Documenti obbligatori di una locazione turistica: la lista

In sintesi. Chi affitta una locazione turistica deve poter mostrare, a seconda del proprio Comune : la ricevuta della dichiarazione presentata in Comune o il numero di registrazione a 13 caratteri, l’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso e il DPE quando il Comune li richiede, l’attestato di assicurazione che copre l’affitto stagionale, le schede di polizia degli ospiti stranieri degli ultimi sei mesi e il registro degli incassi dell’imposta di soggiorno. Questi documenti non si richiedono allo stesso sportello e non si conservano per lo stesso periodo. La tabella più in basso indica, per ciascuno, chi lo rilascia, quanto tempo va conservato e quanto costa non averlo.

Chi può chiederLe un documento, e quale

Un controllo sulle locazioni turistiche, così come lo si immagina, non esiste. Esistono cinque interlocutori diversi che reclamano ciascuno un documento preciso, in momenti che non hanno nulla a che vedere fra loro.

Il Comune viene per primo : è lui a ricevere la dichiarazione, a rilasciare il numero di registrazione e l’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso, ed è lui a poter chiedere il conteggio dei giorni di affitto. Seguono polizia e gendarmeria, per le schede individuali di polizia degli ospiti stranieri. La piattaforma su cui pubblica Le chiede una dichiarazione sostitutiva di atto notorio ancora prima della messa online. L’amministrazione fiscale vuole il Suo numero SIRET. E il Suo assicuratore, lui, non chiede nulla : al momento del sinistro constata che cosa copriva il contratto.

Questa dispersione spiega gran parte delle brutte sorprese. Un host perfettamente in regola con la dichiarazione può ritrovarsi scoperto davanti a una richiesta di DPE, perché nessuno gli ha detto che il suo Comune aveva deliberato in tal senso.

I documenti da saper tirare fuori in dieci minuti

Aggiornato al 23 settembre 2026. Non tutte le righe di questa tabella La riguardano. Tre dipendono da una delibera del Suo Comune, una quarta dal Suo regime fiscale. L’ultima colonna è quella decisiva : dice che cosa succede il giorno in cui il documento manca.

Documento	Chi lo rilascia	Quanto tempo conservarlo	Che cosa succede se manca
Ricevuta della dichiarazione presentata in Comune (modulo cerfa n° 14004)	Il Suo Comune	Finché l’alloggio è affittato, con una nuova dichiarazione a ogni variazione	Sanzione fino a 450 €
Numero di registrazione a 13 caratteri	Il Comune che ha deliberato in tal senso	Sempre, e in ogni annuncio	Sanzione civile fino a 5 000 €, annuncio rimosso dalle piattaforme
Autorizzazione al cambio di destinazione d’uso	Il Suo Comune	Per tutta la durata dell’attività, meno di 5 anni se temporanea	Sanzione fino a 100 000 € e penalità di 1 000 € al giorno per m²
DPE con classe compresa fra A ed E nella Francia metropolitana	Un tecnico certificato	Dieci anni, durata di validità del DPE	Cambio di destinazione d’uso negato, quindi niente affitto
Attestato di assicurazione che copre l’affitto stagionale	Il Suo assicuratore	A ogni scadenza annuale	Nulla nel codice del turismo, tutto nel Suo contratto il giorno del sinistro
Schede individuali di polizia degli ospiti stranieri	Le fa compilare al check-in	Sei mesi	Impossibile rispondere a una richiesta della polizia o della gendarmeria
Registro degli incassi dell’imposta di soggiorno	Lo tiene Lei stesso	Da presentare all’ente locale al momento del versamento	Sanzione civile da 750 a 2 500 €
Numero SIRET	L’Insee, tramite lo sportello unico delle formalità d’impresa	Definitivo	Impossibile identificarsi presso gli uffici fiscali
Decisione di classificazione a stelle	Un organismo di valutazione accreditato	Cinque anni, esposta nell’alloggio	Né stelle né vantaggi fiscali legati alla classificazione

Quattro righe su nove non costano nulla e si sistemano in un pomeriggio. Le due che costano davvero, il DPE e la classificazione, riguardano solo una parte dei locatori. È per questo che una lista generica di « documenti obbligatori » non serve a niente : la Sua dipende dal Suo Comune.

Dichiarazione semplice o numero di registrazione : quale riguarda Lei

Coesistono due regimi, ed è una delibera comunale a decidere quale si applica da Lei. Né la dimensione del Comune né la piattaforma che utilizza cambiano qualcosa.

La Sua situazione	Che cosa presenta	Che cosa deve poter mostrare in seguito
Comune senza procedura di registrazione	Il modulo cerfa n° 14004, inviato al sindaco con ricevuta di ritorno	La ricevuta, unica prova che la dichiarazione è partita
Comune che ha deliberato sulla registrazione	La domanda di registrazione, e la domanda di cambio di destinazione d’uso se applicabile	Il numero a 13 caratteri, pubblicato in ogni annuncio e comunicato all’amministratore di condominio

Il numero non è una sequenza casuale. Si legge in tre blocchi : le 5 cifre del codice ufficiale geografico del Comune, 6 cifre di identificativo stabilite dal Comune stesso, poi 2 caratteri di chiave di controllo. Un errore di trascrizione in un annuncio si nota quindi subito. Il dettaglio della procedura, con le informazioni da fornire, è nel nostro articolo su la dichiarazione obbligatoria per la locazione turistica.

La dichiarazione semplice non è dovuta quando l’alloggio è la Sua abitazione principale. La registrazione, invece, si applica a tutte le locazioni turistiche del Comune interessato, abitazione principale compresa. Molti host confondono le due cose e si ritengono esentati a torto.

Un punto resta in movimento. La guida pratica del ministero della Transizione ecologica annunciava, entro maggio 2026, il passaggio dei servizi telematici comunali a un portale nazionale unico, con documenti giustificativi richiesti a supporto della domanda e modalità rinviate a un decreto. Sulla scheda di service-public.gouv.fr aggiornata il 21 maggio 2026, la procedura rimanda ancora al servizio online messo a disposizione dal Comune. Conclusione pratica : chieda al Suo Comune prima di compilare qualsiasi cosa, e conservi la ricevuta qualunque sia il canale utilizzato.

Il DPE : chi deve averlo davvero

Dal 21 novembre 2024, nella Francia metropolitana un’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso può essere rilasciata solo se l’alloggio ha un DPE con classe compresa fra A ed E, ai sensi dell’articolo L. 631-10 del codice dell’edilizia e dell’abitazione. Senza questa diagnosi, la domanda viene respinta.

Il calendario, però, è già scritto : dal 1° gennaio 2034 la forbice si stringe fra A e D nella Francia metropolitana, e tutte le locazioni turistiche che non sono l’abitazione principale del locatore dovranno rispettare i livelli di prestazione energetica dell’alloggio dignitoso. Il Comune potrà allora chiedere un DPE valido a qualsiasi proprietario, che avrà due mesi di tempo per trasmetterlo. Scaduto il termine, decorre una penalità amministrativa di 100 € al giorno a favore del Comune, e un DPE non conforme espone a una sanzione amministrativa fino a 5 000 €. Questi elementi figurano nella guida pratica alla normativa sulle locazioni turistiche pubblicata dal ministero della Transizione ecologica.

Posizione netta : se il Suo Comune non ha introdotto il cambio di destinazione d’uso, non faccia realizzare un DPE « per sicurezza ». Oggi nessuna norma glielo impone per affittare come locazione turistica, e una diagnosi effettuata nel 2026 avrà otto anni quando arriverà la scadenza del 2034. Un DPE è valido dieci anni.

Ciò che è cambiato dal 2024 va ben oltre la diagnosi energetica : abbiamo spiegato nel dettaglio che cosa ha modificato la legge Le Meur per i locatori, dalla fiscalità ai poteri dei Comuni.

L’assicurazione e il condominio, i due documenti che si dimenticano

Cominciamo da ciò che è vero : nessun articolo del codice del turismo impone a chi affitta una locazione turistica di avere un’assicurazione specifica. La Direzione generale delle Imprese si limita a raccomandare di verificare con il proprio assicuratore che il contratto copra l’affitto stagionale.

Il che non significa che se ne possa fare a meno. Chieda al Suo assicuratore un attestato scritto che menzioni esplicitamente l’attività di affitto breve ammobiliato, e lo conservi insieme al resto. Glielo chiederà una società di gestione affitti, un marchio di qualità, a volte un amministratore di condominio, mai il Comune.

Sul fronte condominiale, la regola dipende dalla data del regolamento. Per i regolamenti redatti a partire dal 21 novembre 2024, il testo indica se le locazioni turistiche sono ammesse o meno. Per i più vecchi, fa fede la clausola di destinazione esclusivamente residenziale di pregio, e un’assemblea può votare il divieto. Se è in affitto e subaffitta, l’accordo scritto del Suo locatore è un presupposto, non una formalità.

E non appena ottiene un numero di registrazione, deve informarne il Suo amministratore di condominio, che a sua volta lo comunicherà ai condomini alla prossima assemblea. Un contratto che non copre l’affitto stagionale, invece, lo si scopre il giorno del danno da acqua, mai prima.

Che cosa bisogna poter produrre durante il soggiorno

Tre obblighi si giocano durante l’affitto, e non al momento delle pratiche amministrative.

Il primo riguarda gli ospiti che non hanno la nazionalità francese. Il decreto n° 2015-1002 del 18 agosto 2015 richiamato dalla Direzione generale delle Imprese impone di far compilare e firmare una scheda individuale di polizia al check-in, che riporti :

• cognome e nome ;

• data e luogo di nascita ;

• nazionalità ;

• residenza abituale ;

• numero di cellulare e indirizzo e-mail ;

• data di arrivo e data di partenza prevista.

I bambini sotto i 15 anni possono figurare sulla scheda di un adulto che li accompagna. Queste schede si conservano sei mesi e vanno consegnate ai servizi di polizia e alle unità di gendarmeria su loro richiesta, anche in forma digitale. Non è un caso marginale : il 40 % delle consultazioni delle guide StyQR avviene in una lingua diversa dal francese.

Il secondo obbligo è un’affissione. La tariffa dell’imposta di soggiorno deve essere esposta in Comune e presso la struttura. Se il Suo alloggio è classificato, anche la decisione di classificazione deve essere esposta in modo visibile all’interno ; è una delle contropartite concrete delle stelle, insieme ad altre che abbiamo elencato nel nostro articolo sui vincoli della classificazione della locazione turistica.

Il terzo è un registro più che un documento : il registro degli incassi dell’imposta di soggiorno. Il codice generale degli enti territoriali impone di annotarvi, alloggio per alloggio e nell’ordine degli incassi, l’indirizzo dell’alloggio, il numero di persone ospitate, il numero di pernottamenti, l’importo riscosso e, se del caso, i motivi di esenzione. Quando una piattaforma riscuote l’imposta al posto Suo, tiene lei questo registro per la parte che incassa, ma i soggiorni prenotati in diretta restano a Suo carico.

Si aggiungono due regole di sicurezza che non producono carta ma si verificano sul posto : il rilevatore di fumo a norma, obbligatorio in ogni alloggio dall’8 marzo 2015, e la normativa sui locali aperti al pubblico, applicabile non appena la capacità ricettiva dell’alloggio raggiunge le 15 persone. Il verbale di consegna in entrata e in uscita, invece, non compare in nessuno di questi testi : protegge la Sua cauzione, non la Sua conformità.

Dove mettere tutto questo per ritrovarlo

Una cartella, una sola, con i nove documenti della tabella e la data della loro prossima scadenza. È meno affascinante di uno strumento digitale, ma è ciò che funziona per gli host che non si fanno mai cogliere impreparati.

Resta la questione di che cosa inserire nella guida di benvenuto. Tre informazioni hanno il loro posto : il numero di registrazione, per trasparenza, la classificazione se esiste, e i numeri di emergenza. Il resto non c’entra nulla. Un attestato di assicurazione, un DPE completo e soprattutto delle schede di polizia compilate contengono dati che non riguardano l’ospite successivo. Allegare un PDF a una guida da noi è possibile, e sconsigliamo categoricamente di farlo con questi documenti.

Una guida di benvenuto digitale è una pagina web consultabile tramite codice QR che raccoglie le informazioni di cui l’ospite ha bisogno durante il soggiorno. Non è una cassaforte amministrativa e non sostituirà mai la Sua cartella : il Comune, la gendarmeria e il fisco si rivolgono a Lei, non alla Sua guida. Quello che sa fare è veicolare le indicazioni destinate all’ospite senza che Lei debba ristampare nulla, come mostra il nostro modello di guida sezione per sezione, e che cosa comprende esattamente la guida di benvenuto digitale.

Le consigliamo quindi di conservare tutti questi documenti in una cartellina, un raccoglitore o una busta portadocumenti perché, in questo caso, la versione cartacea è davvero l’ideale per questo genere di carte. È più facile da ritrovare e, in caso di bisogno, non dovrà cercare nei meandri del Suo computer.

Domande frequenti

Il numero di registrazione deve comparire nella guida di benvenuto ? L’obbligo riguarda l’annuncio, non la guida. Deve pubblicare il numero in ogni annuncio di affitto, comprese le piattaforme, e comunicarlo all’amministratore se l’alloggio è in condominio. Nella guida è una questione di trasparenza, non di legge.

Serve un attestato di assicurazione per affittare una locazione turistica ? Nessuna norma del codice del turismo lo impone. La Direzione generale delle Imprese raccomanda semplicemente di verificare che il Suo contratto copra l’affitto stagionale. Chieda al Suo assicuratore un attestato scritto che menzioni l’attività : glielo chiederà un amministratore di condominio o una società di gestione affitti, non il Comune.

Per quanto tempo vanno conservate le schede di polizia ? Sei mesi. Riguardano gli ospiti che non hanno la nazionalità francese, si compilano al check-in e devono essere consegnate ai servizi di polizia o di gendarmeria su loro richiesta. La trasmissione può avvenire in forma digitale, il che consente un archivio elettronico.

Il DPE è obbligatorio per tutte le locazioni turistiche ? No. Oggi condiziona il rilascio di un’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso nella Francia metropolitana, con una classe compresa fra A ed E. Dal 2034, gli alloggi che non sono l’abitazione principale del locatore dovranno rispettare i criteri di decenza energetica.

Che cosa si rischia se non si riesce a provare la dichiarazione in Comune ? La mancata dichiarazione semplice è punibile con una sanzione fino a 450 €. In un Comune che ha introdotto la registrazione, l’assenza del numero espone a una sanzione civile fino a 5 000 €, e le piattaforme hanno l’obbligo di rimuovere l’annuncio interessato.

Chi tiene il registro dell’imposta di soggiorno quando la riscuote Airbnb ? La piattaforma tiene questo registro per i soggiorni che ha incassato e versa l’imposta all’ente locale. Le Sue prenotazioni dirette restano a Suo carico, con le stesse voci da annotare. La mancata dichiarazione o il mancato versamento espongono a una sanzione civile da 750 a 2 500 €.