Documentos obrigatórios de um alojamento local: a lista

O essencial. Um proprietário de alojamento local tem de conseguir apresentar, consoante o seu município: o aviso de receção da declaração entregue na câmara municipal ou o seu número de registo de 13 caracteres, a autorização de mudança de uso e o certificado energético (DPE) quando o município os exige, o comprovativo de seguro que cobre a atividade de alojamento local, as fichas de polícia dos hóspedes estrangeiros dos últimos seis meses e o registo das cobranças da taxa turística. Estes documentos não se pedem no mesmo balcão nem se guardam durante o mesmo tempo. O quadro mais abaixo indica, para cada um, quem o emite, quanto tempo o guardar e o que custa não o ter.

Quem lhe pode pedir um documento, e qual

Uma inspeção ao alojamento local não existe sob essa forma. São cinco interlocutores diferentes, cada um a reclamar um documento preciso, em momentos que nada têm a ver uns com os outros.

A câmara municipal vem em primeiro lugar: é ela que recebe a declaração, emite o número de registo e a autorização de mudança de uso, e é ela que pode pedir a contagem dos dias de arrendamento. A polícia e a guarda vêm a seguir, para as fichas individuais de polícia dos hóspedes estrangeiros. A plataforma onde publica exige-lhe uma declaração sob compromisso de honra ainda antes de colocar o anúncio online. A administração fiscal quer o seu número de identificação de atividade. E a sua seguradora não pede nada: limita-se a verificar, no momento do sinistro, o que o contrato cobria.

Esta dispersão explica a maioria das más surpresas. Um anfitrião perfeitamente em ordem quanto à declaração pode ver-se desarmado perante um pedido de certificado energético, porque ninguém lhe disse que o seu município tinha deliberado nesse sentido.

Os documentos que deve conseguir reunir em dez minutos

Atualizado a 23 de setembro de 2026. Nem todas as linhas deste quadro lhe dizem respeito. Três dependem de uma deliberação do seu município, uma quarta do seu regime fiscal. A última coluna é a que decide: diz o que acontece no dia em que o documento falta.

Documento	Quem o emite	Quanto tempo guardá-lo	O que acontece quando falta
Aviso de receção da declaração na câmara municipal (formulário cerfa n.º 14004)	A sua câmara municipal	Enquanto o alojamento estiver a ser arrendado, com nova declaração a cada alteração	Coima até 450 €
Número de registo de 13 caracteres	O município que assim o deliberou	Permanentemente, e em cada anúncio	Coima civil até 5 000 € e anúncio retirado pelas plataformas
Autorização de mudança de uso	A sua câmara municipal	Toda a duração da atividade, menos de 5 anos se for temporária	Coima até 100 000 € e sanção pecuniária compulsória de 1 000 € por dia e por m²
Certificado energético classificado entre A e E na França continental	Um técnico certificado	Dez anos, prazo de validade do certificado	Mudança de uso recusada, logo sem possibilidade de arrendar
Comprovativo de seguro que cobre a atividade de alojamento local	A sua seguradora	Em cada renovação anual	Nada no código do turismo, tudo no seu contrato no dia do sinistro
Fichas individuais de polícia dos hóspedes estrangeiros	É o senhor que as faz preencher no check-in	Seis meses	Impossível responder a um pedido da polícia ou da guarda
Registo das cobranças da taxa turística	É o senhor que o mantém	A apresentar à autarquia no momento da entrega do valor	Coima civil de 750 a 2 500 €
Número de identificação de atividade (SIRET)	O Insee, através do balcão único das formalidades das empresas	Definitivo	Deixa de ser possível identificar-se junto dos serviços fiscais
Decisão de classificação por estrelas	Um organismo avaliador acreditado	Cinco anos, afixada no alojamento	Sem estrelas nem benefícios fiscais associados à classificação

Quatro das nove linhas não custam nada e resolvem-se numa tarde. As duas que custam mesmo dinheiro, o certificado energético e a classificação, só dizem respeito a uma parte dos proprietários. É por isso que uma lista genérica de « documentos obrigatórios » não serve de nada: a sua depende do seu município.

Declaração simples ou número de registo: qual é o seu caso

Coexistem dois regimes, e é uma deliberação municipal que decide qual se aplica no seu caso. Nem a dimensão do município nem a plataforma que utiliza alteram fosse o que fosse.

A sua situação	O que entrega	O que tem de conseguir mostrar depois
Município sem procedimento de registo	O formulário cerfa n.º 14004, enviado ao presidente da câmara com aviso de receção	O aviso de receção, única prova de que a declaração seguiu
Município que deliberou sobre o registo	O pedido de registo e o pedido de mudança de uso, se for aplicável	O número de 13 caracteres, publicado em cada anúncio e comunicado à administração do condomínio

O número não é uma sequência aleatória. Lê-se em três blocos: os 5 dígitos do código oficial geográfico do município, 6 dígitos de identificação por ele definidos e 2 caracteres de controlo. Um erro de transcrição num anúncio nota-se, portanto, de imediato. O detalhe do procedimento, com as informações a fornecer, está no nosso artigo sobre a declaração obrigatória em alojamento local.

A declaração simples não se impõe quando o alojamento é a sua residência principal. O registo, esse, aplica-se a todos os alojamentos locais do município em causa, incluindo a residência principal. Muitos anfitriões confundem os dois e julgam-se dispensados sem razão.

Há um ponto ainda em movimento. O guia prático do ministério da Transição Ecológica anunciava, para maio de 2026 no máximo, a passagem dos serviços online municipais para um portal nacional único, com documentos comprovativos exigidos em apoio do pedido e regras remetidas para decreto. Na ficha do service-public.gouv.fr atualizada a 21 de maio de 2026, o procedimento continua a remeter para o serviço online disponibilizado pelo município. Conclusão prática: coloque a questão à sua câmara municipal antes de preencher o que quer que seja e guarde o aviso de receção, seja qual for a via utilizada.

O certificado energético: quem precisa mesmo dele

Desde 21 de novembro de 2024, uma autorização de mudança de uso só pode ser emitida na França continental se o alojamento apresentar um certificado energético classificado entre A e E, ao abrigo do artigo L. 631-10 do código da construção e da habitação. Sem esse diagnóstico, o pedido é recusado.

O calendário, esse, está escrito: a partir de 1 de janeiro de 2034, o intervalo estreita-se entre A e D na França continental, e todos os alojamentos locais que não sejam a residência principal do proprietário terão de respeitar os níveis de desempenho energético da habitação condigna. O município poderá então exigir um certificado energético válido a qualquer proprietário, que disporá de dois meses para o enviar. Findo esse prazo, corre uma sanção administrativa de 100 € por dia a favor do município, e um certificado não conforme expõe a uma coima administrativa até 5 000 €. Estes elementos constam do guia prático da regulamentação dos alojamentos locais publicado pelo ministério da Transição Ecológica.

Posição assumida: se o seu município não instituiu a mudança de uso, não mande fazer um certificado energético « por precaução ». Nenhum texto lho impõe hoje para explorar um alojamento local, e um diagnóstico feito em 2026 terá oito anos quando chegar o prazo de 2034. Um certificado energético é válido dez anos.

O que mudou desde 2024 vai muito além do diagnóstico energético: detalhámos o que a lei Le Meur alterou para os proprietários, da fiscalidade aos poderes dos municípios.

O seguro e o condomínio, os dois documentos esquecidos

Comecemos pelo que é verdade: nenhum artigo do código do turismo obriga o proprietário de alojamento local a ter um seguro específico. A Direction générale des Entreprises limita-se a recomendar que se confirme junto da seguradora que o contrato cobre a atividade de alojamento local.

O que não significa que se possa dispensar. Peça à sua seguradora um comprovativo escrito que mencione explicitamente a atividade de arrendamento mobilado de curta duração e guarde-o com o resto. Vai ser-lhe pedido por uma empresa de gestão de alojamentos, por uma marca de qualidade, por vezes pela administração do condomínio, nunca pela câmara municipal.

Do lado do condomínio, a regra depende da data do regulamento. Para os regulamentos elaborados a partir de 21 de novembro de 2024, o texto indica se os alojamentos locais são ou não autorizados. Para os mais antigos, vale a cláusula de utilização exclusivamente habitacional, e uma assembleia geral pode votar a proibição. Se for inquilino e subarrendar, o acordo escrito do senhorio é um pré-requisito, não uma formalidade.

E assim que obtiver um número de registo, tem de informar a administração do condomínio, que informará os condóminos na assembleia geral seguinte. Já um contrato que não cobre a atividade de alojamento local descobre-se no dia da inundação, nunca antes.

O que é preciso conseguir apresentar durante a estadia

Há três obrigações que se jogam durante o arrendamento, e não no momento das diligências administrativas.

A primeira diz respeito aos hóspedes que não têm nacionalidade francesa. O decreto n.º 2015-1002, de 18 de agosto de 2015, recordado pela Direction générale des Entreprises obriga a fazer preencher e assinar uma ficha individual de polícia logo no check-in, que inclui:

• o apelido e os nomes próprios;

• a data e o local de nascimento;

• a nacionalidade;

• a residência habitual;

• o número de telemóvel e o endereço eletrónico;

• a data de chegada e a data de partida prevista.

As crianças com menos de 15 anos podem constar da ficha de um adulto acompanhante. Estas fichas guardam-se seis meses e entregam-se aos serviços de polícia e às unidades da guarda a pedido destes, inclusive em formato digital. Não é um caso marginal: 40 % das consultas de guias StyQR fazem-se numa língua diferente do francês.

A segunda obrigação é uma afixação. O valor da taxa turística tem de estar afixado na câmara municipal e no estabelecimento. Se o seu alojamento estiver classificado, a decisão de classificação também tem de estar afixada de forma visível no alojamento; é uma das contrapartidas concretas das estrelas, com outras que listámos no nosso artigo sobre as obrigações da classificação em alojamento local.

A terceira é um registo mais do que um documento: o registo das cobranças da taxa turística. O código geral das autarquias locais obriga a nele contabilizar, alojamento a alojamento e pela ordem das cobranças, a morada do alojamento, o número de pessoas alojadas, o número de dormidas, o montante cobrado e, se for o caso, os motivos de isenção. Quando uma plataforma cobra a taxa em seu lugar, é ela que mantém esse registo na parte que cobra, mas as estadias reservadas diretamente continuam a ser da sua responsabilidade.

Acrescem duas regras de segurança que não geram papel mas que se verificam no local: o detetor de fumo normalizado, obrigatório em qualquer habitação desde 8 de março de 2015, e a regulamentação dos estabelecimentos que recebem público, aplicável logo que a capacidade de acolhimento do alojamento atinja 15 pessoas. Já o relatório de estado de entrada e de saída não consta de nenhum destes textos: protege a sua caução, não a sua conformidade.

Onde arrumar tudo isto para voltar a encontrá-lo

Um dossiê, um só, com os nove documentos do quadro e a data do próximo prazo de cada um. É menos sedutor do que uma ferramenta, mas é o que funciona nos anfitriões que nunca são apanhados desprevenidos.

Resta a questão do que entra no guia de boas-vindas. Três informações têm lá lugar: o número de registo, por transparência, a classificação se existir, e os números de emergência. O resto não tem nada que lá estar. Um comprovativo de seguro, um certificado energético completo e sobretudo fichas de polícia preenchidas contêm dados que não dizem respeito ao hóspede seguinte. Anexar um PDF a um guia é possível connosco, e desaconselhamos formalmente que o faça com esses documentos.

Um guia de boas-vindas digital é uma página web consultável por código QR que reúne as informações de que o hóspede precisa durante a estadia. Não é um cofre-forte administrativo e nunca substituirá o seu dossiê: a câmara municipal, a guarda e o fisco dirigem-se a si, não ao seu guia. O que ele sabe fazer é apresentar as menções destinadas ao hóspede sem que tenha de reimprimir o que quer que seja, como mostra o nosso modelo de guia secção a secção, e o que abrange exatamente o guia de boas-vindas digital.

Aconselhamo-lo, por isso, a guardar todos estes documentos numa bolsa, num dossiê ou numa micaz, porque neste caso a versão em papel é mesmo ideal para este tipo de documentos. É mais fácil de encontrar e, se for preciso, não terá de procurar no fundo do computador.

Perguntas frequentes

O número de registo tem de constar do guia de boas-vindas? A obrigação recai sobre o anúncio, não sobre o guia. Tem de publicar o número em cada anúncio de arrendamento, incluindo nas plataformas, e comunicá-lo à administração do condomínio se o alojamento estiver em regime de propriedade horizontal. No guia, é uma questão de transparência, não de lei.

É preciso um comprovativo de seguro para explorar um alojamento local? Nenhum texto do código do turismo o impõe. A Direction générale des Entreprises recomenda simplesmente que verifique se o seu contrato cobre a atividade de alojamento local. Peça à sua seguradora um comprovativo escrito que mencione a atividade: quem lho vai pedir é a administração do condomínio ou uma empresa de gestão de alojamentos, não a câmara municipal.

Durante quanto tempo é preciso guardar as fichas de polícia? Seis meses. Dizem respeito aos hóspedes que não têm nacionalidade francesa, preenchem-se logo no check-in e têm de ser entregues aos serviços de polícia ou da guarda a pedido destes. A transmissão pode ser feita em formato digital, o que permite um arquivo eletrónico.

O certificado energético é obrigatório para todos os alojamentos locais? Não. Hoje condiciona a emissão de uma autorização de mudança de uso na França continental, com uma etiqueta entre A e E. A partir de 2034, os alojamentos que não sejam a residência principal do proprietário terão de respeitar os critérios de decência energética.

O que se arrisca quem não consegue provar a declaração na câmara municipal? A falta de declaração simples é punível com uma coima que pode atingir 450 €. Num município que instituiu o registo, a falta de número expõe a uma coima civil até 5 000 €, e as plataformas têm a obrigação de retirar o anúncio em causa.

Quem mantém o registo da taxa turística quando é o Airbnb a cobrá-la? A plataforma mantém esse registo para as estadias que cobrou e entrega a taxa à autarquia. As suas reservas diretas continuam a seu cargo, com as mesmas menções a contabilizar. A falta de declaração ou de entrega expõe a uma coima civil de 750 a 2 500 €.