Neue Obergrenze von 90 Tagen pro Jahr für die Ferienvermietung

Keine Sorge, liebe Eigentümer und Airbnb-Gastgeber: Ihre Flip-Flops müssen noch nicht in Rente! Aber ab 2025 kann die bekannte Grenze von 120 Tagen für die Ferienvermietung Ihrer Hauptwohnung auf nur noch 90 Tage pro Jahr gesenkt werden. Was das für Sie bedeutet, erfahren Sie hier.

Warum diese Reform auf 90 Tage?

Die Maßnahme geht auf das französische Gesetz „Le Meur“ (Nr. 2024‑1039 vom 19. November 2024) zurück. Ziel ist es, den Wohnraum für die Einwohner zu schützen und die Ausbreitung der Kurzzeitvermietung zu bremsen, vor allem in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Konkret: Gemeinden in solchen Gebieten (bis Mai 2026 unter Umständen sogar alle Gemeinden) können durch einfachen Beschluss des Gemeinderats die Obergrenze von 120 auf 90 Tage senken.

Wen betrifft das?

Betroffen sind vor allem Hauptwohnungen (mindestens 8 Monate pro Jahr bewohnt). Zweitwohnungen fallen nicht unter diese Obergrenze, aber Achtung: Für sie gelten andere baurechtliche Vorgaben und Regeln zur Nutzungsänderung.

Was Sie als Eigentümer einer Hauptwohnung wissen müssen

Kürzere Höchstdauer: Ihre Hauptwohnung darf nicht mehr als 90 Tage pro Jahr vermietet werden, wenn die Gemeinde dies festlegt (ansonsten gelten maximal 120 Tage).

Meldepflicht: Alle Vermietungen müssen bei der Gemeinde registriert werden. Die vergebene Registriernummer muss in Ihren Anzeigen erscheinen (Airbnb, Abritel usw.).

Nutzungsänderung: Wer die Grenze ohne kommunale Genehmigung überschreitet, benötigt möglicherweise eine Nutzungsänderung der Wohnung: kompliziert und potenziell teuer.

Bußgelder und Kontrollen: bis zu 15.000 € bei Überschreitung des Kontingents, 10.000 € bei fehlender Anmeldung und 20.000 € bei falschen Angaben.

Bevor Sie Ihren Kalender blockieren, hier im Überblick, was jede Pflicht bedeutet und was ihre Missachtung kostet:

Situation	Was gilt	Sanktion oder Folge
Nächteobergrenze (Hauptwohnsitz)	Standardmäßig 120 Tage pro Jahr, 90 Tage bei Gemeindebeschluss	Bis zu 15.000 € bei Überschreitung
Anmeldung bei der Gemeinde	Registrierungsnummer auf allen Inseraten verpflichtend	10.000 € bei fehlender Anmeldung
Richtigkeit der gemeldeten Angaben	Die übermittelten Daten müssen der Realität entsprechen	20.000 € bei Falschangabe
Überschreitung ohne Genehmigung	Für die Wohnung wird ein Nutzungsänderungsantrag nötig	Aufwendiges und potenziell teures Verfahren
Zimmervermietung bei Anwesenheit des Gastgebers	Der Zähler läuft nur, wenn Sie nicht in der Wohnung sind	Kein Tag wird verbraucht, solange Sie vor Ort bleiben
Zweitwohnsitz	Keine Nächteobergrenze	Nutzungsänderung und baurechtliche Vorgaben
Alternativen nach Ausschöpfen des Kontingents	Mobilitätsmietvertrag (1 bis 10 Monate), WG-Vermietung, klassischer möblierter Mietvertrag	Zusatzeinnahmen ohne Überschreitung der Grenze

Was ist konkret zu tun?

Einige Ansatzpunkte, um sich im neuen Rahmen souverän zu bewegen:

Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach: Jede Gemeinde entscheidet selbst, ob sie die 90-Tage-Grenze einführt. Klären Sie das, bevor Sie Ihre Buchungen planen.

Melden Sie Ihre Vermietung schon jetzt an, über das Cerfa-Formular oder das Online-Portal der Gemeinde. Sie erhalten eine Nummer, die Sie in Ihre Anzeigen aufnehmen.

Planen Sie clever: Legen Sie Ihren Kalender frühzeitig fest, damit Sie die erlaubten Tage nicht überschreiten, besonders in der Hochsaison!

Behalten Sie den Zähler im Blick: Die Plattformen müssen Ihre Anzeigen deaktivieren, sobald die Grenze erreicht ist, wenn die Gemeinde eine Registriernummer vorschreibt.

Prüfen Sie andere Modelle: Denken Sie an den französischen „bail mobilité“ (1 bis 10 Monate), an eine Wohngemeinschaft oder an eine Jahresvermietung (klassischer Mietvertrag für möblierte Wohnungen), um Ihre Einnahmen ohne Zusatzkosten aufzustocken.

Kleine Randnotizen, die man im Kopf behalten sollte

Ja, 90 Tage sind ein bisschen wie ein Glas Nutella: Man würde gern mehr davon nehmen, muss sich aber zügeln. Und wenn Sie nur einen kleinen Teil Ihrer Wohnung vermieten (zum Beispiel ein Zimmer), läuft der Zähler nur dann, wenn der Gastgeber abwesend ist.

Fazit

Die neue Obergrenze von 90 Tagen pro Jahr für die Ferienvermietung ist eine wichtige Änderung für Eigentümer von Hauptwohnungen. Angenehm für Sie? Das hängt davon ab: Wenn Sie bisher den ganzen Sommer über vermietet haben, ist es Zeit, Ihren Kalender zu überarbeiten oder andere Modelle zu prüfen. Mit etwas Organisation bleiben Sie aber auf der sicheren Seite und ersparen sich Bußgelder und Schimpfwörter. Also, bereit für den Balanceakt zwischen Urlaub, Vorschriften und Rentabilität?

Häufige Fragen

Gilt die 90-Tage-Grenze überall in Frankreich? Nein. Die Obergrenze liegt standardmäßig weiterhin bei 120 Tagen. Die Gemeinden können sie per Beschluss des Gemeinderats auf 90 Tage senken, zunächst in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und potenziell überall bis Mai 2026. Solange Ihre Gemeinde nichts beschlossen hat, bleiben es 120 Tage.

Wie erfahre ich, ob meine Gemeinde auf 90 Tage umgestellt hat? Rufen Sie im Rathaus an, bevor Sie Ihren Saisonkalender blockieren. Die Entscheidung beruht auf einem Beschluss des Gemeinderats und kann also von einem Jahr zum nächsten fallen. Prüfen Sie das vor jeder Saison, nicht ein einziges Mal.

Ich vermiete ein Zimmer in meiner Wohnung, zählt das zum Kontingent? Der Zähler läuft nur, wenn Sie während der Vermietung abwesend sind. Wenn Sie vor Ort bleiben und ein Zimmer vermieten, verbrauchen Sie keine Tage. Dieser Unterschied ist entscheidend für Gastgeber, die ganzjährig ein Zimmer vermieten.

Was riskiere ich, wenn ich die Grenze überschreite? Bis zu 15.000 € für die Überschreitung des Kontingents. Die fehlende Anmeldung im Rathaus wird mit 10.000 € geahndet, eine falsche Erklärung mit 20.000 €. Zudem müssen die Plattformen Ihr Inserat oberhalb der Grenze deaktivieren, sobald die Gemeinde eine Registrierungsnummer verlangt. Die Überschreitung fällt also auf.

Gilt die 90-Tage-Regel auch für meine Zweitwohnung? Nein, die Obergrenze betrifft Hauptwohnsitze, also Wohnungen, die mindestens acht Monate im Jahr bewohnt werden. Für eine Zweitwohnung gibt es kein Nächtekontingent. Sie unterliegt dafür der Nutzungsänderung und den baurechtlichen Auflagen, die oft aufwendiger sind als ein Tageszähler.

Was tue ich, wenn meine 90 Tage aufgebraucht sind? Für den Rest des Jahres können Sie auf andere Formate umsteigen: den bail mobilité von einem bis zehn Monaten, eine Wohngemeinschaft oder einen klassischen möblierten Mietvertrag. Wer die Grenze ohne Genehmigung der Gemeinde überschreitet, landet bei einem Antrag auf Nutzungsänderung, langwierig und teuer. Planen Sie Ihren Kalender im Voraus, vor allem in der Hochsaison.