Locazione turistica: gli svantaggi della classificazione da conoscere

La locazione turistica è diventata un punto di riferimento dell’affitto stagionale. Di fronte a una concorrenza sempre più forte, molti proprietari valutano la classificazione della propria locazione turistica per guadagnare visibilità e credibilità.

Dietro le stelle ufficiali e l’immagine rassicurante si nascondono però anche vincoli, obblighi e diversi svantaggi che è meglio conoscere prima di partire. In questo articolo analizziamo nel dettaglio gli svantaggi della classificazione di una locazione turistica, i requisiti da soddisfare e le conseguenze concrete per i proprietari (promesso, restiamo di buon umore).

Ripasso: che cos’è una locazione turistica classificata?

Una locazione turistica è un alloggio arredato proposto in affitto breve a una clientela di passaggio. La classificazione della locazione turistica è una procedura volontaria che permette di attribuire da 1 a 5 stelle all’alloggio, secondo una griglia nazionale di criteri.

Questa classificazione è valida 5 anni e si basa su una visita di controllo effettuata da un organismo accreditato.

Requisiti severi per classificare una locazione turistica

Una griglia di criteri esigente

La classificazione di una locazione turistica si basa su una griglia di oltre 130 criteri che riguardano:

• Il comfort dell’alloggio
• Le attrezzature disponibili
• La superficie e la disposizione degli spazi
• I servizi proposti
• La sicurezza e l’accessibilità

Ogni dettaglio conta. Un alloggio può essere affascinante, ben arredato e apprezzato dagli ospiti, ma non raggiungere il livello di stelle desiderato per via di un’attrezzatura mancante o di una superficie leggermente insufficiente.

Investimenti a volte necessari

Per classificare una locazione turistica, spesso è necessario investire:

In pratica, classificare costa prima di rendere. Prima biancheria e materassi di qualità superiore, il punto in cui la maggior parte degli alloggi perde punti. Poi mobilio aggiuntivo, perché la griglia conta i vani contenitori e i posti a sedere. Infine le attrezzature specifiche che richiede, comprese quelle che nessun ospite vi ha mai chiesto.

Questi investimenti possono rappresentare rapidamente un costo importante, senza alcuna garanzia di un aumento immediato delle prenotazioni.

Una procedura amministrativa impegnativa

Una visita ufficiale dettagliata

La classificazione di una locazione turistica comporta una visita sul posto da parte di un organismo autorizzato. Ogni stanza viene ispezionata, misurata, verificata.

Una dimenticanza o una non conformità può comportare:

• L’attribuzione di un numero di stelle inferiore alle attese
• Il rifiuto della classificazione
• Una seconda visita a pagamento

Una classificazione da rinnovare ogni 5 anni

La classificazione di una locazione turistica non è definitiva. Ogni 5 anni bisogna ricominciare l’intera procedura:

La classificazione non è per sempre. Ogni cinque anni si ricomincia: nuova visita, nuove spese e requisiti a volte più severi di quelli soddisfatti la prima volta.

In altre parole, le stelle richiedono una manutenzione regolare.

Il costo economico della classificazione di una locazione turistica

La classificazione di una locazione turistica è a pagamento. A seconda dell’organismo e delle dimensioni dell’alloggio, la tariffa si colloca in genere tra 150 € e 300 €.

A questo possono aggiungersi:

Al costo dell’organismo si aggiungono tre voci che quasi nessuno calcola all’inizio: i lavori di adeguamento alle norme, l’acquisto delle attrezzature obbligatorie e le spese di rinnovo. Sono queste, molto più della visita, a determinare il costo reale della classificazione.

Per alcuni proprietari, in particolare di piccole locazioni turistiche, il ritorno sull’investimento può essere lungo, se non incerto.

Obblighi fiscali e dichiarativi più stringenti

Un vantaggio fiscale sotto osservazione

Una locazione turistica classificata beneficia di una deduzione fiscale più vantaggiosa nel regime micro-BIC. Ma questo vantaggio comporta anche una maggiore attenzione in caso di controllo.

È indispensabile:

Il vantaggio fiscale si paga in rigore. Bisogna rispettare rigorosamente le regole fiscali, conservare i documenti giustificativi ed essere coerenti da una dichiarazione all’altra. Un controllo si vince su questi tre punti, raramente altrove.

Un’imposta di soggiorno che dipende dalla classificazione

Per un alloggio classificato, l’imposta di soggiorno è un importo fisso per notte e per persona, che varia in base al numero di stelle. Per un alloggio non classificato, corrisponde a una percentuale (dall’1 al 5 %) del prezzo della notte, con un tetto pari alla tariffa degli alloggi a 4 stelle.

In pratica, una classificazione a 1 o 2 stelle fa spesso scendere l’imposta di soggiorno rispetto a un alloggio non classificato, soprattutto quando il prezzo per notte è elevato.

Al contrario, una classificazione a 4 o 5 stelle può farla aumentare. Tutto dipende quindi dal livello di classificazione a cui si mira e dal prezzo delle Sue notti.

Meno flessibilità nella gestione della locazione turistica

Una volta classificata, una locazione turistica deve rimanere conforme al proprio livello di stelle. Questo limita alcune libertà:

Ottenute le stelle, l’alloggio deve restare al loro livello. Non si può rimuovere un’attrezzatura obbligatoria, ogni modifica all’alloggio va gestita con attenzione e l’adattamento a una nuova clientela diventa più complesso. È un vincolo discreto: si nota il giorno in cui volete cambiare qualcosa.

Questa rigidità può risultare limitante per i proprietari che desiderano far evolvere la propria offerta.

La classificazione di una locazione turistica non è sempre decisiva

Nella pratica, molti ospiti danno la priorità a:

• Le recensioni dei clienti
• La posizione
• Le foto
• Il prezzo

Una locazione turistica non classificata ma con recensioni eccellenti può a volte ottenere risultati migliori di un alloggio classificato.

Per decidere, conviene mettere fianco a fianco ciò che la classificazione cambia davvero e ciò che lascia invariato:

Punto di confronto	Alloggio turistico classificato	Alloggio turistico non classificato
Procedura	Volontaria, con visita in loco di un organismo accreditato	Nessuna formalità di classificazione
Costo della visita	Da 150 a 300 € secondo l’organismo e la dimensione dell’alloggio	Nessuno
Validità	5 anni, poi nuova visita e nuove spese	Non pertinente
Abbattimento micro-BIC	Più vantaggioso, ma occorre conservare i giustificativi	Meno vantaggioso
Tassa di soggiorno	Importo fisso per notte e per persona, secondo il numero di stelle	Dall’1 al 5 % del prezzo della notte, con tetto alla tariffa delle 4 stelle
Attrezzature	Oltre 130 criteri da mantenere nel tempo, nulla si può togliere	Libere, modificabili in qualsiasi momento
Ciò che pesa sulle prenotazioni	Le stelle, oltre alle recensioni, alla posizione, alle foto e al prezzo	Le recensioni, la posizione, le foto e il prezzo

Conclusione: classificare o no la propria locazione turistica?

La classificazione di una locazione turistica può avere senso in alcuni casi, ma comporta anche numerosi svantaggi che non vanno sottovalutati.

Vincoli tecnici, costi, pratiche amministrative, rigidità gestionale: la classificazione non è sempre la soluzione ideale.

Prima di partire, si ponga la domanda essenziale: la classificazione della mia locazione turistica è davvero adatta alla mia strategia di affitto? Perché a volte un alloggio ben curato, ben gestito e con recensioni eccellenti brilla più di una stella ufficiale.

Domande frequenti

La classificazione di un alloggio turistico ammobiliato è obbligatoria? No. È una procedura volontaria che attribuisce da 1 a 5 stelle all’alloggio secondo una griglia nazionale di criteri. Richiede una visita in loco effettuata da un organismo accreditato. Potete affittare senza classificazione, rinunciando però alla deduzione fiscale più vantaggiosa riservata agli alloggi classificati.

Quanto costa classificare un alloggio turistico? La visita si colloca in genere tra 150 € e 300 €, secondo l’organismo e la dimensione dell’alloggio. Il costo vero sta altrove: i lavori di adeguamento, l’acquisto delle attrezzature richieste dalla griglia e le spese di rinnovo. Una non conformità rilevata durante la visita può inoltre comportare una seconda visita a pagamento.

La classificazione fa salire o scendere la tassa di soggiorno? Entrambe le cose sono possibili. Per un alloggio classificato la tassa è un importo fisso per notte e per persona, legato al numero di stelle; per un alloggio non classificato è una percentuale dall’1 al 5 % del prezzo della notte, con il tetto della tariffa dei 4 stelle. In pratica 1 o 2 stelle spesso fanno scendere la tassa quando la notte è cara, mentre 4 o 5 stelle possono farla salire.

La classificazione vale per sempre? No, ha una validità di cinque anni. Alla scadenza occorre rifare tutta la procedura: nuova visita, nuove spese e requisiti a volte più severi di quelli soddisfatti la prima volta. Le stelle vanno mantenute.

Si può affittare bene senza classificazione? Sì, e succede spesso. I viaggiatori guardano prima le recensioni, la posizione, le foto e il prezzo, e un alloggio non classificato con ottime valutazioni può rendere più di uno classificato. La classificazione resta interessante per la deduzione fiscale, a patto che il guadagno copra i lavori, la visita e il rinnovo.