Airbnb 2025: nuevas reglas en la ciudad

Lo esencial. Las nuevas normas de Airbnb de 2025 dependen de la ciudad y del estatus de la vivienda. París limitó el alquiler turístico de una residencia principal a 90 días por año natural desde el 1er enero de 2025; Lyon también aplica un tope de 90 días. Para una residencia secundaria, un número de registro nunca sustituye a una posible autorización de cambio de uso. Antes de publicar, verifique por separado la duración autorizada, la declaración y las autorizaciones exigidas en la dirección del inmueble.

Las grandes ciudades buscan preservar viviendas para sus habitantes a la vez que mantienen la acogida turística. La dificultad, para un anfitrión, es práctica: una norma válida en París puede ser distinta en Burdeos, y una formalidad cumplida no exonera de las demás.

¿Por qué 2025 es un año clave para la regulación de Airbnb?

Actualizado el 2 de octubre de 2026. La ley n.º 2024-1039 del 19 de noviembre de 2024, llamada ley Le Meur, amplió los medios de que disponen los municipios para regular las viviendas de uso turístico. En 2025, algunos redujeron la duración de alquiler de las residencias principales; otros modificaron sus condiciones de autorización. Airbnb no tiene un régimen jurídico distinto: las normas afectan también a las viviendas ofrecidas en otras plataformas.

Los grandes objetivos de las nuevas reglas

Los municipios quieren limitar la conversión de viviendas en alojamientos turísticos y controlar mejor los alquileres. La transmisión de datos por las plataformas a la administración fiscal corresponde, por su parte, al dispositivo DAC7: no exime al arrendador de declarar sus ingresos. Los poderes locales y sus límites se detallan en nuestro artículo sobre la loi Le Meur et la location meublée.

: la montée en puissance de la “loi Le Meur”

La ley autoriza, entre otras cosas, a un municipio a reducir de 120 a 90 días la duración anual de alquiler turístico de una residencia principal, si adopta esa decisión. También amplía las herramientas locales relativas al cambio de uso. No ha reducido automáticamente el tope a 90 días en toda Francia.

París: la capital endurece aún más la normativa

En París, el estatus de residencia principal determina la primera gestión. Su alquiler turístico está limitado a 90 días por año natural; otra vivienda exige autorizaciones antes del primer alquiler. La Ville de Paris expone las formalidades para cada situación.

La reducción del tope: 90 días como máximo

Desde el 1er enero de 2025 no puede alquilar su residencia principal parisina más de 90 días por año natural como vivienda de uso turístico. El límite anterior era de 120 días. Sume las noches reservadas en todas sus plataformas: abrir dos calendarios no crea dos topes. Nuestro artículo dedicado a el límite de 90 días en alquiler vacacional desarrolla este cálculo.

¿Por qué este cambio?

París presenta esta reducción como un medio para proteger el parque de viviendas permanentes. La ciudad también exige el registro de la vivienda y la indicación de su número en el anuncio. Para una vivienda que no sea su residencia principal, solicita una autorización de cambio de uso con compensación así como un cambio de destino: registrar el anuncio no regulariza su ausencia.

Un impacto ya visible

El tope ha reducido el número de noches que un anfitrión puede ofrecer legalmente en su residencia principal. Sin embargo, no hemos encontrado un balance municipal que permita atribuir a esta medida por sí sola una caída de anuncios en ciertos distritos o una estabilización del mercado de la vivienda. Estos efectos no deben presentarse como garantizados.

Lyon: prioridad a los residentes y control de las residencias secundarias

En Lyon, la residencia principal puede alquilarse hasta 90 días al año tras registrarse. Para una vivienda que no sea la residencia principal del arrendador, la ciudad precisa que el número de registro no equivale a autorización: hay que solicitar el cambio de uso antes de alquilar. Las condiciones de compensación dependen, entre otras cosas, de la superficie, del sector y de la cualidad del propietario. La ficha de trámite de la Ville de Lyon distingue estos casos.

Las principales obligaciones para los anfitriones de Lyon

Registre la vivienda y anote el número obtenido en sus anuncios. Si no se trata de su residencia principal, presente también una solicitud de cambio de uso. Para una persona física y una vivienda de menos de 35 m² fuera del centro, Lyon prevé autorizaciones temporales cuyo número y duración son limitados; otras configuraciones pueden requerir una compensación. La regla no se deduce por el solo nombre del barrio.

¿Por qué Lyon es tan estricta?

Tomemos el T1 del Vieux-Lyon cuyo propietario planea 200 noches de alquiler turístico al año. Si se trata de su residencia principal, ese proyecto supera el tope lyonés. Si es otra vivienda, el cómputo de noches no sustituye al examen del cambio de uso: debe someter su proyecto a la ciudad, que determinará las condiciones aplicables en esa dirección. A veces se exige una compensación. Solicite la respuesta antes de prometer las noches.

Marsella: registro y cambio de uso

En Marsella, el arrendador declara su vivienda en el portal local del impuesto de estancia y obtiene un número de registro para indicar en sus anuncios. Para una vivienda diferente de su residencia principal, una autorización de cambio de uso es necesaria desde el primer día. La Ville de Marseille detalla los dos trámites.

Un número obligatorio de 13 cifras

Marsella entrega un número de registro de 13 cifras tras la validación de la cuenta de anfitrión. Aparece en cada anuncio. Mantenga el resguardo accesible: es la prueba de la declaración, no la de una autorización de cambio de uso.

Impuesto de estancia y transmisión fiscal: dos circuitos distintos

No confunda los circuitos de datos. El impuesto de estancia sigue sus propias reglas de declaración y recaudación; además, las plataformas transmiten información a la administración fiscal en virtud del dispositivo DAC7.

El impacto en Marsella

El registro aporta una gestión identificable para anfitriones y para la ciudad. No permite, por sí solo, afirmar que los anuncios irregulares han disminuido o que las molestias se han reducido. En la fecha de esta actualización, no disponemos de un balance oficial que respalde esas dos afirmaciones.

Niza, Burdeos, Biarritz: estrategias locales muy diferentes

El punto en común es el control de la transformación de viviendas. Las modalidades cambian realmente de un municipio a otro: compensación en Burdeos y Biarritz, autorizaciones reguladas por zonas en Saint-Malo, nuevo reglamento de cambio de uso en Niza desde septiembre de 2026. No traslade a su vivienda una norma leída para la ciudad vecina.

Niza: una regulación precisa por barrios

La Métropole Nice Côte d’Azur indica que un nuevo reglamento de cambio de uso se aplica desde el 1er de septiembre de 2026 y que incluye zonas con cupos. Eso deja obsoleta la descripción anterior de tres categorías fijas, «muy turísticas», «de amortiguamiento» y «tranquilas», ofrecida aquí antes. Para una vivienda concreta, hay que comprobar el zonificado y las condiciones del reglamento vigente. Un alquiler mixto entre curso académico y temporada de verano también requiere un trámite propio; no hemos confirmado la antigua afirmación de que todos los estudiantes subarrendadores debían obtener una autorización específica de un año.

Burdeos: cambio de uso y compensación

Burdeos somete la transformación de una vivienda en alquiler turístico a una autorización de cambio de uso con compensación, según la presentación publicada por la ciudad. Esta regla existe desde el 1er de marzo de 2018: presentarla como un cupo instaurado en 2025 sería engañoso. Una residencia principal alquilada dentro del límite señalado por la ciudad corresponde a otro caso. Antes de una compra destinada al alquiler turístico, verifique la viabilidad de la compensación.

Biarritz y Saint-Malo: tensiones turísticas

En Biarritz, el reglamento aplicable a varias comunas del País Vasco somete los nuevos inmuebles turísticos al principio de compensación, con excepciones definidas, en particular para ciertos alquileres mixtos. En Saint-Malo, la autorización temporal de cambio de uso depende de un cupo en el sector de la vivienda. Estos mecanismos no son intercambiables: una compensación posible en Biarritz no le informa sobre las plazas aún disponibles en un sector malouino.

Esta tabla indica la cuestión a resolver antes de la puesta en línea. Evita sobre todo tomar el número de registro por una autorización general.

Ville	Règle vérifiée	Ce que l’hôte doit trancher avant de publier
Paris	90 jours pour la résidence principale ; autorisations supplémentaires pour un autre logement	Le bien est-il votre résidence principale, ou faut-il d’abord obtenir le changement d’usage et de destination ?
Lyon	90 jours pour la résidence principale ; changement d’usage pour un autre logement	La surface, le secteur et votre situation déclenchent-ils une compensation ?
Marseille	Enregistrement local ; changement d’usage hors résidence principale	Avez-vous l’autorisation requise en plus du numéro ?
Nice	Nouveau règlement de changement d’usage depuis septembre 2026, avec zones à quotas	Quelle règle s’applique à l’adresse exacte du logement ?
Bordeaux	Changement d’usage avec compensation pour transformer un logement en hébergement touristique	La compensation est-elle réalisable avant l’achat ou la conversion ?
Biarritz et Saint-Malo	Compensation avec exceptions à Biarritz ; quotas sectoriels à Saint-Malo	Votre projet entre-t-il dans une exception, ou reste-t-il une autorisation disponible ?

Las obligaciones generales para todos los anfitriones en 2025

Un alquiler turístico puede acumular varios trámites. La declaración de la vivienda, el registro con número, la autorización de cambio de uso y las obligaciones fiscales responden a preguntas distintas. El detalle de los documentos y formalidades figura en nuestra lista de documentos obligatorios de una vivienda de uso turístico.

Declaración obligatoria en el ayuntamiento

La declaración simple de una vivienda de uso turístico se realiza en el ayuntamiento, salvo cuando la vivienda es la residencia principal del arrendador. En un municipio que impone el registro, en cambio, el trámite afecta también a las residencias principales. Para distinguir los procedimientos, consulte nuestra guía de declaración de una vivienda de uso turístico, y luego el servicio telemático de su ayuntamiento.

Exhibición del número de registro

Cuando se aplica el registro, anote el número obtenido en cada anuncio. No lo confunda ni con un número fiscal ni con una autorización de cambio de uso. La página dedicada a la réglementation française des locations courte durée ofrece las referencias nacionales; el ayuntamiento confirma el régimen local.

Cumplimiento del tope anual

El tope reducido a 90 días solo rige donde el municipio lo ha adoptado. Afecta al alquiler turístico de la residencia principal y se computa por año natural, en todas las plataformas. Verifique la decisión municipal antes de reabrir su calendario: París y Lyon aplican 90 días.

Cambio de uso para las residencias secundarias

En las ciudades que regulan este uso, alquilar turísticamente una vivienda que no es su residencia principal puede requerir una autorización desde la primera estancia. El mero depósito de una declaración o la obtención de un número no bastan. Verifique también el reglamento de la comunidad de propietarios y, si es inquilino, su derecho a subarrendar.

Obligaciones fiscales

Declare los ingresos por alquiler según el régimen que corresponda a su actividad. Compruebe quién recauda y remite el impuesto de estancia para cada reserva: la plataforma puede encargarse en ciertos casos, pero eso no justifica ignorar sus reservas directas. El dispositivo DAC7 transmite información a la administración fiscal; compare su resumen con sus propias cuentas.

¿Cómo adaptarse a las nuevas regulaciones?

Empiece por una ficha por vivienda, con su dirección, su estatus de residencia principal o no, el número de registro y las autorizaciones obtenidas. Añada el límite anual aplicable y las noches ya alquiladas. Este documento sirve para comprobar un anuncio; una guía de bienvenida, aunque muy completa, no sustituye ningún trámite en el ayuntamiento.

Informarse regularmente

Consulte la página de su ayuntamiento antes de cada temporada y tras cualquier modificación de la vivienda o de su actividad. Niza, por ejemplo, cambió su reglamento en septiembre de 2026. Una captura de su expediente antiguo no prueba que las condiciones de una nueva solicitud sean idénticas.

Profesionalizar su gestión

Lleve un calendario único si publica en varias plataformas. Conserve los resguardos, las decisiones de autorización y el cómputo de noches junto con sus documentos contables. Una consulta en el ayuntamiento se trata mejor con una fecha y una pieza que con el recuerdo de un calendario.

Optimizar su anuncio

Un periodo autorizado más corto puede obligar a revisar las fechas abiertas, las tarifas y la duración mínima de las estancias. No prometa un check-in autónomo ni un equipamiento cuyas instrucciones no estén actualizadas. En StyQR observamos internamente que el 40 % de las consultas de guías se realiza en un idioma distinto del francés: compruebe en particular que sus indicaciones de llegada sigan siendo comprensibles para estos huéspedes. La mise à jour d’un livret d’accueil digital corrige la información destinada al huésped; no modifica ni el anuncio ni sus autorizaciones.

Pensar en el alquiler de media duración

Un alquiler amueblado con contrato de vivienda puede ser otra estrategia para una vivienda que ya no desea ofrecer a una clientela de paso. Supone, no obstante, examinar el contrato adecuado, la situación del inquilino y las reglas propias de este modo de alquiler. No presente una estancia turística simplemente prolongada como una forma de eludir un cambio de uso.

Conclusión: una nueva realidad que también puede abrir oportunidades

Las normas locales no prohíben en todas partes el alquiler turístico. Obligan a distinguir los proyectos realizables de los que requieren una autorización previa o una compensación. Un propietario que lo verifica antes de abrir su calendario evita construir su temporada sobre noches que no puede ofrecer.

Una vez resueltos los trámites, la acogida sigue siendo un trabajo distinto. Para una vivienda alquilada puntualmente a allegados, un documento compartido puede bastar; la solución StyQR para los alquileres de corta duración facilita sobre todo la actualización y el reparto de las instrucciones a los huéspedes. No certifica la conformidad de la vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos días puedo alquilar mi residencia principal en 2025? Depende del municipio. París aplicó un tope de 90 días por año natural desde el 1er de enero de 2025, y Lyon también indica 90 días. No suponga que esa cifra vale en todas partes: verifique la decisión de su ayuntamiento.

¿Hay que declarar la vivienda en el ayuntamiento incluso en un municipio pequeño? La declaración simple se aplica a las viviendas de uso turístico, salvo cuando la vivienda es la residencia principal del arrendador. Donde se impone un procedimiento de registro, afecta también a esa residencia principal. El tamaño del municipio no basta, por tanto, para determinar el trámite.

¿Qué es el cambio de uso y quién debe solicitarlo? Es la autorización que hay que examinar cuando una vivienda de habitación se destina al alquiler turístico en un municipio que regula ese uso. Afecta, en particular, a proyectos sobre una vivienda distinta de la residencia principal. En Lyon, el propietario del T1 del Vieux-Lyon planteado para 200 noches debe hacer examinar su proyecto antes de alquilar; el número de registro no decide la cuestión.

¿Las normas son iguales en toda la ciudad? No siempre. Lyon modula ciertas condiciones de autorización según el sector y la superficie; Saint-Malo aplica cupos por sector. En Niza, ahora hay que consultar el reglamento vigente desde septiembre de 2026, en lugar de retomar la antigua descripción de tres tipos de zonas.

¿Las plataformas transmiten mis ingresos a la administración? Sí, el dispositivo DAC7 prevé la transmisión de información por las plataformas a la administración fiscal. Eso no reemplaza su declaración de ingresos. El impuesto de estancia sigue modalidades de recaudación distintas, que hay que comprobar para sus reservas directas y las realizadas a través de una plataforma.

¿Es buena opción la media duración si pierdo noches? Puede convenir si desea realmente pasar a otro modo de alquiler y utilizar el contrato apropiado. No convierte automáticamente un alquiler turístico en uno de habitación. Compare el proyecto, sus reglas y sus ingresos previstos antes de modificar su anuncio.