Airbnb 2025 : nouvelles règles en ville

L’essentiel. Les nouvelles règles Airbnb de 2025 dépendent de la ville et du statut du logement. Paris a limité la location touristique d’une résidence principale à 90 jours par année civile dès le 1er janvier 2025 ; Lyon applique également un plafond de 90 jours. Pour une résidence secondaire, un numéro d’enregistrement ne remplace jamais une éventuelle autorisation de changement d’usage. Avant de publier, vérifiez séparément la durée autorisée, la déclaration et les autorisations exigées à l’adresse du bien.

Les grandes villes cherchent à préserver des logements pour leurs habitants tout en maintenant l’accueil touristique. La difficulté, pour un hôte, est pratique : une règle vraie à Paris peut être différente à Bordeaux, et une formalité accomplie ne dispense pas des autres.

Pourquoi 2025 est une année clé pour la réglementation Airbnb ?

À jour au 2 octobre 2026. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a élargi les moyens dont disposent les communes pour réguler les meublés de tourisme. En 2025, certaines ont abaissé la durée de location des résidences principales ; d’autres ont fait évoluer leurs conditions d’autorisation. Airbnb n’a pas de régime juridique distinct : les règles concernent aussi les logements proposés sur d’autres plateformes.

Les grands objectifs des nouvelles règles

Les communes veulent limiter la conversion de logements en hébergements touristiques et mieux contrôler les locations. La transmission de données par les plateformes à l’administration fiscale relève, elle, du dispositif DAC7 : elle ne dispense pas le loueur de déclarer ses revenus. Les pouvoirs locaux et leurs limites sont détaillés dans notre article sur la loi Le Meur et la location meublée.

: la montée en puissance de la “loi Le Meur”

La loi autorise notamment une commune à ramener de 120 à 90 jours la durée annuelle de location touristique d’une résidence principale, si elle prend cette décision. Elle élargit aussi les outils locaux relatifs au changement d’usage. Elle n’a pas abaissé le plafond à 90 jours automatiquement dans toute la France.

Paris : la capitale serre encore davantage la vis

À Paris, le statut de résidence principale décide de la première démarche. Sa location touristique est limitée à 90 jours par année civile ; un autre logement exige des autorisations avant la première mise en location. La Ville de Paris expose les formalités pour chaque situation.

La réduction du plafond : 90 jours maximum

Depuis le 1er janvier 2025, vous ne pouvez pas louer votre résidence principale parisienne plus de 90 jours par année civile en meublé de tourisme. La limite antérieure était de 120 jours. Additionnez les nuits réservées sur toutes vos plateformes : ouvrir deux calendriers ne crée pas deux plafonds. Notre article consacré à la limite de 90 jours en location saisonnière développe ce calcul.

Pourquoi ce changement ?

Paris présente cet abaissement comme un moyen de protéger le parc de logements permanents. La ville impose aussi l’enregistrement du meublé et l’affichage de son numéro sur l’annonce. Pour un logement qui n’est pas votre résidence principale, elle demande une autorisation de changement d’usage avec compensation ainsi qu’un changement de destination : enregistrer l’annonce ne régularise pas leur absence.

Un impact déjà visible

Le plafond a réduit le nombre de nuits qu’un hôte peut proposer légalement dans sa résidence principale. En revanche, nous n’avons pas trouvé de bilan municipal permettant d’attribuer à cette seule mesure une baisse des annonces dans certains arrondissements ou une stabilisation du marché du logement. Ces effets ne doivent pas être présentés comme acquis.

Lyon : priorité aux résidents et encadrement des résidences secondaires

À Lyon, la résidence principale peut être louée jusqu’à 90 jours par an après enregistrement. Pour un logement qui n’est pas la résidence principale du loueur, la ville précise que le numéro d’enregistrement ne vaut pas autorisation : il faut demander le changement d’usage avant de louer. Les conditions de compensation dépendent notamment de la surface, du secteur et de la qualité du propriétaire. La fiche de démarche de la Ville de Lyon distingue ces cas.

Les principales obligations pour les hôtes lyonnais

Enregistrez le logement et reportez le numéro obtenu sur vos annonces. S’il ne s’agit pas de votre résidence principale, déposez aussi une demande de changement d’usage. Pour une personne physique et un logement de moins de 35 m² hors hypercentre, Lyon prévoit des autorisations temporaires dont le nombre et la durée sont limités ; les autres configurations peuvent relever d’une compensation. La règle ne se déduit donc pas du seul nom du quartier.

Pourquoi Lyon est-elle si stricte ?

Prenons le T1 du Vieux-Lyon dont le propriétaire envisage 200 nuits de location touristique par an. S’il s’agit de sa résidence principale, ce projet dépasse le plafond lyonnais. S’il s’agit d’un autre logement, le calcul des nuits ne remplace pas l’examen du changement d’usage : il doit soumettre son projet à la ville, qui déterminera les conditions applicables à cette adresse. Parfois, une compensation est exigée. Demandez la réponse avant de promettre les nuitées.

Marseille : enregistrement et changement d’usage

À Marseille, le loueur déclare son meublé sur le portail local de la taxe de séjour et obtient un numéro d’enregistrement à reporter sur ses annonces. Pour un logement autre que sa résidence principale, une autorisation de changement d’usage est nécessaire dès le premier jour. La Ville de Marseille détaille les deux démarches.

Un numéro à 13 chiffres obligatoire

Marseille délivre un numéro d’enregistrement à 13 chiffres après validation du compte hébergeur. Il figure sur chaque annonce. Gardez le récépissé accessible : c’est la preuve de la déclaration, pas celle d’une autorisation de changement d’usage.

Taxe de séjour et transmission fiscale : deux circuits distincts

Ne confondez pas les circuits de données. La taxe de séjour suit ses propres règles de déclaration et de collecte ; les plateformes transmettent par ailleurs des informations à l’administration fiscale au titre du dispositif DAC7.

L’impact à Marseille

L’enregistrement donne une démarche identifiable aux hôtes et à la ville. Il ne permet pas, à lui seul, d’affirmer que les annonces irrégulières ont reculé ou que les nuisances ont diminué. À la date de cette mise à jour, nous n’avons pas de bilan officiel étayant ces deux affirmations.

Nice, Bordeaux, Biarritz : des stratégies locales très différentes

Le point commun est le contrôle de la transformation des logements. Les modalités, elles, changent réellement d’une commune à l’autre : compensation à Bordeaux et Biarritz, autorisations encadrées par zones à Saint-Malo, nouveau règlement de changement d’usage à Nice depuis septembre 2026. Ne transposez pas à votre bien une règle lue pour la ville voisine.

Nice : un encadrement pointu par quartiers

La Métropole Nice Côte d’Azur indique qu’un nouveau règlement de changement d’usage s’applique depuis le 1er septembre 2026 et qu’il comporte des zones à quotas. Cela rend périmée la description de trois catégories fixes, « très touristiques », « tampons » et « calmes », donnée auparavant ici. Pour un logement précis, il faut vérifier le zonage et les conditions du règlement en vigueur. Une location mixte entre année étudiante et été touristique fait également l’objet d’une démarche propre ; nous n’avons pas confirmé l’ancienne affirmation selon laquelle tous les étudiants sous-loueurs devaient obtenir une autorisation spécifique d’un an.

Bordeaux : changement d’usage et compensation

Bordeaux soumet la transformation d’un logement en location touristique à une autorisation de changement d’usage avec compensation, selon la présentation publiée par la ville. Cette règle existe depuis le 1er mars 2018 : la présenter comme un quota instauré en 2025 serait trompeur. Une résidence principale louée dans la limite indiquée par la ville relève d’un autre cas. Avant un achat destiné à la location touristique, vérifiez la faisabilité de la compensation.

Biarritz et Saint-Malo : tensions touristiques

À Biarritz, le règlement applicable à plusieurs communes du Pays basque soumet les nouveaux meublés touristiques au principe de compensation, avec des exceptions définies, notamment pour certaines locations mixtes. À Saint-Malo, l’autorisation temporaire de changement d’usage dépend d’un quota dans le secteur du logement. Ces mécanismes ne sont pas interchangeables : une compensation possible à Biarritz ne vous renseigne pas sur les places encore disponibles dans un secteur malouin.

Ce tableau indique la question à régler avant la mise en ligne. Il évite surtout de prendre le numéro d’enregistrement pour une autorisation générale.

Ville	Règle vérifiée	Ce que l’hôte doit trancher avant de publier
Paris	90 jours pour la résidence principale ; autorisations supplémentaires pour un autre logement	Le bien est-il votre résidence principale, ou faut-il d’abord obtenir le changement d’usage et de destination ?
Lyon	90 jours pour la résidence principale ; changement d’usage pour un autre logement	La surface, le secteur et votre situation déclenchent-ils une compensation ?
Marseille	Enregistrement local ; changement d’usage hors résidence principale	Avez-vous l’autorisation requise en plus du numéro ?
Nice	Nouveau règlement de changement d’usage depuis septembre 2026, avec zones à quotas	Quelle règle s’applique à l’adresse exacte du logement ?
Bordeaux	Changement d’usage avec compensation pour transformer un logement en hébergement touristique	La compensation est-elle réalisable avant l’achat ou la conversion ?
Biarritz et Saint-Malo	Compensation avec exceptions à Biarritz ; quotas sectoriels à Saint-Malo	Votre projet entre-t-il dans une exception, ou reste-t-il une autorisation disponible ?

Les obligations générales pour tous les hôtes en 2025

Une location touristique peut cumuler plusieurs démarches. La déclaration du meublé, l’enregistrement avec numéro, l’autorisation de changement d’usage et les obligations fiscales répondent à des questions différentes. Le détail des pièces et formalités figure dans notre liste des documents obligatoires d’un meublé de tourisme.

Déclaration obligatoire en mairie

La déclaration simple d’un meublé de tourisme s’effectue en mairie, sauf lorsque le logement est la résidence principale du loueur. Dans une commune qui impose l’enregistrement, en revanche, la démarche concerne aussi les résidences principales. Pour distinguer les procédures, consultez notre guide de déclaration d’un meublé de tourisme, puis le téléservice de votre mairie.

Affichage du numéro d’enregistrement

Quand l’enregistrement s’applique, inscrivez le numéro obtenu sur chaque annonce. Ne le confondez ni avec un numéro fiscal ni avec une autorisation de changement d’usage. La page consacrée à la réglementation française des locations courte durée donne les repères nationaux ; la mairie confirme le régime local.

Respect du plafond annuel

Le plafond réduit à 90 jours ne vaut que là où la commune l’a adopté. Il concerne la location touristique de la résidence principale, et se compte par année civile, toutes plateformes confondues. Vérifiez la décision municipale avant de rouvrir votre calendrier : Paris et Lyon appliquent 90 jours.

Changement d’usage pour les résidences secondaires

Dans les villes qui réglementent cet usage, louer touristiquement un logement qui n’est pas votre résidence principale peut exiger une autorisation dès le premier séjour. Le simple dépôt d’une déclaration ou l’obtention d’un numéro ne suffisent pas. Vérifiez aussi le règlement de copropriété et, si vous êtes locataire, votre droit de sous-louer.

Obligations fiscales

Déclarez les revenus locatifs selon le régime qui s’applique à votre activité. Vérifiez qui collecte et reverse la taxe de séjour pour chaque réservation : la plateforme peut s’en charger dans certains cas, mais cela ne justifie pas d’ignorer vos réservations directes. Le dispositif DAC7 transmet des informations à l’administration fiscale ; comparez son récapitulatif avec vos propres comptes.

Comment s’adapter aux nouvelles réglementations ?

Commencez par une fiche par logement, avec son adresse, son statut de résidence principale ou non, le numéro d’enregistrement et les autorisations obtenues. Ajoutez la limite annuelle applicable et les nuits déjà louées. Ce document sert à vérifier une annonce ; un livret d’accueil, même très complet, ne remplace aucune démarche en mairie.

S’informer régulièrement

Consultez la page de votre mairie avant chaque saison et après toute modification du logement ou de votre activité. Nice a, par exemple, changé son règlement en septembre 2026. Une capture de votre ancien dossier ne prouve pas que les conditions d’une nouvelle demande sont identiques.

Professionnaliser sa gestion

Tenez un calendrier unique si vous publiez sur plusieurs plateformes. Conservez les récépissés, les décisions d’autorisation et le décompte des nuits avec vos documents comptables. Une question posée par la mairie se traite mieux avec une date et une pièce qu’avec le souvenir d’un calendrier.

Optimiser son annonce

Une durée autorisée plus courte peut conduire à revoir les dates ouvertes, les tarifs et la durée minimale des séjours. Ne promettez pas une arrivée autonome ou un équipement dont les consignes ne sont plus à jour. Chez StyQR, nous observons en interne que 40 % des consultations de livrets se font dans une langue autre que le français : vérifiez notamment que vos indications d’arrivée restent compréhensibles pour ces voyageurs. La mise à jour d’un livret d’accueil digital corrige l’information destinée au voyageur ; elle ne modifie ni l’annonce ni vos autorisations.

Penser à la location moyenne durée

Une location meublée avec bail d’habitation peut être une autre stratégie pour un logement que vous ne souhaitez plus proposer à une clientèle de passage. Elle suppose toutefois d’examiner le bail adapté, la situation du locataire et les règles propres à ce mode de location. Ne présentez pas un séjour touristique simplement prolongé comme un moyen de contourner un changement d’usage.

Conclusion : une nouvelle réalité qui peut aussi ouvrir des opportunités

Les règles locales n’interdisent pas partout la location touristique. Elles obligent à distinguer les projets réalisables de ceux qui nécessitent une autorisation préalable ou une compensation. Un propriétaire qui le vérifie avant d’ouvrir son calendrier évite de construire sa saison sur des nuits qu’il ne peut pas proposer.

Une fois les démarches réglées, l’accueil reste un travail distinct. Pour un logement loué ponctuellement à des proches, un document partagé peut suffire ; la solution StyQR pour les locations courte durée facilite surtout la mise à jour et le partage des consignes aux voyageurs. Elle ne certifie pas la conformité du logement.

Questions fréquentes

Je peux louer ma résidence principale combien de jours en 2025 ? Cela dépend de la commune. Paris a appliqué un plafond de 90 jours par année civile dès le 1er janvier 2025, et Lyon indique également 90 jours. Ne supposez pas que ce chiffre vaut partout : vérifiez la décision de votre mairie.

Faut-il déclarer son logement en mairie même dans une petite commune ? La déclaration simple s’applique aux meublés de tourisme, sauf lorsque le logement est la résidence principale du loueur. Là où une procédure d’enregistrement est imposée, elle concerne aussi cette résidence principale. La taille de la commune ne suffit donc pas à déterminer la démarche.

Qu’est-ce que le changement d’usage et qui doit le demander ? C’est l’autorisation à examiner lorsqu’un logement d’habitation est affecté à la location touristique dans une commune qui réglemente cet usage. Elle concerne notamment les projets portant sur un logement autre que la résidence principale. À Lyon, le propriétaire du T1 du Vieux-Lyon envisagé pour 200 nuits doit faire examiner son projet avant de louer ; le numéro d’enregistrement ne tranche pas la question.

Les règles sont-elles les mêmes dans toute la ville ? Pas toujours. Lyon module certaines conditions d’autorisation selon le secteur et la surface ; Saint-Malo applique des quotas par secteur. À Nice, il faut désormais consulter le règlement entré en vigueur en septembre 2026, plutôt que reprendre l’ancienne description de trois types de zones.

Est-ce que les plateformes transmettent mes revenus à l’administration ? Oui, le dispositif DAC7 prévoit la transmission d’informations par les plateformes à l’administration fiscale. Cela ne remplace pas votre déclaration de revenus. La taxe de séjour suit des modalités de collecte distinctes, à vérifier pour vos réservations directes et celles passées par une plateforme.

La moyenne durée est-elle une bonne solution si je perds des nuits ? Elle peut convenir si vous souhaitez réellement passer à un autre mode de location et utiliser le bail approprié. Elle ne transforme pas automatiquement une location touristique en location d’habitation. Comparez le projet, ses règles et ses recettes attendues avant de modifier votre annonce.