Relatório de estado em alojamento local: é obrigatório e como o fazer

O essencial. Nenhum texto impõe o relatório de estado no alojamento local : a obrigação prevista na lei francesa de 6 de julho de 1989 aplica-se apenas às habitações arrendadas como residência principal. É o artigo 1731 do Código Civil que decide no seu lugar quando não existe relatório, e no papel joga a seu favor : sem relatório de estado, presume-se que o hóspede recebeu a habitação em bom estado de conservação locativa e que a deve devolver assim, salvo prova em contrário. Mas esta presunção é ilidível e, na prática, o juiz vai pedir-lhe ainda assim que demonstre que o dano existe e que é imputável àquele hóspede em concreto. Sem uma fotografia datada do dia do check-in, essa demonstração não se sustenta, e quem paga a factura é a caução.

Um caso que chegou ao nosso suporte vale mais do que todos os avisos jurídicos. Uma das nossas clientes faz preencher o relatório de estado com fotografias antes da estadia. Numa delas aparece uma lâmpada, no seu lugar. No fim da estadia, nova série de fotografias: a lâmpada desapareceu. O hóspede responde que já estava partida antes de chegar, que nem sequer lá estava. Só que a temos, na fotografia. Ele tinha-se esquecido.

Nada de extraordinário nisto, e é precisamente aí que está o problema. A memória de um hóspede que parte não é a de um hóspede que chega e, sem imagem datada, fica reduzido à palavra dele contra a sua. Proprietária sozinha a gerir tudo, empresa de gestão de alojamentos, gîte com check-in autónomo: a cena é a mesma, só muda quem tem o telemóvel na mão.

O relatório de estado é obrigatório no alojamento local ?

Atualizado a 13 de setembro de 2026. Não. O relatório de estado de entrada e de saída é uma obrigação do artigo 3-2 da lei francesa n.º 89-462, de 6 de julho de 1989, mas o artigo 2 dessa mesma lei limita o seu âmbito aos locais « que constituem a residência principal do arrendatário ». Um alojamento local, arrendado a veraneantes por algumas noites, não está incluído. Nenhuma sanção, nenhuma multa, nenhum formalismo imposto.

O que se aplica no seu lugar é o regime geral do arrendamento, nos artigos 1730 a 1732 do Código Civil. Nada o obriga, portanto, a fazer um relatório de estado. Tudo o empurra nesse sentido, e isso resume-se a um único artigo.

Existe, no entanto, uma obrigação, e tem um nome parecido. O artigo L. 324-2 do código do turismo francês exige que qualquer oferta ou contrato de alojamento local seja reduzido a escrito e contenha a indicação do preço pedido, bem como uma descrição do local. Essa descrição diz o que a habitação contém e como é composta, antes da reserva. Nada diz sobre o seu estado numa terça-feira às 22 h, no momento em que o hóspede entra. Muitos anfitriões acreditam ter cumprido « o relatório de estado » porque o contrato inclui uma descrição : são dois documentos diferentes, em dois momentos diferentes.

O que o artigo 1731 muda realmente em caso de litígio

O artigo 1731 do Código Civil resume-se a uma frase : « Não tendo sido feito relatório de estado, presume-se que o arrendatário os recebeu em bom estado de conservação locativa e deve devolvê-los assim, salvo prova em contrário. »

Lido a correr, este artigo parece uma boa notícia para o proprietário. E é, a meias.

A presunção joga a seu favor no papel, mas é ilidível e, na prática, o juiz vai pedir-lhe ainda assim que demonstre que o dano existe e que é imputável àquele hóspede em concreto. O artigo 1731 dispensa-o de provar o estado de entrada. Não o dispensa de provar o estado de saída, nem de ligar a degradação à estadia que está a facturar. O hóspede, por seu lado, basta-lhe apresentar um elemento em sentido contrário, e uma fotografia da sua chegada muitas vezes chega : é esse o sentido de « salvo prova em contrário ».

Inverta a situação e o equilíbrio muda. Quando o relatório de estado existe, aplica-se o artigo 1730 : o arrendatário deve devolver a coisa tal como a recebeu, de acordo com esse relatório, exceto o que se perdeu ou degradou por vetustez ou força maior. O artigo 1732 acrescenta que responde pelas degradações ocorridas durante a fruição, a menos que prove que ocorreram sem culpa sua. A discussão já não é a sua palavra contra a dele, passa a ser a comparação de dois relatórios datados.

A nossa posição é clara : faça-o, mesmo que curto. Dez fotografias com data e hora e duas assinaturas valem mais do que uma presunção legal que terá de defender sem nada para mostrar.

O que deve conter um relatório de estado de alojamento local

Um relatório de estado que serve em caso de litígio resume-se a quatro elementos : a data e a hora, a identidade das duas partes, um registo divisão por divisão com fotografias e duas assinaturas. O resto é conforto. Um relatório de vinte páginas que ninguém lê não vale mais do que um relatório de duas páginas com as fotografias certas.

Divisão por divisão, não rubrica por rubrica. Um gîte de 90 m² no Lot descreve-se em oito divisões, cada uma com pavimentos, paredes, carpintarias, equipamentos e um estado em três palavras : bom, gasto, danificado. Um apartamento de 30 m² em Nice resume-se a três. Descrever o que conta, pela ordem em que se atravessa a casa, é o que torna o documento legível para um hóspede que acabou de chegar.

São as fotografias que fazem o relatório. Uma fotografia geral por divisão e uma fotografia de cada defeito já existente : o hóspede vê que não lhe vão imputar a mancha que já lá estava. As fotografias devem ter data, e o melhor é que seja a ferramenta a datá-las, não a memória do telemóvel. É aqui que um relatório de estado em papel mostra os seus limites.

O que se registra	Exemplo	O que evita
Data, hora, identidade das duas partes	Check-in a 14/07 às 16h20, Sr. Durand e o proprietário	« Não fui eu, não foi nesse dia »
Um registo por divisão, em três palavras	Sala : pavimento bom, paredes gastas, sofá danificado (braço)	Um documento demasiado longo, que nunca é lido
Uma fotografia geral por divisão	Cozinha, vista da porta	« O forno já estava assim »
Uma fotografia por defeito existente	Risco no parquet em frente à janela	Uma retenção injustificada, ou contestada
Leituras e inventário	Eletricidade 45 812 ; 4 lençóis, 6 toalhas	Os litígios mais frequentes sobre a caução
Duas assinaturas	No ecrã, no check-in	Um relatório sem contraditório

As leituras e a roupa de casa. Contadores, se facturar os consumos, número de lençóis, de toalhas, de cobertos, estado da loiça. São as rubricas que originam as retenções de caução mais frequentes e mais discutidas. Ninguém sentiu nunca prazer em contar colheres de café, e é precisamente essa linha que se volta a ler três semanas depois, quando a caução está em jogo.

Quando fazer o relatório de estado, e com quem ?

No check-in e na saída, e em ambos os casos num prazo curto. Um relatório de estado de entrada preenchido na noite seguinte vale menos do que um preenchido dentro da hora : entre os dois, o hóspede já viveu na casa.

Com o hóspede, se estiver no local, é o caso mais simples e mais sólido. Sem o senhor, quando o check-in é autónomo : o hóspede faz o relatório de estado sozinho, no telemóvel, logo após a chegada. O telemóvel não é um remendo, é o ecrã que ele tem na mão : das 1,4 milhões de aberturas de guias StyQR registadas todos os anos, 91 % vêm de um dispositivo móvel. É uma observação interna, medida nos nossos próprios guias, e foi ela que decidiu a forma do módulo.

Para que funcione, tem de ser fácil, guiado divisão por divisão, e o resultado tem de lhe chegar assinado. Uma pessoa da limpeza que fotografa a casa antes de cada check-in completa o dispositivo : as fotografias dela datam o estado da habitação, as do hóspede confirmam-no. Se o seu município ou o seu condomínio o obrigou a mudar de modo de acesso, as condicionantes do check-in autónomo também mudam, e detalhámo-las a propósito das caixas de chaves agora proibidas em algumas cidades.

Na saída, o mesmo percurso, no sentido inverso. Se o hóspede partir cedo sem o fazer, as suas fotografias de limpeza, tiradas imediatamente depois, servem de relatório de saída, com um valor menor, uma vez que não são contraditórias.

Falta o hóspede que acabou de fazer 8 h de estrada. Larga as malas e pedem-lhe para inventariar os armários divisão por divisão. Ninguém o faria de bom humor. Um relatório de estado de entrada tem de ser rápido : algumas fotografias estratégicas valem mais do que um levantamento exaustivo que ninguém termina.

O mais simples é anunciar uma janela. Check-in às 15 h no dia da chegada, relatório de estado a entregar no dia seguinte até às 12 h. O hóspede respira, desfaz as malas e faz o relatório quando tem a cabeça no lugar. Na saída, é no próprio dia, sem adiamento possível.

Na Gîtes de France®, o relatório de estado faz-se muitas vezes com o proprietário: anotam juntos as eventuais questões e assina-se o documento. É a fórmula mais sólida quando está presente. Quando não está, é a versão digital que faz o trabalho.

Como fazer assinar um relatório de estado sem estar no local

O princípio : o hóspede preenche e assina a partir do telemóvel, e o senhor recebe o documento datado, sem precisar de se cruzar com ele. O guia de boas-vindas digital é o lugar lógico para o colocar, já que é aí que o hóspede procura a wifi e o código do portão quando chega. Uma ferramenta menos para instalar, uma explicação menos para dar.

No StyQR, o módulo Relatório de estado guia o hóspede divisão por divisão : acrescenta fotografias e comentários e depois assina no ecrã. Encontra cada relatório de estado na sua área de cliente e descarrega o respetivo relatório em PDF, datado e assinado, útil em caso de discussão sobre a caução. O percurso completo, do código da caixa de chaves em wifi e códigos de acesso até à saída, está descrito na página check-in e check-out, e o resultado do lado do hóspede pode ser visto nos nossos guias de demonstração.

Para uma empresa de gestão de alojamentos que acompanha quarenta imóveis, o interesse está noutro lado : os relatórios ficam todos no mesmo lugar, alojamento por alojamento, sem andar a procurar nas fotografias do telemóvel de um colaborador. É o caso de uso descrito na nossa página solução para alojamento local.

Digamos também o que isto não faz. Um relatório de estado preenchido pelo hóspede sozinho continua a ser um registo unilateral que ele aceitou e assinou ; não é um relatório contraditório e, muito menos, um auto lavrado por um oficial de justiça. Pesa muito numa discussão amigável ou perante uma plataforma. Num tribunal, pesa o que valem as suas fotografias.

O que fazer se o hóspede não o fizer ?

Não o pode obrigar. Um relatório de estado não se assina sob a ameaça de uma caução, e um hóspede que chega à meia-noite com duas crianças a dormir não preenche nada antes da manhã seguinte.

O que funciona : um lembrete automático no dia seguinte ao check-in, uma formulação que explique para que serve para ele e um documento suficientemente curto para ser preenchido em cinco minutos. O que não funciona : um formulário de oito páginas enviado por e-mail na véspera da partida.

Se recusar explicitamente, registe a recusa por escrito na mensageria da reserva, date as suas próprias fotografias e guarde-as. Perde o contraditório, não perde as provas. E se a estadia correr mal, o que fazer em caso de danos ou desaparecimento está detalhado no nosso artigo sobre o roubo e os danos no seu alojamento.

Na prática, quase ninguém recusa : esquece-se, o que produz o mesmo resultado com menos má-fé.

E a caução, nisto tudo ?

A caução é aquilo que o relatório de estado protege. Sem ele, não pode retirar nada de forma defensável, e o hóspede não pode contestar uma retenção com provas. Com ele, a discussão resume-se a uma comparação : a fotografia de entrada, a fotografia de saída, o orçamento ou a factura.

As plataformas não fazem o relatório de estado por si, pedem-lhe provas. No Airbnb, o pedido de reembolso apresenta-se no Centro de Resoluções nos 14 dias seguintes à partida do hóspede responsável, este dispõe de 24 horas para responder e só se não responder, pagar parcialmente ou recusar é que a garantia de danos para anfitriões do AirCover pode entrar em ação, até ao limite de 3 milhões de dólares. O centro de ajuda pede que o dano seja documentado com fotografias ou vídeos, orçamentos ou facturas. Fonte : centro de ajuda do Airbnb, consultado a 13 de setembro de 2026.

Duas regras de bom senso evitam a maior parte dos conflitos. Anunciar o montante da caução e o que ela cobre já no anúncio e no guia, ao lado das regras da casa e no mesmo lugar que o resto daquilo que um hóspede deve encontrar sozinho, como mostra o nosso modelo de guia de boas-vindas para alojamento local. E devolver rapidamente o que tem de ser devolvido : uma caução devolvida nos dias seguintes à partida, com uma palavra amável, pesa na avaliação que o hóspede vai deixar.

Perguntas frequentes

O relatório de estado é obrigatório num alojamento local ?
Não. A obrigação da lei francesa de 6 de julho de 1989 aplica-se apenas à residência principal do arrendatário. No alojamento local, aplica-se o artigo 1731 do Código Civil : sem relatório de estado, presume-se que o hóspede recebeu a habitação em bom estado, salvo prova em contrário.

É possível retirar a caução sem relatório de estado ?
Em teoria sim, a presunção do artigo 1731 permite-o. Na prática, terá ainda assim de demonstrar que o dano existe e que resulta daquela estadia, caso contrário a retenção é contestável. Sem fotografia de entrada, tanto uma plataforma como um juiz lhe perguntarão em que se baseia.

Um relatório de estado feito pelo hóspede sozinho tem valor ?
Sim, se estiver datado, assinado e acompanhado de fotografias. Vale como registo aceite pelo hóspede, não como relatório contraditório. As fotografias da sua pessoa da limpeza, tiradas antes do check-in, complementam-no utilmente.

É preciso relatório de estado para uma só noite ?
A regra não depende da duração. Uma estadia de uma noite numa casa nova com uma caução elevada justifica um relatório de estado ; um alojamento com pequeno-almoço sem caução pode dispensá-lo. O critério é aquilo que teria de provar.

O que fazer se o hóspede recusar assinar ?
Registe a recusa por escrito, date as suas próprias fotografias e avise a plataforma, se a reserva tiver sido feita por ela. Uma recusa de assinatura não o priva das fotografias ; priva-o do contraditório do relatório.

Quanto tempo é preciso guardar as fotografias e os relatórios ?
No mínimo até à devolução integral da caução e ao fim do prazo de reclamação da plataforma : no Airbnb, o pedido apresenta-se nos 14 dias seguintes à partida. Depois disso, guarde-os por alojamento e por temporada, pois servem também para provar o desgaste normal de um equipamento.