Airbnb 2025: nuevas normas en la ciudad

El año 2025 marca un importante punto de inflexión para los alquileres de corta duración en Francia. Tras varios años de debate público, estudios, propuestas legislativas y quejas de residentes locales enfadados, las principales ciudades francesas están adoptando una línea más dura. ¿Su objetivo? Encontrar un equilibrio entre el alojamiento de los viajeros y el mantenimiento de un parque de viviendas accesible a los residentes locales.

En este artículo, echamos un vistazo completo y accesible a la nueva normativa sobre Airbnb en 2025, con ejemplos concretos de París, Lyon, Marsella, Niza y otras ciudades. Abróchate el cinturón: aunque todo es muy administrativo, vamos a intentar que sea fácil de digerir… ¡e incluso un poco divertido!

• Limitar la escasez de viviendas en los centros urbanos.
• Impedir la conversión de viviendas en «cuasi-hoteles».
• Control de la transformación de segundas viviendas en alojamientos de vacaciones amueblados.
• Reforzar el control fiscal, en particular haciendo que las plataformas sean más transparentes.
• Crear un marco más justo para los anfitriones «aficionados» en comparación con los profesionales.

Esta ley, aprobada a finales de 2024, otorga a las autoridades locales mayores competencias para regular los alojamientos turísticos amueblados. En concreto, les permite:

• reducir el límite máximo de 120 a 90 días para las viviendas principales,
• aumentar el número de zonas restringidas,
• introducir cuotas o prohibiciones según la vecindad,
• aumentar las penas.

Esta ley, combinada con la voluntad política local y los contextos geográficos, crea un paisaje muy heterogéneo de una ciudad a otra. París no funciona como Niza, Lyon no tiene los mismos problemas que Biarritz, y Marsella ha adoptado su propia lógica.

París ha sido durante mucho tiempo el símbolo del conflicto de Airbnb. En 2025, la tendencia va a continuar: el Ayuntamiento quiere limitar drásticamente la oferta de alojamientos turísticos amueblados para recuperar viviendas para sus residentes.

En París, las residencias principales ahora sólo pueden alquilarse durante 90 días por año natural.
Se trata de una reducción significativa respecto a los 120 días autorizados anteriormente.

Porque algunos anfitriones eludían las normas fraccionando sus estancias, multiplicando el número de propiedades declaradas o utilizando varias plataformas al mismo tiempo. Por ello, la ciudad ha decidido :

• mejorar las referencias cruzadas de los datos,
• intensificar los controles automatizados,
• penalizar los adelantamientos más rápidos.

Desde que se introdujo el tope :

• el número de anuncios en algunos distritos disminuyó ligeramente (sobre todo en los distritos 3, 4, 11 y 18),
• de los propietarios se han pasado al alquiler amueblado a largo plazo, que es más estable,
• algunos «superanfitriones» han tenido que replantearse su modelo de negocio.

Y hay buenas noticias para los parisinos: según varios estudios municipales, la presión sobre la vivienda se ha estabilizado ligeramente en algunos distritos.

Lyon lleva varios años aplicando una política bastante estricta respecto a Airbnb. En 2025, intensificará aún más este planteamiento.

1. Declaración obligatoria ante el ayuntamiento.
2. Obtener un número de registro, que debe figurar en todos los anuncios.
3. Cambio de uso obligatorio en caso de segunda vivienda o alquiler que supere los límites establecidos.
4. Posibilidad de techos adaptados por barrios (Presqu’île, Vieux-Lyon, Guillotière, etc.).

El propietario de un apartamento T1 en Vieux-Lyon que desee alquilar 200 noches al año debe :

• solicitar un cambio de uso,
• aportar documentación justificativa detallada,
• a veces compensan volviendo a poner otra propiedad en el mercado residencial.

En otras palabras, ya no es sólo una formalidad.

En Marsella, el ayuntamiento ha optado por una herramienta sencilla pero eficaz: el registro obligatorio.

Todos los anfitriones deben declarar su alojamiento en la plataforma oficial. Se genera un número único, y sin él, ningún anuncio puede publicarse legalmente en Internet.

En 2025, el Ayuntamiento comenzó :

• comprueba la tasa turística declarada,
• identificar incoherencias entre las plataformas y los registros municipales,
• sancionar a los anfitriones que incumplan sus obligaciones.

• Un aumento significativo de la profesionalidad de nuestros anfitriones,
• una reducción de la publicidad ilegal,
• y una mejor percepción del fenómeno por parte de los residentes, que antes se habían cansado de las molestias.

Cada ciudad adapta ahora sus normas en función de su propio contexto.

Niza tiene varias zonas:

• zonas muy turísticas donde el cambio de uso es casi sistemático,
• zonas de amortiguación en las que el Ayuntamiento puede limitar el número de permisos,
• zonas «tranquilas» donde los huéspedes tienen un poco más de espacio para maniobrar.

Los estudiantes que subarrienden temporalmente su alojamiento deben obtener ahora una autorización específica, válida sólo durante un año.

Entre 2018 y 2023, Burdeos experimentó una explosión de los alquileres turísticos.
En 2025, la ciudad :

• impone cuotas,
• prohíbe determinadas transformaciones de segundas residencias en Airbnb,
• favorece claramente la vivienda residencial.

Como estaciones balnearias, estas ciudades han tenido que :

• proteger el parque de viviendas para los residentes,
• limitar el número de nuevas unidades de alojamiento de vacaciones amuebladas,
• imponer normas más estrictas en las zonas más solicitadas.

También en este caso, los anfitriones tienen que lidiar a menudo con autorizaciones a corto plazo, solicitudes de cambio de uso o indemnizaciones.

Aunque cada ciudad tiene sus características específicas, en toda Francia se aplican ciertas normas.

Tanto si vives en Marsella, París o Nantes, debes declarar tu vivienda si la alquilas a corto plazo.

Esencial para evitar multas y mantener tu anuncio en línea.

• 90 días en las ciudades que hayan adoptado los nuevos límites,
• 120 días en otros lugares.

Es la regla más incomprendida… pero también la más costosa si cometes un error.

• declaración de la renta,
• recaudación de la tasa turística,
• mayor atención a la transparencia (las plataformas transmiten datos).

He aquí algunos consejos sencillos para ayudarte a seguir alquilando con tranquilidad

Las normas cambian rápidamente, a veces de un barrio a otro.

Un calendario claro, unas cuentas saneadas y un buen seguimiento administrativo pueden ahorrar muchos problemas.

¿Menos noches disponibles?
Haz tus apuestas en :

• una mejor calidad de acogida,
• precios coherentes,
• estancias más largas.

A menudo es un buen compromiso entre :

• rentabilidad,
• tranquilidad,
• cumplimiento legal.

En 2025, las principales ciudades francesas no pretenden eliminar los alquileres de Airbnb, sino regularlos.
Para los anfitriones, esto significa menos improvisación y más estructura, a veces restrictiva, pero también más clara.

Una cosa es cierta: el alquiler de temporada no está muerto. Está evolucionando.
Y quienes se adapten ahora seguirán acogiendo a viajeros y turistas… legalmente y sin sorpresas desagradables en el buzón.