Alojamento local: as desvantagens da classificação a conhecer

O alojamento local tornou-se incontornável no mercado do arrendamento de curta duração. Face a uma concorrência cada vez maior, muitos proprietários ponderam a classificação do seu alojamento local para ganhar visibilidade e credibilidade.

Mas, por trás das estrelas oficiais e da imagem tranquilizadora, existem também restrições, obrigações e várias desvantagens que vale a pena conhecer antes de avançar. Neste artigo, analisamos em detalhe as desvantagens da classificação de um alojamento local, as condições a cumprir e as consequências concretas para os proprietários (prometemos manter o bom humor ).

Recordatório: o que é um alojamento local classificado?

Um alojamento local é um alojamento mobilado disponibilizado para estadias curtas a uma clientela de passagem. A classificação do alojamento local é um procedimento voluntário que permite atribuir de 1 a 5 estrelas ao alojamento, segundo uma grelha nacional de critérios.

Esta classificação é válida por 5 anos e baseia-se numa visita de controlo realizada por uma entidade acreditada.

Condições rigorosas para classificar um alojamento local

Uma grelha de critérios exigente

A classificação de um alojamento local assenta numa grelha com mais de 130 critérios, que abrangem:

• O conforto do alojamento
• Os equipamentos disponíveis
• A área e a distribuição dos espaços
• Os serviços oferecidos
• A segurança e a acessibilidade

Cada detalhe conta. Um alojamento pode ser encantador, bem decorado e apreciado pelos hóspedes e, ainda assim, não alcançar o número de estrelas pretendido por faltar um equipamento ou por ter uma área ligeiramente insuficiente.

Investimentos por vezes necessários

Para classificar um alojamento local, é frequente ser necessário investir:

Na prática, classificar custa dinheiro antes de o render. Primeiro roupa de cama e colchões de melhor qualidade, o ponto onde mais alojamentos perdem pontos. Depois mobiliário adicional, porque a grelha conta a arrumação e os lugares sentados. Por fim, os equipamentos específicos que ela exige, incluindo aqueles que nenhum hóspede lhe pediu.

Estes investimentos podem representar rapidamente um custo elevado, sem qualquer garantia de aumento imediato das reservas.

Um procedimento administrativo exigente

Uma visita oficial detalhada

A classificação de um alojamento local implica uma visita ao local por parte de uma entidade autorizada. Cada espaço é inspecionado, medido e verificado.

Um esquecimento ou uma não conformidade pode dar origem a:

• A atribuição de menos estrelas do que o esperado
• A recusa da classificação
• Uma nova visita, esta paga

Uma classificação a renovar a cada 5 anos

A classificação de um alojamento local não é definitiva. A cada 5 anos, é preciso repetir todo o processo:

A classificação não é definitiva. A cada cinco anos volta tudo ao início: nova visita, novos custos e exigências às vezes mais rigorosas do que as que cumpriu na primeira vez.

Ou seja, as estrelas exigem manutenção regular.

O custo financeiro da classificação do alojamento local

A classificação de um alojamento local é paga. Dependendo da entidade e da dimensão do alojamento, o preço situa-se geralmente entre 150 € e 300 €.

A isto podem somar-se:

Ao preço da entidade juntam-se três rubricas que quase ninguém calcula no início: as obras de adaptação às normas, a compra dos equipamentos obrigatórios e os custos de renovação. São elas, muito mais do que a visita, que definem o custo real da classificação.

Para alguns proprietários, sobretudo de alojamentos de pequena dimensão, o retorno do investimento pode ser lento ou até incerto.

Obrigações fiscais e declarativas reforçadas

Um benefício fiscal sob vigilância

Um alojamento local classificado beneficia de uma dedução fiscal mais vantajosa no regime micro-BIC. Mas esse benefício exige também maior atenção em caso de inspeção.

É indispensável:

A vantagem fiscal paga-se em rigor. É preciso cumprir rigorosamente as regras fiscais, conservar os comprovativos e ser coerente de uma declaração para a outra. Uma inspeção ganha-se nesses três pontos, raramente noutros.

Uma taxa turística que depende da classificação

Num alojamento classificado, a taxa turística é um valor fixo por noite e por pessoa, que varia em função do número de estrelas. Num alojamento sem classificação, corresponde a uma percentagem (1 a 5 %) do preço da dormida, com limite máximo na tarifa dos alojamentos de 4 estrelas.

Na prática, uma classificação de 1 ou 2 estrelas faz frequentemente baixar a taxa turística em comparação com um alojamento não classificado, sobretudo quando a dormida é cara.

Pelo contrário, uma classificação de 4 ou 5 estrelas pode fazê-la subir. Tudo depende, portanto, do nível de classificação pretendido e do preço das suas dormidas.

Menos flexibilidade na gestão do alojamento local

Uma vez classificado, um alojamento local tem de continuar conforme ao seu nível de estrelas. Isso limita algumas liberdades:

Depois de obtidas as estrelas, o alojamento tem de continuar ao nível delas. Não é possível retirar um equipamento obrigatório, qualquer alteração ao alojamento tem de ser enquadrada e a adaptação a um novo público torna-se mais complexa. É uma restrição discreta: nota-se no dia em que se quer mudar algo.

Esta rigidez pode ser incómoda para os proprietários que pretendem fazer evoluir a sua oferta.

A classificação de um alojamento local não é sempre decisiva

Na prática, muitos hóspedes valorizam sobretudo:

• As avaliações de outros clientes
• A localização
• As fotografias
• O preço

Um alojamento local sem classificação, mas com excelentes avaliações, pode por vezes ter melhores resultados do que um alojamento classificado.

Para decidir, vale a pena colocar lado a lado o que a classificação muda realmente e o que deixa igual:

Ponto de comparação	Alojamento turístico classificado	Alojamento turístico não classificado
Procedimento	Voluntário, com visita ao local por um organismo acreditado	Nenhuma formalidade de classificação
Custo da visita	150 a 300 € consoante o organismo e a dimensão do alojamento	Nenhum
Validade	5 anos, depois nova visita e novos custos	Não aplicável
Dedução fiscal micro-BIC	Mais vantajosa, mas é preciso guardar os comprovativos	Menos vantajosa
Taxa turística	Montante fixo por noite e por pessoa, consoante o número de estrelas	1 a 5 % do preço da diária, com limite máximo na tarifa das 4 estrelas
Equipamentos	Mais de 130 critérios a manter ao longo do tempo, nada pode ser retirado	Livres, alteráveis a qualquer momento
O que pesa nas reservas	As estrelas, além das avaliações, da localização, das fotografias e do preço	As avaliações, a localização, as fotografias e o preço

Conclusão: classificar ou não o seu alojamento local?

A classificação de um alojamento local pode fazer sentido em certos casos, mas envolve também muitas desvantagens que não devem ser subestimadas.

Restrições técnicas, custos, tratamentos administrativos, rigidez na gestão: a classificação não é sempre a solução ideal.

Antes de avançar, faça a pergunta essencial: a classificação do meu alojamento local é realmente adequada à minha estratégia de arrendamento? Porque, às vezes, um alojamento bem conservado, bem gerido e com excelentes avaliações brilha mais do que uma estrela oficial

Perguntas frequentes

A classificação de um alojamento turístico mobilado é obrigatória? Não. É um procedimento voluntário que atribui de 1 a 5 estrelas ao alojamento, segundo uma grelha nacional de critérios. Implica uma visita ao local feita por um organismo acreditado. Pode arrendar sem classificação, aceitando abdicar da dedução fiscal mais vantajosa reservada aos alojamentos classificados.

Quanto custa classificar um alojamento turístico? A visita situa-se normalmente entre 150 € e 300 €, consoante o organismo e a dimensão do alojamento. O custo real está noutro lado: as obras de adaptação, a compra do equipamento exigido pela grelha e as despesas de renovação. Uma não conformidade detetada durante a visita pode ainda obrigar a uma segunda visita paga.

A classificação faz subir ou descer a taxa turística? Ambos são possíveis. Num alojamento classificado, a taxa é um montante fixo por noite e por pessoa, em função do número de estrelas; num alojamento não classificado, corresponde a uma percentagem de 1 a 5 % do preço da dormida, limitada à tarifa dos 4 estrelas. Na prática, 1 ou 2 estrelas costumam baixar a taxa quando a dormida é cara, enquanto 4 ou 5 estrelas podem aumentá-la.

A classificação é adquirida para sempre? Não, é válida durante cinco anos. Findo esse prazo, é preciso repetir todo o procedimento: nova visita, novas despesas e exigências por vezes mais rigorosas do que as da primeira vez. As estrelas exigem manutenção regular.

É possível arrendar bem sem classificação? Sim, e acontece com frequência. Os viajantes olham primeiro para as avaliações, a localização, as fotografias e o preço, e um alojamento não classificado com boas notas pode ter melhor desempenho do que um classificado. A classificação continua a ser interessante pela dedução fiscal, desde que o ganho compense as obras, a visita e a renovação.