Zona tensa Airbnb 90 dias 2026, como reagir?

O essencial. Em 2026, o aluguel turístico da sua residência principal mantém-se limitado a 120 dias por ano civil, salvo se a sua junta municipal tiver fixado um teto inferior por deliberação fundamentada, não podendo descer abaixo de 90 dias. Estar numa zona tensa não basta para desencadear o limite de 90 dias. Consulte a deliberação e a sua data de entrada em vigor, e depois some as noites já alugadas e as reservas futuras em todos os seus canais. Se o total ultrapassar o teto aplicável, feche as datas ainda disponíveis e analise as reservas afetadas antes de aceitar outras.

Estar numa zona tensa basta para impor 90 dias ?

Atualizado a 21 de outubro de 2026. Não. O artigo L. 324-1-1, IV, do código do turismo fixa 120 dias por ano civil para um alojamento local declarado como residência principal. Autoriza a junta municipal a reduzir esse máximo por deliberação fundamentada, até ao limite de 90 dias. Procure pois uma decisão local, não uma lista geral de « zonas tensas ».

O teto incide sobre o aluguer do alojamento inteiro como alojamento local. Não se aplica automaticamente a uma residência secundária só porque o seu anúncio está no Airbnb : essa situação obedece a outras regras, nomeadamente locais. Para situar estas démarches sem as confundir, comece pela nossa página sobre a regulamentação do alojamento local em France.

Que data e que teto deve verificar na junta municipal ?

Peça o texto da deliberação, o teto que ela fixa e a sua data de entrada em vigor. Verifique também a que alojamento ela se refere. Um artigo de imprensa ou um voto anunciado não lhe dá, por si só, a regra a aplicar às suas reservas.

Em Paris, a deliberação 2024 DLH 398 do Conselho de Paris fixa 90 dias para uma residência principal alugada como alojamento local e prevê entrada em vigor a 1 de janeiro de 2025. É um exemplo de decisão municipal a consultar, não uma data que se possa transpor automaticamente para a sua junta municipal.

Como recontar as noites já alugadas ?

Abra os seus históricos do Airbnb, Booking, Abritel e as suas reservas diretas. Registe cada estadia numa única linha com a sua chegada, partida e canal. Conte as noites ocupadas no ano civil em causa : uma chegada a 29 de dezembro e uma partida a 3 de janeiro representam, neste exemplo, três noites no primeiro ano e duas no seguinte.

Diferencie as estadias já realizadas das reservas futuras. A primeira soma indica a sua situação atual; a segunda mostra se o seu calendário o leva a um excesso. Não conte duas vezes uma reserva importada de uma plataforma para um calendário partilhado.

O que regista	Onde encontrar	A decisão que isso permite
Noites já ocupadas	Históricos das plataformas e reservas diretas	Saber o total realizado, todos os canais juntos
Noites reservadas futuras	Calendários e confirmações	Detetar uma ultrapassagem antes da estadia
Datas ainda abertas	Cada anúncio e o seu calendário direto	Fechar as noites que já não pode anunciar

Não delegue este cálculo apenas no encerramento automático do Airbnb. A sua página de ajuda sobre as regras francesas descreve um bloqueio das anúncios afetados, mas a sua própria tabela continua necessária se alugar também noutros sítios. O Airbnb indica ainda 90 noites « por defeito » nessa página, enquanto o código do turismo fixa 120 dias salvo redução municipal : para determinar o seu teto legal, retenha o texto aplicável e a deliberação da sua junta municipal.

O que fazer se as reservas já ultrapassarem o teto ?

Primeiro feche as disponibilidades restantes em cada canal. Depois analise as reservas confirmadas por ordem de estadia e pergunte à junta municipal, se a decisão acabou de entrar em vigor, como ela se aplica à sua situação. Não presuma que as reservas feitas antes da votação ficam excluídas do novo teto.

Num exemplo fictício, já alugou 78 noites e 13 outras estão confirmadas : o total previsto atinge 91 noites. Se o teto aplicável for 90, abrir uma nova data agrava o problema. Para as estadias já contratadas, verifique as condições de cada reserva e contacte a plataforma ou o hóspede antes de qualquer alteração. Não prometa um adiamento que não possa garantir.

O artigo L. 324-1-1, IV e V, do código do turismo prevê exceções por obrigação profissional, motivo de saúde ou força maior, bem como uma coima civil que pode atingir 15 000 € em caso de incumprimento do teto. Uma exceção deve ser justificada : não assinale uma dispensa numa plataforma apenas para reabrir o calendário. O nosso artigo sobre a lei Le Meur apresenta o contexto desta faculdade deixada às juntas municipais.

Que acompanhamento manter pelo resto do ano ?

Mantenha uma folha por alojamento e por ano civil. Acrescente o teto local, a referência da deliberação, as estadias realizadas, as estadias confirmadas e as alterações. Releia-a antes de abrir um novo período numa plataforma. Uma empresa de gestão de alojamentos deve manter este acompanhamento separadamente para cada residência principal que gere.

Uma folha de cálculo partilhada basta para este apuramento. As estatísticas do guia StyQR medem nomeadamente as suas aberturas e as páginas consultadas : não contam as noites alugadas e não provam o cumprimento do teto. É uma distinção que a nossa FAQ, redigida a partir das questões recebidas pelo suporte, permite clarificar.

O que alterar nas informações enviadas aos hóspedes ?

Se modificar uma reserva, avise o hóspede diretamente pelo canal onde foi feita. O guia de boas-vindas não é o local adequado para anunciar um cancelamento ou gerir o seu plafond. Serve para as estadias mantidas : reveja as suas datas de chegada, as instruções de acesso e os contactos antes de o enviar.

O modelo de guia de boas-vindas para alojamento local ajuda a verificar essas informações. Com a solução StyQR para o alojamento local, pode corrigir o conteúdo partilhado com os hóspedes sem lhes enviar um novo documento. O link de partilha do guia coloca-se nas suas mensagens de reserva ; não substitui nem o seu calendário nem a sua tabela de noites.

Perguntas frequentes

Todas as juntas municipais em zona tensa estão limitadas a 90 dias ? Não. O código do turismo fixa 120 dias por ano civil para uma residência principal declarada como alojamento local. Uma junta municipal pode reduzir esse teto por deliberação fundamentada, sem descer abaixo de 90 dias. Verifique o texto local e a sua data de entrada em vigor.

É preciso somar as reservas do Airbnb e do Booking ? Sim, para acompanhar o aluguer do alojamento faça o seu próprio total em todos os canais, incluindo as reservas diretas. Separe as noites já ocupadas das noites apenas confirmadas. O calendário de uma plataforma não constitui, por si só, o apuramento da sua atividade global.

O que fazer se já aceitei mais noites do que o novo teto ? Feche as datas ainda disponíveis e depois identifique as reservas que levam o seu total além do teto. Verifique a deliberação e consulte a junta municipal se a sua aplicação às estadias já contratadas não estiver clara. Analise depois as condições de reserva antes de contactar os hóspedes em causa.

O limite de 90 dias aplica-se à minha residência secundária ? O teto previsto no artigo L. 324-1-1, IV, diz respeito ao alojamento local declarado como residência principal do arrendador. Não se transpõe tal e qual a uma residência secundária. Isso não dispensa de verificar as outras regras aplicáveis a esse alojamento junto da junta municipal.