Subarrendamentos ilegais no Airbnb: riscos e sanções

Colocar um imóvel em regime de alojamento local no Airbnb está sujeito a regras que são dadas a conhecer ao anfitrião logo que este acede à plataforma. No entanto, e infelizmente, cada vez mais pessoas abusam dessas regras sem ter consciência dos riscos inúteis que correm.

O que é um subarrendamento ilegal no Airbnb?

É importante compreender o que se entende exatamente por subarrendamento ilegal no Airbnb. Em termos simples, acontece quando alguém coloca um imóvel no Airbnb sem a autorização expressa do proprietário ou do senhorio inicial. Isto pode contrariar as cláusulas do contrato de arrendamento ou até a legislação local sobre ordenamento urbano e alojamento local. É por essa razão que a exploração de imóveis em alojamento local só é, em regra, legal para os proprietários.

Os riscos para os inquilinos

Incumprimento do contrato de arrendamento

Ao subarrendar sem autorização, corre o risco de provocar a resolução do seu contrato de arrendamento. Os senhorios podem legalmente proceder ao seu despejo por incumprimento das condições contratuais.

Responsabilidade jurídica

Em caso de problema com os subarrendatários ou de danos no imóvel, o inquilino inicial é, muitas vezes, considerado responsável. Isso pode dar origem a custos financeiros elevados e a complicações jurídicas.

Perda da caução

Se o seu contrato de arrendamento proibir o subarrendamento, pode perder a caução e ainda ser confrontado com coimas adicionais por violação do contrato.

Os riscos para os proprietários

Seguro e responsabilidade

Os subarrendatários não autorizados não estão, em geral, cobertos pelo seguro do imóvel. Em caso de danos ou de litígio, o proprietário pode ser considerado responsável.

Coimas e processos judiciais

A violação das normas locais sobre ordenamento urbano ou alojamento local pode dar origem a coimas elevadas e a processos judiciais, muitas vezes onerosos e morosos. Os valores podem variar entre algumas centenas e vários milhares de euros, em função da gravidade da infração e da regulamentação local em vigor. Fala-se, em geral, de uma coima de 50 000 euros por cada pessoa envolvida, o que inclui, portanto, o proprietário e o inquilino inicial do imóvel.

Problemas de vizinhança

Os subarrendamentos ilegais podem perturbar a tranquilidade dos vizinhos, o que pode originar queixas e litígios com as autoridades locais ou com os condomínios. Em resumo, o subarrendamento ilegal no Airbnb comporta riscos consideráveis para inquilinos e proprietários. Se, no entanto, cumprir as regras, é perfeitamente possível aproveitar as vantagens do alojamento local de forma legal e responsável. Quer saber mais sobre a regulamentação do Airbnb? Veja já o nosso artigo Como criar um regulamento interno para o Airbnb?

Esta tabela resume quem arrisca o quê, para reter o essencial num relance.

Parte envolvida	Risco corrido	Consequência
Inquilino	Rutura do contrato de arrendamento	Despejo por incumprimento das condições
Inquilino	Responsabilidade jurídica por danos	Custos financeiros e complicações legais
Inquilino	Subarrendamento proibido pelo contrato	Perda da caução e multas
Proprietário	Subinquilinos não cobertos pelo seguro	Responsabilidade em caso de danos ou litígio
Proprietário e inquilino	Violação das regras de zonamento ou de arrendamento de curta duração	Coima até 50 000 € por pessoa envolvida
Proprietário	Queixas da vizinhança	Litígios com o condomínio ou as autoridades locais

Perguntas frequentes

Posso subarrendar a minha casa no Airbnb se sou inquilino? Não sem a autorização explícita do proprietário ou do senhorio. O arrendamento de curta duração está, em princípio, reservado aos proprietários do imóvel. Sem esse acordo, trata-se de um subarrendamento ilegal, mesmo que o anúncio esteja online há meses sem problemas.

O que conta exactamente como subarrendamento ilegal? Arrendar um alojamento no Airbnb sem a autorização explícita do proprietário ou do senhorio inicial. Pode contrariar os termos do contrato de arrendamento e também as regras locais sobre zonamento e arrendamento de curta duração. São dois conjuntos de regras a verificar, não um.

O senhorio pode despejar-me se descobrir o anúncio? Sim. Subarrendar sem autorização quebra o contrato de arrendamento e o senhorio pode avançar com o despejo por incumprimento das condições do contrato. A perda do depósito de garantia e as penalizações previstas no contrato juntam-se muitas vezes a isso.

Quem paga se um hóspede estragar alguma coisa? Normalmente o inquilino inicial: é ele o responsável pelos danos causados pelos seus subarrendatários. Os subarrendatários não autorizados não estão, em regra, cobertos pelo seguro do imóvel, pelo que a factura não fica a cargo de ninguém. O proprietário também pode ser chamado ao litígio.

Quanto custa um subarrendamento ilegal? Depende da gravidade da infracção e das regras locais em vigor. As multas vão de algumas centenas a vários milhares de euros, sem contar com os custos de um processo judicial longo e caro. As poucas noites ganhas nunca compensam esta conta.

As queixas dos vizinhos podem dar origem a uma fiscalização? Contribuem muitas vezes para isso. Um subarrendamento não autorizado perturba a tranquilidade do edifício e as queixas chegam depressa ao condomínio ou às autoridades locais. O conflito começa com a vizinhança, antes de passar para o plano jurídico.