Sanções Airbnb: subarrendamento ilegal

Colocar o apartamento no Airbnb pode parecer uma excelente ideia: complementar o rendimento, rentabilizar uma casa vazia ou até financiar as férias… Quem diria não? No entanto, por trás desta prática tentadora esconde-se uma realidade jurídica às vezes bem mais complexa. O subarrendamento ilegal está na mira das autoridades, dos proprietários e mesmo da própria plataforma.

Então, quais são as sanções em caso de subarrendamento não autorizado no Airbnb? Quem as decide? E, sobretudo, como evitar que uma boa ideia se transforme numa verdadeira dor de cabeça jurídica? Vamos esclarecer tudo, com seriedade… mas sem excesso de solenidade.

O subarrendamento no Airbnb: permitido ou não?

Antes de falar de sanções, convém rever as bases. Em França, o subarrendamento não é proibido em si. Mas, e é aqui que tudo se decide, é rigorosamente regulado.

Se é inquilino e pretende colocar a sua casa no Airbnb, tem obrigatoriamente de:

• Obter a autorização escrita do proprietário
• Não exceder o valor da renda (proporcional ao período subarrendado)

Sem isso, entra no domínio do subarrendamento ilegal. E aí, os problemas podem começar…

As diferentes sanções em caso de subarrendamento ilegal

Resolução do contrato de arrendamento: o golpe fatal

É muitas vezes a sanção mais imediata e mais temida. O proprietário pode pedir a resolução do contrato de arrendamento por incumprimento das obrigações contratuais.

Na prática? Pode ser despejado da casa.

Nada ideal, quando a intenção era apenas receber hóspedes durante o fim de semana…

Devolução dos valores recebidos

Os tribunais podem exigir que o inquilino devolva ao proprietário a totalidade das quantias recebidas através do Airbnb.

Sim, leu bem: todas as receitas geradas podem ser recuperadas pelo proprietário.

Foi precisamente isso que a jurisprudência francesa confirmou em várias ocasiões. O raciocínio é simples: ganhou dinheiro com um bem que não lhe pertence.

Indemnizações

Além da devolução, o inquilino pode ser condenado a pagar uma indemnização ao proprietário.

Porquê? Porque este pode considerar que sofreu um prejuízo:

• Degradação do imóvel
• Perturbação da vizinhança
• Utilização abusiva do bem

E, em certos casos, a conta pode subir rapidamente.

Coimas administrativas (sobretudo nas grandes cidades)

Algumas cidades como Paris, Lyon ou Bordéus criaram regras muito rigorosas sobre o alojamento local.

Em caso de infração, as sanções podem incluir:

• Uma coima que pode ir até 50 000 €
• Sanções pecuniárias diárias (até 1 000 € por dia)

Ou seja, algumas noites arrendadas no Airbnb podem sair muito caras…

Suspensão ou eliminação da conta Airbnb

A própria plataforma Airbnb também pode intervir.

Se detetar uma atividade irregular ou receber uma denúncia, pode:

• Suspender o seu anúncio
• Eliminar a sua conta
• Bloquear os seus pagamentos

O Airbnb tem todo o interesse em cumprir a legislação local e não hesita em cooperar com as autoridades.

Como são aplicadas estas sanções?

Os proprietários: os primeiros a dar o alerta

Muitas vezes, tudo começa com o proprietário. Ele pode descobrir o subarrendamento através de:

• Anúncios online
• Vizinhos
• Entradas e saídas suspeitas

Uma vez informado, pode intentar uma ação judicial.

Os vizinhos: os detetives do dia a dia

Pois é, os vizinhos têm um papel decisivo. Ruído, malas com rodas a toda a hora, desconhecidos nas zonas comuns… tudo isso chama rapidamente a atenção.

Uma simples denúncia pode desencadear uma investigação.

Os municípios: cada vez mais atentos

As grandes cidades dispõem hoje de serviços dedicados à deteção de arrendamentos ilegais.

Recorrem, nomeadamente, a:

• Ferramentas digitais para analisar os anúncios do Airbnb
• Agentes juramentados para verificar as infrações

Resultado: as fiscalizações são cada vez mais frequentes.

Os tribunais: a última palavra

Em caso de litígio, são os tribunais que decidem. E a jurisprudência é cada vez mais clara: o subarrendamento sem autorização é punido com severidade.

Quem decidiu estas regras?

O legislador francês

As leis que regulam o alojamento local, designadamente a loi ALUR e a loi ELAN, foram criadas para:

• Proteger inquilinos e proprietários
• Regular o mercado imobiliário
• Limitar a escassez de habitação nas grandes cidades

Os municípios

As cidades também têm uma palavra a dizer. Podem impor:

• Uma declaração prévia
• Um número de registo
• Limites de duração (por exemplo: 120 dias por ano no caso de residência principal)

O próprio Airbnb

A plataforma adaptou as suas regras para cumprir as legislações locais.

Impõe, por exemplo:

• A indicação do número de registo em determinadas cidades
• Limites automáticos de reserva

Como evitar as sanções?

Boa notícia: é perfeitamente possível usar o Airbnb… legalmente!

Aqui ficam alguns conselhos simples:

Peça a autorização por escrito

É A base. Sem isso, corre riscos desnecessários.

Informe-se sobre a regulamentação local

Cada cidade tem as suas próprias regras. Reserve tempo para as consultar.

Respeite os limites de arrendamento

Sobretudo no caso das residências principais.

Declare os seus rendimentos

Porque sim, os rendimentos do Airbnb são tributáveis. Mais vale estar em conformidade até ao fim.

Airbnb e subarrendamento: uma prática a usar com cuidado

O Airbnb revolucionou a forma como viajamos… e como arrendamos. Mas essa liberdade traz responsabilidades.

O subarrendamento ilegal pode parecer inofensivo, ou até tentador. No entanto, as sanções são bem reais e podem ter consequências pesadas: perda da casa, sanções financeiras, litígios jurídicos…

Em resumo: mais vale prevenir do que remediar (e evitar financiar as férias… com uma coima de 50 000 €).

Em conclusão

O subarrendamento através do Airbnb é uma excelente ferramenta quando é usado com respeito pelas regras. Mas, a partir do momento em que se torna ilegal, expõe a sanções múltiplas e às vezes severas.

Entre proprietários vigilantes, vizinhos atentos e autoridades cada vez mais ativas, torna-se difícil escapar pelas malhas da rede.

Por isso, se quer lançar-se na aventura do Airbnb, faça-o de forma inteligente, com total transparência e, sobretudo… com total legalidade.

A sua tranquilidade (e a sua carteira) vão agradecer.