Verbale di consegna negli affitti stagionali: è obbligatorio e come si fa

L’essenziale. Nessuna norma impone il verbale di consegna negli affitti stagionali : l’obbligo previsto dalla legge francese del 6 luglio 1989 riguarda solo gli alloggi locati come residenza principale. È l’articolo 1731 del Code civil che decide al posto Suo quando il verbale non c’è, e sulla carta gioca a Suo favore : senza verbale di consegna, si presume che l’ospite abbia ricevuto l’alloggio in buono stato di manutenzione locativa e che debba restituirlo tale, salvo prova contraria. Ma si tratta di una presunzione semplice e, in pratica, il giudice Le chiederà comunque di dimostrare che il danno esiste e che è imputabile a quell’ospite. Senza una foto datata al giorno del check-in, questa dimostrazione non regge, e chi ne paga il prezzo è il deposito cauzionale.

Un caso arrivato all’assistenza vale più di qualsiasi richiamo giuridico. Una nostra cliente fa compilare il verbale di consegna con foto prima del soggiorno. In una di esse si vede una lampada, al suo posto. Fine del soggiorno, nuova serie di foto: la lampada è sparita. L’ospite risponde che era rotta prima del suo arrivo, che non c’era nemmeno. Solo che la lampada c’è, nella foto. Se n’era dimenticato.

Niente di straordinario, ed è proprio questo il problema. La memoria di un ospite che parte non è quella di un ospite che arriva, e senza un’immagine datata Lei si riduce alla sua parola contro la Sua. Proprietaria che gestisce tutto da sola, società di gestione affitti, gîte con check-in autonomo: la scena è la stessa, cambia solo la persona che tiene il telefono.

Il verbale di consegna è obbligatorio negli affitti stagionali ?

Aggiornato al 13 settembre 2026. No. Il verbale di consegna in entrata e in uscita è un obbligo previsto dall’articolo 3-2 della legge francese n. 89-462 del 6 luglio 1989, ma l’articolo 2 della stessa legge ne limita l’ambito ai locali « che costituiscono la residenza principale del conduttore ». Una locazione turistica, affittata a vacanzieri per qualche notte, non rientra in questo ambito. Nessuna sanzione, nessuna multa, nessun formalismo imposto.

Ciò che si applica al suo posto è la disciplina generale della locazione, agli articoli da 1730 a 1732 del Code civil. Nulla La obbliga dunque a redigere un verbale di consegna. Tutto La spinge a farlo, e la ragione sta in un solo articolo.

Un obbligo però esiste, e porta un nome simile. L’articolo L. 324-2 del codice del turismo francese impone che ogni offerta o contratto di affitto stagionale sia in forma scritta e contenga l’indicazione del prezzo richiesto e una descrizione dettagliata dell’immobile. Questa descrizione dice cosa contiene l’alloggio e com’è composto, prima della prenotazione. Non dice nulla sul suo stato un martedì sera alle 22, nel momento in cui l’ospite entra. Molti host credono di aver soddisfatto l’obbligo del « verbale di consegna » perché il loro contratto contiene una descrizione : sono due documenti diversi, in due momenti diversi.

Cosa cambia davvero l’articolo 1731 in caso di controversia

L’articolo 1731 del Code civil sta in una frase : « Se non è stato redatto alcun verbale di consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto i locali in buono stato di manutenzione locativa e deve restituirli tali, salvo prova contraria. »

A una lettura rapida, questo articolo sembra una buona notizia per il proprietario. Lo è, a metà.

La presunzione gioca a Suo favore sulla carta, ma è una presunzione semplice e, in pratica, il giudice Le chiederà comunque di dimostrare che il danno esiste e che è imputabile a quell’ospite. L’articolo 1731 La esonera dal provare lo stato iniziale. Non La esonera né dal provare lo stato finale, né dal collegare il danneggiamento al soggiorno che Lei fattura. All’ospite basta invece produrre un elemento contrario, e spesso è sufficiente una foto del suo arrivo : è questo il senso di « salvo prova contraria ».

Ribalti la situazione e l’equilibrio cambia. Quando il verbale di consegna esiste, si applica l’articolo 1730 : il conduttore deve restituire la cosa come l’ha ricevuta, secondo quel verbale, eccetto ciò che è perito o si è deteriorato per vetustà o forza maggiore. L’articolo 1732 aggiunge che egli risponde dei danni verificatisi durante il godimento, a meno che provi che si sono prodotti senza sua colpa. La discussione non riguarda più la Sua parola contro la sua, ma il confronto tra due verbali datati.

La nostra posizione è netta : lo faccia, anche breve. Dieci foto con data e ora e due firme valgono più di una presunzione legale che dovrà difendere senza poter mostrare nulla.

Cosa deve contenere il verbale di consegna di un affitto stagionale

Un verbale di consegna utile in caso di controversia sta in quattro elementi : data e ora, identità delle due parti, una rilevazione stanza per stanza con foto e due firme. Il resto è comodità. Un verbale di venti pagine che nessuno legge non vale più di un verbale di due pagine con le foto giuste.

Stanza per stanza, non voce per voce. Un gîte di 90 m² nel Lot si descrive in otto stanze, ciascuna con pavimenti, pareti, serramenti, dotazioni e uno stato in tre parole : buono, usurato, danneggiato. Un appartamento di 30 m² a Nizza sta in tre. Descrivere ciò che conta, nell’ordine in cui si attraversa l’alloggio, è quello che rende il documento leggibile per un ospite appena arrivato.

Sono le foto a fare il verbale. Una foto d’insieme per stanza e una foto di ogni difetto esistente : l’ospite vede che non gli verrà contestata la macchia già presente. Le foto devono essere datate, e il meglio è che lo siano dallo strumento, non dalla memoria del telefono. È il punto in cui un verbale di consegna su carta mostra i suoi limiti.

Cosa si annota	Esempio	Cosa evita
Data, ora, identità delle due parti	Check-in il 14/07 alle 16 e 20, sig. Durand e il proprietario	« Non ero io, non quel giorno »
Una rilevazione per stanza, in tre parole	Soggiorno : pavimenti buoni, pareti usurate, divano danneggiato (bracciolo)	Un documento troppo lungo, mai letto
Una foto d’insieme per stanza	Cucina, dalla porta	« Il forno era già così »
Una foto per ogni difetto esistente	Graffio sul parquet davanti alla vetrata	Una trattenuta ingiustificata, o contestata
Letture contatori e inventario	Elettricità 45 812 ; 4 lenzuola, 6 asciugamani	Le controversie più frequenti sul deposito
Due firme	Sullo schermo, al check-in	Un verbale non contraddittorio

Le letture dei contatori e la biancheria. Contatori se Lei fattura i consumi, numero di lenzuola, asciugamani, posate, stato delle stoviglie. Sono le voci che generano le trattenute sul deposito più frequenti, e le più discusse. Nessuno si è mai divertito a contare cucchiaini, ed è proprio quella riga che si rilegge tre settimane più tardi, quando il deposito è in gioco.

Quando fare il verbale di consegna, e con chi ?

Al check-in e alla partenza, e in entrambi i casi entro un tempo breve. Un verbale d’ingresso compilato la sera dopo vale meno di un verbale compilato entro un’ora : nel frattempo, l’ospite ha vissuto nell’alloggio.

Con l’ospite se Lei è sul posto: è il caso più semplice e più solido. Senza di Lei quando il check-in è autonomo : l’ospite compila il verbale da solo, sul telefono, subito dopo l’arrivo. Il telefono non è un ripiego, è lo schermo che ha in mano : sugli 1,4 milioni di aperture di guide StyQR registrate ogni anno, il 91 % arriva da mobile. È un’osservazione interna, misurata sulle nostre guide, ed è quella che ha determinato la forma del modulo.

Perché funzioni, deve essere facile, guidato stanza per stanza, e il risultato deve arrivarle firmato. Una persona delle pulizie che fotografa l’alloggio prima di ogni check-in completa il dispositivo : le sue foto datano lo stato dell’alloggio, quelle dell’ospite lo confermano. Se il Suo comune o il Suo condominio Le ha imposto di cambiare modalità di accesso, cambiano anche i vincoli del check-in autonomo, e li abbiamo spiegati in dettaglio a proposito delle cassette portachiavi ormai vietate in alcune città.

Alla partenza, lo stesso percorso, al contrario. Se l’ospite parte presto senza farlo, le Sue foto delle pulizie, scattate subito dopo, fanno da verbale di uscita, con un valore minore poiché non sono contraddittorie.

Resta l’ospite che ha appena fatto 8 ore di strada. Posa le borse e gli si chiede di inventariare gli armadi stanza per stanza. Nessuno lo farebbe di buon umore. Un verbale d’ingresso deve essere rapido: poche foto strategiche valgono più di una rilevazione esaustiva che nessuno porta a termine.

La cosa più semplice è annunciare una finestra temporale. Check-in alle 15 il giorno stesso, verbale da consegnare il giorno dopo entro le 12. L’ospite respira, disfa le valigie e lo compila con la mente lucida. Alla partenza è il giorno stesso, senza rinvii possibili.

Da Gîtes de France®, il verbale di consegna si fa spesso con il proprietario: annotano insieme le eventuali criticità e si firma il documento. È la formula più solida quando Lei è presente. Quando non lo è, è la versione digitale a fare il lavoro.

Come far firmare un verbale di consegna senza essere sul posto

Il principio : l’ospite compila e firma dal suo telefono, e Lei riceve il documento datato, senza doverlo incontrare. La guida di benvenuto digitale è il posto logico in cui inserirlo, perché è già lì che l’ospite cerca il wifi e il codice del cancello quando arriva. Uno strumento in meno da installare, una spiegazione in meno da dare.

In StyQR, il modulo Verbale di consegna guida l’ospite stanza per stanza : aggiunge foto e commenti, poi firma sullo schermo. Lei ritrova ogni verbale di consegna nella Sua area clienti e ne scarica il report PDF, datato e firmato, utile in caso di discussione sul deposito. Il percorso completo, dal codice della cassetta portachiavi in wifi e codici di accesso fino alla partenza, è descritto nella pagina check-in e check-out, e il risultato lato ospite si può vedere nelle nostre guide dimostrative.

Per una società di gestione affitti che segue quaranta alloggi, l’interesse è altrove : i report si trovano tutti nello stesso posto, alloggio per alloggio, senza cercare tra le foto del telefono di un collaboratore. È il caso d’uso descritto nella nostra pagina soluzione per l’affitto breve.

Diciamo anche cosa non fa. Un verbale di consegna compilato dal solo ospite resta una rilevazione unilaterale che lui ha accettato e firmato ; non è un verbale contraddittorio, e ancor meno un verbale redatto da un ufficiale giudiziario. Pesa molto in una discussione bonaria o davanti a una piattaforma. Davanti a un tribunale, pesa quanto valgono le sue foto.

Cosa fare se l’ospite non lo compila ?

Non può costringerlo. Un verbale di consegna non si firma sotto la minaccia di un deposito, e un ospite che arriva a mezzanotte con due bambini addormentati non compilerà nulla prima del mattino dopo.

Cosa funziona : un promemoria automatico il giorno dopo il check-in, una formulazione che spieghi a cosa gli serve, e un documento abbastanza breve da compilare in cinque minuti. Cosa non funziona : un modulo di otto pagine inviato per e-mail il giorno prima della partenza.

Se rifiuta esplicitamente, metta per iscritto il rifiuto nella messaggistica della prenotazione, dati le Sue foto e le conservi. Perde il carattere contraddittorio, non perde le Sue prove. E se il soggiorno va male, la procedura da seguire in caso di rotture o sparizioni è spiegata nel nostro articolo su furti e danni nel Suo alloggio.

Nei fatti, quasi nessuno rifiuta : si dimentica, il che produce lo stesso risultato con meno malafede.

E il deposito cauzionale, in tutto questo ?

Il deposito è ciò che il verbale di consegna protegge. Senza di esso Lei non può trattenere nulla in modo difendibile, e l’ospite non può contestare una trattenuta con delle prove. Con esso, la discussione si riduce a un confronto : la foto d’ingresso, la foto di uscita, il preventivo o la fattura.

Le piattaforme non fanno il verbale di consegna al Suo posto, Le chiedono delle prove. Su Airbnb, la richiesta di rimborso si presenta al Centro risoluzioni entro 14 giorni dalla partenza dell’ospite responsabile, il quale ha 24 ore per rispondere, e solo se non risponde, paga parzialmente o rifiuta può intervenire la protezione danni per gli host di AirCover, fino a un massimo di 3 milioni di dollari. Il centro assistenza chiede di documentare il danno con foto o video, preventivi o fatture. Fonte : centro assistenza Airbnb, consultato il 13 settembre 2026.

Due regole di buon senso evitano la maggior parte dei conflitti. Indicare l’importo del deposito e ciò che copre già nell’annuncio e nella guida, accanto al regolamento della casa, e nello stesso posto in cui si trova tutto ciò che un ospite deve trovare da solo, come mostra il nostro modello di guida di benvenuto per affitti stagionali. E restituire rapidamente ciò che va restituito : un deposito reso nei giorni successivi alla partenza, con due parole di accompagnamento, pesa sulla recensione che l’ospite lascerà.

Domande frequenti

Il verbale di consegna è obbligatorio per un affitto stagionale ?
No. L’obbligo della legge francese del 6 luglio 1989 riguarda solo la residenza principale del conduttore. Negli affitti stagionali si applica l’articolo 1731 del Code civil : senza verbale di consegna, si presume che l’ospite abbia ricevuto l’alloggio in buono stato, salvo prova contraria.

Si può trattenere il deposito senza verbale di consegna ?
In teoria sì, la presunzione dell’articolo 1731 lo consente. In pratica, dovrà comunque dimostrare che il danno esiste e che deriva da quel soggiorno, altrimenti la trattenuta è contestabile. Senza una foto d’ingresso, sia una piattaforma sia un giudice Le chiederanno su cosa si basa.

Un verbale di consegna compilato dal solo ospite ha valore ?
Sì, se è datato, firmato e accompagnato da foto. Vale come rilevazione accettata dall’ospite, non come verbale contraddittorio. Le foto della Sua persona delle pulizie, scattate prima del check-in, lo completano utilmente.

Serve un verbale di consegna per una sola notte ?
La regola non dipende dalla durata. Un soggiorno di una notte in un alloggio nuovo con un deposito elevato giustifica un verbale di consegna ; un bed and breakfast senza deposito può farne a meno. Il criterio è ciò che Lei dovrebbe provare.

Cosa fare se l’ospite rifiuta di firmare ?
Metta per iscritto il suo rifiuto, dati le Sue foto e avvisi la piattaforma se la prenotazione passa da lì. Un rifiuto di firmare non La priva delle Sue foto ; La priva del carattere contraddittorio della rilevazione.

Per quanto tempo bisogna conservare foto e report ?
Almeno fino alla restituzione completa del deposito e alla scadenza del termine di reclamo della piattaforma : su Airbnb la richiesta si presenta entro 14 giorni dalla partenza. Oltre, li conservi per alloggio e per stagione, servono anche a provare l’usura normale di una dotazione.