Airbnb 2025: novas regras nas cidades

O ano de 2025 marca uma viragem decisiva para o alojamento local em França. Depois de vários anos de debates públicos, estudos, propostas legislativas e queixas de moradores exasperados, as grandes cidades francesas endureceram o discurso. O objetivo? Encontrar um equilíbrio entre receber hóspedes e manter um parque habitacional acessível a quem vive na cidade.

Neste artigo, fazemos um panorama completo e acessível das novas regras do Airbnb em 2025, com exemplos concretos de Paris, Lyon, Marselha, Nice e outras cidades. Aperte o cinto: mesmo sendo tudo muito burocrático, vamos tentar tornar a leitura leve… e até simpática!

Porque é que 2025 é um ano decisivo para a regulamentação do Airbnb?

Desde a explosão das plataformas de arrendamento entre particulares, no início da década de 2010, as cidades tiveram de se adaptar. Algumas reagiram mais cedo, outras demoraram, mas hoje todas reconhecem que este tipo de arrendamento tem um impacto enorme no mercado da habitação.

Os grandes objetivos das novas regras

Os objetivos são claros. Travar a escassez de habitação nos centros das cidades, impedir a transformação de casas em “quase hotéis”, regular as segundas habitações convertidas em alojamento local. Juntam-se a isso um controlo fiscal reforçado, possível graças à transparência das plataformas, e a vontade de criar um enquadramento mais justo para os anfitriões “amadores” face aos profissionais.

: a afirmação da “lei Le Meur”

Este diploma, aprovado no final de 2024, dá aos municípios mais margem para regular o alojamento local. Permite, designadamente:

• reduzir o limite de 120 para90 diasno caso das habitações próprias permanentes,
• multiplicar as zonas regulamentadas,
• instituir quotas ou proibições consoante os bairros,
• agravar as sanções.

Esta lei, aliada à vontade política local e aos contextos geográficos, cria um panorama muito heterogéneo de cidade para cidade. Paris não funciona como Nice, Lyon não tem os mesmos problemas de Biarritz e Marselha segue a sua própria lógica.

Paris: a capital aperta ainda mais o cerco

Paris foi durante muito tempo a cidade-símbolo do conflito com o Airbnb. Em 2025, a tendência confirma-se: a câmara quer limitar drasticamente a oferta de alojamento local para recuperar casas destinadas a quem lá vive.

A redução do limite: 90 dias no máximo

Em Paris, a habitação própria permanente só pode agora ser arrendada 90 dias por ano civil.

É uma descida significativa face aos 120 dias anteriormente autorizados.

Porque é que isto mudou?

Porque alguns anfitriões contornavam as regras, fracionando as estadias, multiplicando os imóveis declarados ou usando várias plataformas ao mesmo tempo. A cidade decidiu então:

A cidade optou por cruzar melhor os dados, reforçar as verificações automatizadas e sancionar mais depressa quem excede os limites.

Um impacto já visível

Desde a entrada em vigor deste limite:

Desde então, o número de anúncios diminuiu ligeiramente em alguns arrondissements, sobretudo no 3.º, no 4.º, no 11.º e no 18.º. Vários proprietários passaram para o arrendamento mobilado de longa duração, mais estável, e alguns “superanfitriões” tiveram de repensar o seu modelo de negócio.

E há boas notícias para os parisienses: segundo vários estudos municipais, a pressão sobre a habitação estabilizou ligeiramente em certos bairros.

Lyon: prioridade aos residentes e regulação das segundas habitações

Lyon aplica há vários anos uma política bastante rígida em relação ao Airbnb. Em 2025, reforça ainda mais essa abordagem.

As principais obrigações dos anfitriões de Lyon

1. Declaração obrigatóriajunto da câmara municipal.
2. Obtenção de um número de registo, que tem de constar em todos os anúncios.
3. Alteração de utilização obrigatóriaquando se trata de uma segunda habitação ou de um arrendamento que excede os limites fixados.
4. Possibilidade de limitesadaptados a cada bairro (Presqu’île, Vieux-Lyon, Guillotière…).

Porque é que Lyon é tão rigorosa?

Um proprietário de um T1 no Vieux-Lyon que queira arrendar 200 noites por ano terá de:

Esse proprietário tem de pedir uma alteração de utilização, apresentar comprovativos detalhados e, por vezes, compensar colocando outro imóvel no mercado residencial.

Ou seja: já não é uma simples formalidade.

Marselha: registo para todos e fiscalização fiscal

Em Marselha, o município apostou numa ferramenta simples mas eficaz: o registo obrigatório.

Um número de 13 dígitos obrigatório

Cada anfitrião tem de declarar o seu alojamento na plataforma oficial. É gerado um número único e, sem ele, nenhum anúncio pode ser publicado legalmente.

Fiscalização reforçada

Em 2025, a câmara municipal começou a:

A câmara verifica as taxas turísticas declaradas, deteta incoerências entre as plataformas e os registos municipais e sanciona os anfitriões que não cumprem as obrigações.

O impacto em Marselha

Os anfitriões profissionalizaram-se de forma evidente. Os anúncios ilegais recuaram. E os moradores, até então saturados com os incómodos, têm hoje uma melhor perceção do fenómeno.

Nice, Bordéus, Biarritz: estratégias locais muito diferentes

Cada cidade adapta agora as suas regras ao seu próprio contexto.

Nice: uma regulação fina, bairro a bairro

Nice distingue várias zonas:

Nice distingue três tipos de zona. Nas muito turísticas, a alteração de utilização é quase sistemática. Nas zonas “tampão”, a câmara pode limitar o número de autorizações. Nas zonas “calmas”, os anfitriões mantêm um pouco mais de margem.

Os estudantes que subarrendam temporariamente a sua casa passam a precisar de uma autorização específica, válida por um único ano.

Bordéus: quotas e restrições

Entre 2018 e 2023, Bordéus assistiu a uma explosão do alojamento local.

Em 2025, a cidade:

Em 2025, a cidade impõe quotas, proíbe certas conversões de segundas habitações em Airbnb e privilegia claramente a habitação residencial.

Biarritz e Saint-Malo: tensões turísticas

Sendo estâncias balneares, estas cidades tiveram de:

Estas cidades tiveram de proteger o parque habitacional para os residentes, limitar a criação de novos alojamentos locais e impor regras mais rígidas nas zonas mais procuradas.

Também aqui os anfitriões têm frequentemente de lidar com autorizações de curta validade, pedidos de alteração de utilização ou medidas de compensação.

A tabela seguinte resume, cidade a cidade, a principal medida de 2025 e o que exige, na prática, ao anfitrião.

Cidade	Principal medida em 2025	O que o anfitrião tem de fazer
Paris	Limite reduzido para 90 dias por ano civil na residência principal	Controlar o calendário ao dia: cruzamento de dados e sanções mais rápidas
Lyon	Mudança de uso para as segundas habitações, limites por bairro	Declarar na câmara, exibir o número de registo, por vezes compensar
Marselha	Número de registo de 13 algarismos obrigatório	Sem esse número não há anúncio legal; taxa turística cruzada com os registos
Nice	Três tipos de zonas: muito turística, intermédia e calma	Mudança de uso quase sistemática na zona muito turística; autorização de um ano para estudantes que subarrendam
Bordéus	Quotas e proibição de certas conversões de segundas habitações	Verificar antes de comprar ou converter: a habitação residencial tem prioridade
Biarritz e Saint-Malo	Limitação da criação de novos alojamentos turísticos	Lidar com autorizações de curta duração, mudança de uso ou compensação

As obrigações gerais de todos os anfitriões em 2025

Ainda que cada cidade tenha as suas especificidades, há regras válidas em todo o território francês.

Declaração obrigatória na câmara municipal

Esteja em Marselha, Paris ou Nantes, tem de declarar o imóvel se o arrendar como alojamento local.

Indicação do número de registo

Indispensável para evitar multas e manter o anúncio online.

Cumprimento do limite anual

O limite anual é de 90 dias nas cidades que adotaram as novas limitações e de 120 dias nas restantes.

Alteração de utilização para as segundas habitações

É a regra mais mal compreendida… e também a mais cara em caso de erro.

Obrigações fiscais

• declaração dos rendimentos,
• cobrança da taxa turística,
• atenção redobrada à transparência (as plataformas transmitem os dados).

Como adaptar-se às novas regras?

Ficam aqui alguns conselhos simples para continuar a arrendar com tranquilidade

Informar-se regularmente

As regras mudam depressa e, por vezes, de bairro para bairro.

Profissionalizar a gestão

Um calendário claro, uma contabilidade em ordem e um bom acompanhamento administrativo evitam muitos dissabores.

Otimizar o anúncio

Menos noites disponíveis?

Aposte em:

Menos noites disponíveis significa apostar numa melhor qualidade de acolhimento, em preços coerentes e em estadias mais longas.

Pensar no arrendamento de média duração

É muitas vezes um bom compromisso entre:

É muitas vezes um bom compromisso entre rentabilidade, tranquilidade e conformidade legal.

Conclusão: uma nova realidade que também pode abrir oportunidades

Em 2025, as grandes cidades francesas não procuram eliminar o arrendamento via Airbnb, mas regulá-lo.

Para os anfitriões, isso significa menos improviso e mais estrutura: às vezes exigente, mas também mais claro.

Uma coisa é certa: o alojamento local não morreu. Está a mudar.

E quem se adaptar desde já vai continuar a receber hóspedes e turistas… com total legalidade e sem surpresas desagradáveis na caixa do correio.

Perguntas frequentes

Quantos dias posso arrendar a minha residência principal em 2025? O limite é de 90 dias por ano civil nas cidades que adotaram o novo teto, a começar por Paris, e mantém-se nos 120 dias nas restantes. A lei Le Meur, aprovada no final de 2024, permite aos municípios descer de 120 para 90. Confirme a regra do seu município antes de abrir o calendário: pode ter mudado desde a última temporada.

É preciso declarar o alojamento na câmara municipal mesmo num município pequeno? A declaração do alojamento turístico aplica-se em toda a França, quer arrende em Paris, em Marselha ou em Nantes. Dela resulta um número de registo que tem de constar em todos os seus anúncios. Em Marselha, esse número de 13 dígitos condiciona a publicação: sem ele, o anúncio não é legal.

O que é a mudança de uso e quem tem de a pedir? Diz respeito às segundas habitações arrendadas por curta duração e aos arrendamentos que ultrapassam os limites fixados pelo município. É a regra menos compreendida e a mais cara quando é esquecida. Em Lyon, o proprietário de um T1 no Vieux-Lyon que pretenda 200 noites por ano tem de reunir um dossiê de comprovativos e, às vezes, compensar recolocando outra habitação no mercado residencial.

As regras são as mesmas em toda a cidade? Não, e é aí que mais anfitriões caem. Nice distingue zonas muito turísticas, onde a mudança de uso é quase sistemática, zonas tampão, onde o número de autorizações pode ser limitado, e zonas mais calmas, com alguma margem. Lyon também pode fixar limites por bairro, da Presqu’île à Guillotière.

As plataformas comunicam os meus rendimentos à administração? Sim, e é precisamente essa transparência imposta às plataformas que tornou possível o reforço do controlo fiscal. Continua obrigado a declarar os rendimentos do arrendamento e a cobrar a taxa turística. Em Marselha, a câmara cruza as taxas declaradas com os registos municipais para detetar incoerências.

O arrendamento de média duração é uma boa solução se perder noites? Muitas vezes sim: é um compromisso entre rentabilidade, tranquilidade e conformidade, e alguns proprietários parisienses já passaram para o arrendamento mobilado de longa duração, mais estável. Mas não é uma escolha neutra, o rendimento por noite desce e o perfil do viajante muda. Se o seu alojamento vive sobretudo de estadias curtas na época alta, comece pela qualidade do acolhimento, preços coerentes e estadias mais longas.