Airbnb 2025: nuevas normas en la ciudad

El año 2025 marca un giro importante para el alquiler de corta duración en Francia. Tras varios años de debates públicos, estudios, propuestas legislativas y quejas de vecinos hartos, las grandes ciudades francesas han endurecido su postura. ¿El objetivo? Encontrar un equilibrio entre la acogida de huéspedes y el mantenimiento de un parque de viviendas accesible para los residentes.

En este artículo hacemos un repaso completo y fácil de seguir de las nuevas normativas de Airbnb en 2025, con ejemplos concretos de París, Lyon, Marsella, Niza y otras ciudades. Abróchense el cinturón: aunque todo esto sea muy administrativo, vamos a intentar hacerlo digerible… ¡e incluso un poco ameno!

¿Por qué 2025 es un año clave para la normativa de Airbnb?

Desde la explosión de las plataformas de alquiler entre particulares a principios de la década de 2010, las ciudades han tenido que adaptarse. Algunas reaccionaron antes, otras tardaron, pero hoy todas reconocen que estos alquileres tienen un impacto enorme en el mercado de la vivienda.

Los grandes objetivos de las nuevas normas

• Limitar la escasez de viviendaen los centros urbanos.
• Evitar la transformación de viviendas en “casi hoteles”.
• Regular las segundas residenciasconvertidas en viviendas de uso turístico.
• Reforzar el control fiscal, sobre todo mediante la transparencia de las plataformas.
• Crear un marco más equitativopara los anfitriones «aficionados» frente a los profesionales.

: el avance de la “ley Le Meur”

Este texto, aprobado a finales de 2024, otorga a los municipios más margen para regular las viviendas de uso turístico. Permite, en concreto:

• reducir el límite de 120 a90 díaspara las residencias principales,
• multiplicar las zonas reguladas,
• establecer cupos o prohibiciones según los barrios,
• endurecer las sanciones.

Esta ley, unida a la voluntad política local y a los contextos geográficos, crea un panorama muy heterogéneo según la ciudad. París no funciona como Niza, Lyon no tiene los mismos problemas que Biarritz y Marsella aplica su propia lógica.

París: la capital aprieta aún más las tuercas

París ha sido durante mucho tiempo la ciudad símbolo del conflicto con Airbnb. En 2025 la tendencia se confirma: el ayuntamiento quiere reducir drásticamente la oferta de viviendas de uso turístico para recuperar pisos destinados a sus residentes.

La reducción del límite: 90 días como máximo

En París, la residencia principal solo puede alquilarse 90 días por año natural.

Es una bajada considerable frente a los 120 días permitidos anteriormente.

¿Por qué este cambio?

Porque algunos anfitriones eludían las normas fraccionando las estancias, declarando varios inmuebles o utilizando varias plataformas a la vez. Por eso la ciudad ha decidido:

• cruzar mejor los datos,
• reforzar los controles automatizados,
• sancionar más rápido los excesos.

Un impacto ya visible

Desde la aplicación de este límite:

• el número de anuncios en algunos distritos ha bajado ligeramente (sobre todo en los distritos 3, 4, 11 y 18),
• algunos propietarios se han pasado al alquiler amueblado de larga duración, más estable,
• ciertos “superanfitriones” han tenido que replantear su modelo de negocio.

Y una buena noticia para los parisinos: según varios estudios municipales, la presión sobre la vivienda se ha estabilizado ligeramente en algunos barrios.

Lyon: prioridad a los residentes y control de las segundas residencias

Lyon aplica desde hace varios años una política bastante estricta con Airbnb. En 2025 refuerza aún más este enfoque.

Las principales obligaciones para los anfitriones de Lyon

1. Declaración obligatoriaante el ayuntamiento.
2. Obtención de un número de registro, que debe aparecer en todos los anuncios.
3. Cambio de uso obligatoriocuando se trata de una segunda residencia o de un alquiler que supera los límites fijados.
4. Posibilidad de límitesadaptados por barrio (Presqu’île, Vieux-Lyon, Guillotière…).

¿Por qué Lyon es tan estricta?

El propietario de un estudio en el Vieux-Lyon que quiera alquilarlo 200 noches al año deberá:

• solicitar un cambio de uso,
• aportar justificantes precisos,
• a veces compensar poniendo otro inmueble en el mercado residencial.

Está claro que ya no es un simple trámite.

Marsella: registro para todos y controles fiscales

En Marsella, el ayuntamiento ha apostado por una herramienta sencilla pero eficaz: el registro obligatorio.

Un número de 13 cifras obligatorio

Cada anfitrión debe declarar su vivienda en la plataforma oficial. Se genera un número único y, sin él, ningún anuncio puede publicarse legalmente.

Controles reforzados

En 2025, el ayuntamiento ha empezado a:

• comprobar las tasas turísticas declaradas,
• detectar las incoherencias entre las plataformas y los registros municipales,
• sancionar a los anfitriones que no cumplen sus obligaciones.

El impacto en Marsella

• Una profesionalización notable de los anfitriones,
• una bajada de los anuncios ilegales,
• y una mejor percepción del fenómeno por parte de los vecinos, hasta entonces cansados de las molestias.

Niza, Burdeos, Biarritz: estrategias locales muy distintas

Cada ciudad adapta ahora sus normas a su propio contexto.

Niza: una regulación muy fina por barrios

Niza distingue varias zonas:

• zonas muy turísticasdonde el cambio de uso es casi sistemático,
• zonas “de transición” donde el ayuntamiento puede limitar el número de autorizaciones,
• zonas “tranquilas” donde los anfitriones tienen algo más de margen de maniobra.

Los estudiantes que subarriendan temporalmente su vivienda deben obtener ahora una autorización específica, válida un solo año.

Burdeos: cupos y restricciones

Burdeos vivió entre 2018 y 2023 una explosión de los alquileres turísticos.

En 2025, la ciudad:

• impone cupos,
• prohíbe determinadas conversiones de segundas residencias en Airbnb,
• apuesta claramente por la vivienda residencial.

Biarritz y Saint-Malo: tensiones turísticas

Al ser localidades costeras, estas ciudades han tenido que:

• proteger el parque de viviendas para sus residentes,
• limitar la creación de nuevas viviendas de uso turístico,
• imponer normas más estrictas en las zonas más demandadas.

También aquí los anfitriones deben lidiar a menudo con autorizaciones de corta duración, solicitudes de cambio de uso o compensaciones.

Las obligaciones generales para todos los anfitriones en 2025

Aunque cada ciudad tiene sus particularidades, algunas normas son válidas en toda Francia.

Declaración obligatoria en el ayuntamiento

Tanto si está en Marsella, como en París o Nantes, debe declarar su inmueble si lo alquila por corta duración.

Publicación del número de registro

Imprescindible para evitar multas y mantener su anuncio en línea.

Respeto del límite anual

• 90 díasen las ciudades que han adoptado las nuevas limitaciones,
• 120 díasen el resto.

Cambio de uso para las segundas residencias

Es la norma peor entendida… pero también la más costosa en caso de error.

Obligaciones fiscales

• declaración de los ingresos,
• recaudación de la tasa turística,
• mayor atención a la transparencia (las plataformas transmiten los datos).

¿Cómo adaptarse a las nuevas normativas?

Estos son algunos consejos sencillos para seguir alquilando con total tranquilidad

Informarse con regularidad

Las normas cambian rápido y, a veces, de un barrio a otro.

Profesionalizar la gestión

Un calendario claro, una contabilidad ordenada y un buen seguimiento administrativo pueden evitarle muchos problemas.

Optimizar el anuncio

¿Menos noches disponibles?

Apueste por:

• una mejor calidad de acogida,
• tarifas coherentes,
• estancias más largas.

Pensar en el alquiler de media duración

Suele ser un buen equilibrio entre:

• rentabilidad,
• tranquilidad,
• cumplimiento legal.

Conclusión: una nueva realidad que también puede abrir oportunidades

En 2025, las grandes ciudades francesas no pretenden acabar con los alquileres de Airbnb, sino regularlos.

Para los anfitriones, esto significa menos improvisación y más estructura: a veces es una limitación, pero también resulta más claro.

Una cosa es segura: el alquiler vacacional no ha muerto. Está evolucionando.

Y quienes se adapten desde ahora seguirán recibiendo huéspedes y turistas… con total legalidad y sin sorpresas desagradables en el buzón.