Airbnb 2025 : neue Regeln in Städten

Das Wichtigste. Die neuen Airbnb-Regeln 2025 hängen von der Stadt und vom Status der Unterkunft ab. Paris hat die touristische Vermietung einer Hauptwohnung bereits zum 1. Januar 2025 auf 90 Tage pro Kalenderjahr begrenzt; Lyon wendet ebenfalls eine Obergrenze von 90 Tagen an. Für eine Zweitwohnung ersetzt eine Registrierungsnummer niemals eine gegebenenfalls erforderliche Genehmigung zur Nutzungsänderung. Vor der Veröffentlichung prüfen Sie unbedingt separat die zulässige Dauer, die Anmeldung und die erforderlichen Genehmigungen für die Adresse der Unterkunft.

Großstädte versuchen, Wohnraum für ihre Einwohner zu erhalten und gleichzeitig touristische Gastgeber zuzulassen. Die praktische Schwierigkeit für einen Gastgeber besteht darin, dass eine in Paris zutreffende Regel in Bordeaux anders sein kann, und dass eine erledigte Formalität andere nicht ersetzt.

Warum ist 2025 ein Schlüsseljahr für die Airbnb-Regulierung ?

Stand 2. Oktober 2026. Das Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024, genannt Gesetz Le Meur, hat die Instrumente erweitert, mit denen Kommunen möblierte Ferienunterkünfte regulieren können. 2025 haben einige Gemeinden die Vermietungsdauer für Hauptwohnungen reduziert; andere haben ihre Genehmigungsbedingungen angepasst. Airbnb hat kein eigenes, abweichendes Rechtsregime: die Regelungen gelten ebenso für Unterkünfte, die auf anderen Plattformen angeboten werden.

Die Hauptziele der neuen Regeln

Die Gemeinden wollen die Umwandlung von Wohnraum in touristische Unterkünfte begrenzen und die Vermietungen besser kontrollieren. Die Datenübermittlung durch Plattformen an die Steuerverwaltung fällt unter das DAC7-System: sie entbindet den Vermieter nicht von seiner Pflicht, seine Einnahmen zu deklarieren. Die Befugnisse der Kommunen und ihre Grenzen werden in unserem Artikel über das Gesetz Le Meur und die möblierte Vermietung ausführlich beschrieben.

: die zunehmende Bedeutung des „Gesetzes Le Meur“

Das Gesetz erlaubt einer Gemeinde unter anderem, die jährliche Dauer der touristischen Vermietung einer Hauptwohnung von 120 auf 90 Tage zu reduzieren, wenn sie diese Entscheidung trifft. Es erweitert auch die lokalen Instrumente im Zusammenhang mit der Nutzungsänderung. Es hat die Obergrenze nicht automatisch auf 90 Tage in ganz Frankreich abgesenkt.

Paris : die Hauptstadt zieht weiter an den Zügeln

In Paris entscheidet der Status als Hauptwohnung über die erste Formalität. Ihre touristische Vermietung ist auf 90 Tage pro Kalenderjahr begrenzt; für eine andere Wohnung sind vor der ersten Vermietung Genehmigungen erforderlich. Die Stadt Paris erläutert die Formalitäten für jede Situation.

Die Reduzierung der Obergrenze : maximal 90 Tage

Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Sie Ihre in Paris gelegene Hauptwohnung nicht mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr als möblierte Ferienunterkunft vermieten. Die frühere Grenze lag bei 120 Tagen. Addieren Sie die gebuchten Nächte auf all Ihren Plattformen: zwei Kalender zu öffnen schafft keine zwei Obergrenzen. Unser Beitrag zur Obergrenze von 90 Tagen bei der Ferienvermietung erklärt diese Berechnung näher.

Warum diese Änderung ?

Paris stellt diese Senkung als Mittel dar, das Angebot an dauerhaftem Wohnraum zu schützen. Die Stadt verlangt zudem die Registrierung der möblierten Ferienunterkunft und die Angabe der Registrierungsnummer in der Anzeige. Für eine Unterkunft, die nicht Ihre Hauptwohnung ist, verlangt sie eine Genehmigung zur Nutzungsänderung mit Kompensation sowie eine Nutzungsänderung: die Registrierung der Anzeige legalisiert deren Fehlen nicht.

Eine bereits sichtbare Auswirkung

Die Obergrenze hat die Zahl der Nächte reduziert, die ein Gastgeber legal in seiner Hauptwohnung anbieten kann. Wir haben jedoch keinen städtischen Bericht gefunden, der allein dieser Maßnahme eine Verringerung der Anzeigen in bestimmten Arrondissements oder eine Stabilisierung des Wohnungsmarktes zuordnet. Solche Effekte dürfen nicht als gesichert dargestellt werden.

Lyon : Vorrang für die Bewohner und Regulierung von Zweitwohnungen

In Lyon kann die Hauptwohnung nach der Registrierung bis zu 90 Tage pro Jahr vermietet werden. Für eine Unterkunft, die nicht die Hauptwohnung des Vermieters ist, stellt die Stadt klar, dass die Registrierungsnummer keine Genehmigung ersetzt: die Nutzungsänderung muss vor der Vermietung beantragt werden. Die Kompensationsbedingungen hängen unter anderem von der Fläche, dem Gebiet und der Qualität des Eigentümers ab. Das Merkblatt der Stadt Lyon zum Verfahren unterscheidet diese Fälle.

Die wichtigsten Pflichten für Gastgeber in Lyon

Registrieren Sie die Unterkunft und geben Sie die erhaltene Nummer in Ihren Anzeigen an. Handelt es sich nicht um Ihre Hauptwohnung, stellen Sie außerdem einen Antrag auf Nutzungsänderung. Für eine natürliche Person und eine Unterkunft unter 35 m² außerhalb des Stadtzentrums sieht Lyon befristete Genehmigungen vor, deren Anzahl und Dauer begrenzt sind; andere Konstellationen können eine Kompensation erfordern. Die Regel lässt sich also nicht allein aus dem Namen des Viertels ableiten.

Warum ist Lyon so streng ?

Betrachten wir das Einzimmerapartment im Vieux-Lyon, dessen Eigentümer 200 Nächte touristische Vermietung pro Jahr plant. Handelt es sich um seine Hauptwohnung, überschreitet dieses Vorhaben die Obergrenze von Lyon. Handelt es sich um eine andere Wohnung, ersetzt die Berechnung der Nächte nicht die Prüfung der Nutzungsänderung: er muss sein Projekt der Stadt vorlegen, die die für diese Adresse geltenden Bedingungen festlegt. Manchmal wird eine Kompensation verlangt. Fordern Sie die Entscheidung an, bevor Sie die Nächte versprechen.

Marseille : Registrierung und Nutzungsänderung

In Marseille meldet der Vermieter seine möblierte Ferienunterkunft im lokalen Portal der Tourismussteuer an und erhält eine Registrierungsnummer, die in den Anzeigen angegeben werden muss. Für eine Unterkunft, die nicht seine Hauptwohnung ist, ist eine Genehmigung zur Nutzungsänderung bereits ab dem ersten Tag erforderlich. Die Stadt Marseille erläutert die beiden Verfahren.

Eine Pflichtnummer mit 13 Ziffern

Marseille stellt nach Bestätigung des Kontos des Vermieters eine 13-stellige Registrierungsnummer aus. Sie ist in jeder Anzeige anzugeben. Bewahren Sie die Empfangsbestätigung griffbereit auf: sie ist der Nachweis der Anmeldung, nicht der einer Genehmigung zur Nutzungsänderung.

Tourismussteuer und steuerliche Übermittlung : zwei getrennte Wege

Verwechseln Sie nicht die Datenwege. Die Tourismussteuer folgt ihren eigenen Melde- und Erhebungsregeln; die Plattformen übermitteln darüber hinaus Informationen an die Steuerverwaltung im Rahmen von DAC7.

Die Auswirkung in Marseille

Die Registrierung schafft ein nachvollziehbares Verfahren für Gastgeber und die Stadt. Sie erlaubt jedoch nicht allein zu behaupten, dass irreguläre Anzeigen zurückgegangen sind oder dass Belästigungen abgenommen haben. Zum Zeitpunkt dieser Aktualisierung liegt uns kein offizieller Bericht vor, der diese beiden Aussagen stützt.

Nice, Bordeaux, Biarritz : sehr unterschiedliche lokale Strategien

Gemeinsam ist ihnen die Kontrolle der Umwandlung von Wohnraum. Die Modalitäten ändern sich jedoch deutlich von Gemeinde zu Gemeinde : Kompensation in Bordeaux und Biarritz, genehmigungsbeschränkte Zonen in Saint-Malo, neue Regelung zur Nutzungsänderung in Nice seit September 2026. Übertragen Sie daher nicht einfach eine Regel, die Sie für die Nachbarstadt gelesen haben, auf Ihre Immobilie.

Nice : eine feingliedrige Regulierung nach Vierteln

Die Métropole Nice Côte d’Azur weist darauf hin, dass seit dem 1. September 2026 eine neue Regelung zur Nutzungsänderung gilt und dass diese zonenweise Quoten vorsieht. Das macht die bisher hier beschriebene Einteilung in drei feste Kategorien „sehr touristisch“, „Puffer“ und „ruhig“ hinfällig. Für eine konkrete Unterkunft müssen Sie die Zoneneinteilung und die Bedingungen der aktuell geltenden Regelung prüfen. Eine gemischte Vermietung zwischen Studienjahr und touristischer Hauptsaison unterliegt ebenfalls eigenständigen Verfahren; wir haben die frühere Behauptung nicht bestätigt, wonach alle studentischen Untermieter eine spezifische Einjahresgenehmigung bräuchten.

Bordeaux : Nutzungsänderung und Kompensation

Bordeaux unterwirft die Umwandlung einer Wohnung in eine touristische Vermietung einer Genehmigung zur Nutzungsänderung mit Kompensation, laut Darstellung der Stadt. Diese Regel besteht seit dem 1. März 2018: sie als 2025 eingeführtes Kontingent darzustellen wäre irreführend. Eine als Hauptwohnung vermietete Unterkunft innerhalb der von der Stadt angegebenen Grenzen fällt in einen anderen Fall. Prüfen Sie vor einem Kauf zur touristischen Vermietung, ob die Kompensation durchführbar ist.

Biarritz und Saint-Malo : touristische Spannungen

In Biarritz unterwirft die für mehrere Gemeinden an der baskischen Küste geltende Regelung neue touristische möblierte Unterkünfte dem Kompensationsprinzip, mit definierten Ausnahmen, insbesondere für bestimmte gemischte Vermietungsformen. In Saint-Malo hängt die befristete Genehmigung zur Nutzungsänderung von einem Kontingent im jeweiligen Wohnsektor ab. Diese Mechanismen sind nicht austauschbar: eine mögliche Kompensation in Biarritz sagt nichts darüber aus, wie viele Plätze in einem bestimmten Sektor von Saint-Malo noch verfügbar sind.

Diese Tabelle zeigt die Frage, die vor der Veröffentlichung zu klären ist. Vor allem vermeidet sie, die Registrierungsnummer mit einer allgemeinen Genehmigung gleichzusetzen.

Ville	Règle vérifiée	Ce que l’hôte doit trancher avant de publier
Paris	90 jours pour la résidence principale ; autorisations supplémentaires pour un autre logement	Le bien est-il votre résidence principale, ou faut-il d’abord obtenir le changement d’usage et de destination ?
Lyon	90 jours pour la résidence principale ; changement d’usage pour un autre logement	La surface, le secteur et votre situation déclenchent-ils une compensation ?
Marseille	Enregistrement local ; changement d’usage hors résidence principale	Avez-vous l’autorisation requise en plus du numéro ?
Nice	Nouveau règlement de changement d’usage depuis septembre 2026, avec zones à quotas	Quelle règle s’applique à l’adresse exacte du logement ?
Bordeaux	Changement d’usage avec compensation pour transformer un logement en hébergement touristique	La compensation est-elle réalisable avant l’achat ou la conversion ?
Biarritz et Saint-Malo	Compensation avec exceptions à Biarritz ; quotas sectoriels à Saint-Malo	Votre projet entre-t-il dans une exception, ou reste-t-il une autorisation disponible ?

Die allgemeinen Pflichten für alle Gastgeber im Jahr 2025

Eine touristische Vermietung kann mehrere Verfahren erfordern. Die Anmeldung der möblierten Ferienunterkunft, die Registrierung mit Nummer, die Genehmigung zur Nutzungsänderung und die steuerlichen Pflichten beantworten unterschiedliche Fragen. Die Liste der erforderlichen Unterlagen für eine möblierte Ferienunterkunft enthält die Details zu Nachweisen und Formalitäten.

Pflicht zur Anmeldung im Rathaus

Die einfache Anmeldung einer möblierten Ferienunterkunft erfolgt im Rathaus, außer wenn die Unterkunft die Hauptwohnung des Vermieters ist. In einer Gemeinde, die eine Registrierung verlangt, betrifft das Verfahren jedoch auch Hauptwohnungen. Um die Verfahren zu unterscheiden, konsultieren Sie unseren Leitfaden zur Pflichtanmeldung einer möblierten Ferienunterkunft und danach den Online-Dienst Ihrer Gemeinde.

Angabe der Registrierungsnummer

Wo die Registrierung gilt, tragen Sie die erhaltene Nummer in jede Anzeige ein. Verwechseln Sie sie nicht mit einer Steuernummer oder einer Genehmigung zur Nutzungsänderung. Die Seite zur französischen Regulierung der Kurzzeitvermietung gibt nationale Orientierungspunkte; das Rathaus bestätigt das lokale Regime.

Einhaltung der Jahresobergrenze

Die auf 90 Tage reduzierte Obergrenze gilt nur dort, wo die Gemeinde sie beschlossen hat. Sie betrifft die touristische Vermietung der Hauptwohnung und wird pro Kalenderjahr gezählt, alle Plattformen zusammengenommen. Prüfen Sie die Gemeindeverfügung, bevor Sie Ihren Kalender wieder öffnen: Paris und Lyon wenden 90 Tage an.

Nutzungsänderung für Zweitwohnungen

In Städten, die diese Nutzung regeln, kann die touristische Vermietung einer Unterkunft, die nicht Ihre Hauptwohnung ist, bereits ab dem ersten Aufenthalt eine Genehmigung erfordern. Die bloße Abgabe einer Anmeldung oder die Erlangung einer Nummer reicht nicht aus. Prüfen Sie auch die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft und, falls Sie Mieter sind, Ihr Recht zur Untervermietung.

Steuerliche Pflichten

Deklarieren Sie die Mieteinnahmen entsprechend dem auf Ihre Tätigkeit anwendbaren Regime. Prüfen Sie, wer die Tourismussteuer für jede Buchung erhebt und abführt: Die Plattform kann dies in manchen Fällen übernehmen, doch das entbindet Sie nicht von der Verfolgung Ihrer Direktbuchungen. Das DAC7-System übermittelt Informationen an die Steuerverwaltung; vergleichen Sie dessen Zusammenstellung mit Ihren eigenen Unterlagen.

Wie passen Sie sich an die neuen Regelungen an ?

Beginnen Sie mit einem Dossier pro Unterkunft, das Adresse, Status als Hauptwohnung oder nicht, die Registrierungsnummer und erhaltene Genehmigungen enthält. Fügen Sie die geltende Jahresobergrenze und die bereits vermieteten Nächte hinzu. Dieses Dokument dient der Prüfung einer Anzeige; eine digitale Gästemappe, auch wenn sie sehr vollständig ist, ersetzt keine Rathausformalität.

Regelmäßig informieren

Konsultieren Sie die Seite Ihres Rathauses vor jeder Saison und nach jeder Änderung an der Unterkunft oder Ihrer Tätigkeit. Nice hat beispielsweise seine Regelung im September 2026 geändert. Ein Screenshot Ihres alten Dossiers beweist nicht, dass die Bedingungen für eine neue Anfrage unverändert sind.

Die Verwaltung professionalisieren

Führen Sie einen einzigen Kalender, wenn Sie auf mehreren Plattformen veröffentlichen. Bewahren Sie Empfangsbestätigungen, Genehmigungsentscheidungen und die Nächteaufstellung mit Ihren Buchhaltungsunterlagen auf. Eine Anfrage des Rathauses lässt sich mit Datum und Beleg besser klären als mit der Erinnerung an einen Kalender.

Anzeige optimieren

Eine kürzere zulässige Dauer kann dazu führen, geöffnete Daten, Preise und Mindestaufenthalte zu überdenken. Versprechen Sie keine autonome Anreise oder Ausstattung, deren Hinweise nicht mehr aktuell sind. Bei StyQR beobachten wir intern, dass 40 % der Zugriffe auf digitale Gästemappen in einer anderen Sprache als Französisch erfolgen: Prüfen Sie insbesondere, ob Ihre Check-in-Anweisungen für diese Gäste verständlich bleiben. Die Aktualisierung einer digitalen Gästemappe korrigiert die Information für den Gast; sie ändert weder die Anzeige noch Ihre Genehmigungen.

An die mittelfristige Vermietung denken

Eine möblierte Vermietung mit Wohnraummietvertrag kann eine Alternative sein, wenn Sie Ihre Unterkunft nicht länger kurzzeitig anbieten möchten. Das setzt jedoch voraus, den passenden Mietvertrag, die Situation des Mieters und die für diese Vermietungsart geltenden Regeln zu prüfen. Präsentieren Sie einen touristischen Aufenthalt nicht einfach als verlängerte Wohnungsvermietung, um eine Nutzungsänderung zu umgehen.

Fazit : eine neue Realität, die auch Chancen eröffnen kann

Die lokalen Regelungen verbieten die touristische Vermietung nicht überall. Sie zwingen dazu, realisierbare Projekte von solchen zu unterscheiden, die einer vorherigen Genehmigung oder einer Kompensation bedürfen. Ein Eigentümer, der dies vor dem Öffnen seines Kalenders prüft, vermeidet, seine Saison auf Nächten aufzubauen, die er nicht anbieten darf.

Sind die Formalitäten erledigt, bleibt die Begrüßung eine eigenständige Aufgabe. Für eine gelegentlich an Bekannte vermietete Unterkunft kann ein geteiltes Dokument ausreichen; die StyQR-Lösung für die Kurzzeitvermietung erleichtert vor allem die Aktualisierung und das Teilen der Anweisungen mit den Gästen. Sie bescheinigt jedoch nicht die Rechtskonformität der Unterkunft.

Häufige Fragen

Wie viele Tage darf ich 2025 meine Hauptwohnung vermieten ? Das hängt von der Gemeinde ab. Paris hat ab dem 1. Januar 2025 eine Obergrenze von 90 Tagen pro Kalenderjahr eingeführt, und Lyon nennt ebenfalls 90 Tage. Gehen Sie nicht davon aus, dass diese Zahl überall gilt: Prüfen Sie die Verfügung Ihres Rathauses.

Muss ich meine Unterkunft auch in einer kleinen Gemeinde beim Rathaus anmelden ? Die einfache Anmeldung betrifft möblierte Ferienunterkünfte, außer wenn die Unterkunft die Hauptwohnung des Vermieters ist. Dort, wo ein Registrierungsverfahren vorgeschrieben ist, betrifft es jedoch auch Hauptwohnungen. Die Größe der Gemeinde genügt also nicht zur Bestimmung des Verfahrens.

Was ist eine Nutzungsänderung und wer muss sie beantragen ? Es ist die zu prüfende Genehmigung, wenn eine Wohnimmobilie in einer Gemeinde, die diese Nutzung reglementiert, touristisch vermietet werden soll. Sie betrifft insbesondere Projekte an Unterkünften, die nicht die Hauptwohnung sind. In Lyon muss der Eigentümer des genannten Einzimmers im Vieux-Lyon, der 200 Nächte plant, sein Projekt vor der Vermietung prüfen lassen; die Registrierungsnummer entscheidet diese Frage nicht.

Gilt in der ganzen Stadt die gleiche Regel ? Nicht immer. Lyon staffelt einige Genehmigungsbedingungen nach Gebiet und Fläche; Saint-Malo wendet sektorenbezogene Kontingente an. In Nice sollten Sie nun die im September 2026 in Kraft getretene Regelung konsultieren, statt die frühere Beschreibung mit drei Zonentypen zu übernehmen.

Übermitteln Plattformen meine Einnahmen an die Verwaltung ? Ja, das DAC7-Verfahren sieht die Übermittlung von Informationen durch Plattformen an die Steuerverwaltung vor. Das ersetzt nicht Ihre Einkommensteuererklärung. Die Tourismussteuer folgt getrennten Erhebungsmodalitäten, die Sie für Ihre Direktbuchungen und jene über Plattformen prüfen sollten.

Ist die mittelfristige Vermietung eine gute Lösung, wenn mir Nächte verloren gehen ? Sie kann passen, wenn Sie wirklich zu einer anderen Vermietungsart wechseln und den passenden Mietvertrag anwenden wollen. Sie verwandelt eine touristische Vermietung jedoch nicht automatisch in eine Wohnraumvermietung. Vergleichen Sie das Projekt, die geltenden Regeln und die erwarteten Einnahmen, bevor Sie Ihre Anzeige ändern.