruções aos hóspedes. Ela não certifica a conformidade do imóvel.

Perguntas frequentes

Quantos dias posso arrendar a minha residência principal em 2025 ? Depende da comuna. Paris aplicou um teto de 90 dias por ano civil desde 1 de janeiro de 2025, e Lyon indica igualmente 90 dias. Não suponha que este número vale em toda a parte: verifique a decisão da sua câmara municipal.

É necessário declarar o imóvel na câmara mesmo numa pequena comuna ? A declaração simples aplica-se aos alojamentos locais, excepto quando o imóvel é a residência principal do senhorio. Onde um procedimento de registo é imposto, ele abrange também essa residência principal. O tamanho da comuna não basta, portanto, para determinar o procedimento.

O que é a mudança de utilização e quem deve pedi-la ? É a autorização a examinar quando uma habitação é destinada ao arrendamento turístico numa comuna que regula esse uso. Diz respeito nomeadamente a projetos relativos a um imóvel que não seja a residência principal. Em Lyon, o proprietário do T1 do Vieux-Lyon previsto para 200 noites deve fazer examinar o seu projeto antes de arrendar; o número de registo não resolve a questão.

As regras são as mesmas em toda a cidade ? Nem sempre. Lyon modulará certas condições de autorização segundo o setor e a área; Saint-Malo aplica quotas por setor. Em Nice, é agora necessário consultar o regulamento em vigor desde setembro de 2026, em vez de reprender a antiga descrição de três tipos de zonas.

As plataformas transmitem os meus rendimentos à administração ? Sim, o dispositivo DAC7 prevê a transmissão de informações pelas plataformas à administração fiscal. Isso não substitui a sua declaração de rendimentos. A taxa de estadia segue modalidades de cobrança distintas, a verificar para as suas reservas diretas e as efetuadas por uma plataforma.

A média duração é uma boa solução se perder noites ? Pode ser adequada se pretende realmente passar para outro modo de arrendamento e usar o contrato apropriado. Não transforma automaticamente um arrendamento turístico em contrato de habitação. Compare o projeto, as suas regras e os rendimentos esperados antes de alterar o seu anúncio.