Alojamento local: as desvantagens da classificação a conhecer

O alojamento local tornou-se incontornável no mercado do arrendamento de curta duração. Face a uma concorrência cada vez maior, muitos proprietários ponderam a classificação do seu alojamento local para ganhar visibilidade e credibilidade.

Mas, por trás das estrelas oficiais e da imagem tranquilizadora, existem também restrições, obrigações e várias desvantagens que vale a pena conhecer antes de avançar. Neste artigo, analisamos em detalhe as desvantagens da classificação de um alojamento local, as condições a cumprir e as consequências concretas para os proprietários (prometemos manter o bom humor ).

Recordatório: o que é um alojamento local classificado?

Um alojamento local é um alojamento mobilado disponibilizado para estadias curtas a uma clientela de passagem. A classificação do alojamento local é um procedimento voluntário que permite atribuir de 1 a 5 estrelas ao alojamento, segundo uma grelha nacional de critérios.

Esta classificação é válida por 5 anos e baseia-se numa visita de controlo realizada por uma entidade acreditada.

Condições rigorosas para classificar um alojamento local

Uma grelha de critérios exigente

A classificação de um alojamento local assenta numa grelha com mais de 130 critérios, que abrangem:

• O conforto do alojamento
• Os equipamentos disponíveis
• A área e a distribuição dos espaços
• Os serviços oferecidos
• A segurança e a acessibilidade

Cada detalhe conta. Um alojamento pode ser encantador, bem decorado e apreciado pelos hóspedes e, ainda assim, não alcançar o número de estrelas pretendido por faltar um equipamento ou por ter uma área ligeiramente insuficiente.

Investimentos por vezes necessários

Para classificar um alojamento local, é frequente ser necessário investir:

• Em roupa de cama e colchões de melhor qualidade
• Em mobiliário adicional
• Em equipamentos específicos exigidos pela grelha

Estes investimentos podem representar rapidamente um custo elevado, sem qualquer garantia de aumento imediato das reservas.

Um procedimento administrativo exigente

Uma visita oficial detalhada

A classificação de um alojamento local implica uma visita ao local por parte de uma entidade autorizada. Cada espaço é inspecionado, medido e verificado.

Um esquecimento ou uma não conformidade pode dar origem a:

• A atribuição de menos estrelas do que o esperado
• A recusa da classificação
• Uma nova visita, esta paga

Uma classificação a renovar a cada 5 anos

A classificação de um alojamento local não é definitiva. A cada 5 anos, é preciso repetir todo o processo:

• Nova visita
• Novos custos
• Novas exigências, às vezes mais rigorosas

Ou seja, as estrelas exigem manutenção regular.

O custo financeiro da classificação do alojamento local

A classificação de um alojamento local é paga. Dependendo da entidade e da dimensão do alojamento, o preço situa-se geralmente entre 150 € e 300 €.

A isto podem somar-se:

• As obras de adaptação às normas
• A compra de equipamentos obrigatórios
• Os custos de renovação

Para alguns proprietários, sobretudo de alojamentos de pequena dimensão, o retorno do investimento pode ser lento ou até incerto.

Obrigações fiscais e declarativas reforçadas

Um benefício fiscal sob vigilância

Um alojamento local classificado beneficia de uma dedução fiscal mais vantajosa no regime micro-BIC. Mas esse benefício exige também maior atenção em caso de inspeção.

É indispensável:

• Cumprir rigorosamente as regras fiscais
• Conservar os comprovativos
• Ser coerente nas declarações

Uma taxa turística que depende da classificação

Num alojamento classificado, a taxa turística é um valor fixo por noite e por pessoa, que varia em função do número de estrelas. Num alojamento sem classificação, corresponde a uma percentagem (1 a 5 %) do preço da dormida, com limite máximo na tarifa dos alojamentos de 4 estrelas.

Na prática, uma classificação de 1 ou 2 estrelas faz frequentemente baixar a taxa turística em comparação com um alojamento não classificado, sobretudo quando a dormida é cara.

Pelo contrário, uma classificação de 4 ou 5 estrelas pode fazê-la subir. Tudo depende, portanto, do nível de classificação pretendido e do preço das suas dormidas.

Menos flexibilidade na gestão do alojamento local

Uma vez classificado, um alojamento local tem de continuar conforme ao seu nível de estrelas. Isso limita algumas liberdades:

• Não é possível retirar um equipamento obrigatório
• Qualquer alteração ao alojamento tem de ser enquadrada
• A adaptação a um novo público torna-se mais complexa

Esta rigidez pode ser incómoda para os proprietários que pretendem fazer evoluir a sua oferta.

A classificação de um alojamento local não é sempre decisiva

Na prática, muitos hóspedes valorizam sobretudo:

• As avaliações de outros clientes
• A localização
• As fotografias
• O preço

Um alojamento local sem classificação, mas com excelentes avaliações, pode por vezes ter melhores resultados do que um alojamento classificado.

Conclusão: classificar ou não o seu alojamento local?

A classificação de um alojamento local pode fazer sentido em certos casos, mas envolve também muitas desvantagens que não devem ser subestimadas.

Restrições técnicas, custos, tratamentos administrativos, rigidez na gestão: a classificação não é sempre a solução ideal.

Antes de avançar, faça a pergunta essencial: a classificação do meu alojamento local é realmente adequada à minha estratégia de arrendamento? Porque, às vezes, um alojamento bem conservado, bem gerido e com excelentes avaliações brilha mais do que uma estrela oficial