Regulamentação do alojamento local

Se é proprietário, inquilino, curioso ou simplesmente um amante de legislação clara e concisa (quem não é, afinal ?), este artigo é para si ! Embarquemos juntos numa viagem informativa, onde os termos «regulamentação» e «alojamento local» se tornarão os seus novos amigos.

O que é um alojamento local ?

Um alojamento local é um pouco como a sua segunda casa, mas que partilha com estranhos de passagem. Mais formalmente, trata-se de uma habitação mobilada que se aluga a turistas por curta duração. Estes alojamentos são a alternativa perfeita para quem procura uma experiência mais «acolhedora» e pessoal do que um hotel. Mas atenção, isto não é o Far West ! A legislação está atenta.

A regulamentação em vigor nas zonas em tensão

Definição das zonas em tensão

As zonas em tensão são aquelas onde encontrar habitação por vezes equivale a uma verdadeira odisseia. São frequentemente cidades em que a procura por alojamento é tão elevada que os preços subiriam às nuvens se não houvesse alguma regulação.

Registo e autorização

Para que um imóvel seja alugado como alojamento local nessas zonas, é preciso cumprir alguns trâmites administrativos. Em primeiro lugar, o registo do seu imóvel na câmara municipal ou na prefeitura é obrigatório. É um pouco como obter um visto para o seu apartamento !

Duração do arrendamento

As durações de arrendamento também são regulamentadas. Em geral não pode alugar o seu imóvel por mais de 120 dias por ano, para garantir que os alojamentos não sejam utilizados apenas para alojamento sazonal, em prejuízo dos residentes locais que procuram uma residência principal.

A fiscalidade dos alojamentos locais

Fiscalidade dos rendimentos de aluguer

Os rendimentos gerados pelo arrendamento de alojamentos locais são considerados como "Benefícios Industriais e Comerciais" (BIC).

Deve, portanto, declará‑los, mas fique descansado, existem regimes simplificados como o micro‑BIC.

Em 2024 houve alterações a este respeito.

No âmbito deste regime, o limiar anterior era de 77 700 euros para o arrendamento de alojamentos locais. Passou a ser 15 000 euros. O abatimento forfaitário também foi alterado. Era de 50%, passou a 30%.

A taxa turística

Ah, a famosa taxa turística ! Esta pequena contribuição é cobrada pelo município e varia consoante a localização e o tipo de alojamento.

É devida pelos turistas, mas, na qualidade de proprietário, é a si que cabe recolhê‑la e entregá‑la. Um pouco como ser o cobrador de impostos do seu próprio mini‑reino turístico.

IVA e regras específicas

Em alguns casos, se os seus serviços incluírem prestações comparáveis às de um hotel (como pequeno‑almoço, limpeza regular das instalações, receção de clientes), poderá ter de cobrar o IVA. O limiar para tal é geralmente elevado, mas é um ponto a não descurar para evitar más surpresas.

Declarações e obrigações contabilísticas

A gestão contabilística pode por vezes parecer complexa. Consoante o regime fiscal escolhido, pode ser necessário manter uma contabilidade detalhada e inscrever‑se no Registo do Comércio e das Sociedades. O conselho de um contabilista pode revelar‑se precioso para navegar por estas águas fiscais por vezes turbulentas. Perante a pressão no mercado imobiliário e as críticas sobre o impacto dos alojamentos locais, são regularmente ponderados ajustamentos. Por exemplo, algumas cidades avaliam reduzir ainda mais o número de dias autorizados para o alojamento local, ou aumentar impostos para desencorajar uma utilização excessiva.

Por isso mantenha‑se bem informado sobre a nova regulamentação em vigor para evitar surpresas desagradáveis ! Quer saber mais sobre o mundo do arrendamento turístico e sazonal ? Descubra já o nosso artigo sobre O contrato de residência secundária

A tabela abaixo reúne os pontos fiscais mencionados acima, para os consultar de relance.

Elemento fiscal	O que diz a regra	Ponto a reter
Limite micro‑BIC (alojamentos locais)	Reduzido de 77 700 € para 15 000 € em 2024	Muitos arrendadores passam para o regime real
Abatimento forfaitário	Reduzido de 50 % para 30 %	O rendimento tributável aumenta mecanicamente
Taxa turística	Recolhida pelo proprietário, entregue ao município	Montante variável consoante a localização e o tipo de alojamento
IVA	Devido se houver prestações de caráter hoteleiro (pequeno‑almoço, limpeza regular, receção)	Limite elevado, mas a vigiar assim que adicionar serviços
Contabilidade e Registo	Depende do regime fiscal escolhido	Pode exigir contabilidade detalhada e inscrição no registo

Perguntas frequentes

É necessário registar o imóvel antes de o alugar ? Em zonas em tensão, sim. O registo do imóvel na câmara municipal ou na prefeitura é obrigatório antes de qualquer colocação no mercado como alojamento local. Sem este procedimento administrativo, estará a alugar fora do quadro previsto pela regulamentação.

Quantos dias por ano se pode arrendar em zona em tensão ? A duração do arrendamento é limitada : em regra, não pode exceder 120 dias por ano. O objetivo é evitar que alojamentos saiam de forma duradoura do parque destinado aos moradores. Algumas cidades ponderam reduzir ainda mais este limite, por isso verifique a regra local antes de abrir o seu calendário.

O que mudou para o micro‑BIC em 2024 ? Dois números mudaram. O limite aplicável ao arrendamento de alojamentos locais passou de 77 700 euros para 15 000 euros, e o abatimento forfaitário de 50 % para 30 %. Os seus rendimentos continuam a ser declarados como benefícios industriais e comerciais, mas o cálculo já não é o mesmo do ano passado.

Quem paga a taxa turística, o hóspede ou o proprietário ? É devida pelo turista, mas é a si que cabe recolhê‑la e entregá‑la ao município. O seu montante varia conforme a localização e o tipo de alojamento, por isso a taxa aplicada por um vizinho noutro concelho não é orientadora. Indique‑a desde o anúncio, isso evita discussões à partida.

Em que caso é necessário cobrar IVA ? Quando as suas prestações se aproximam das de um hotel: pequeno‑almoço, limpeza regular das instalações, receção de clientes. Existe um limite e é geralmente elevado, mas a questão coloca‑se assim que acresce serviços ao simples alojamento. É neste ponto que um proprietário é mais facilmente apanhado de surpresa.

É preciso manter contabilidade e inscrever‑se no Registo ? Depende do regime fiscal que escolher. Consoante esse regime, pode ter de manter contabilidade detalhada e inscrever‑se no Registo do Comércio e das Sociedades. Se hesitar entre duas opções, o parecer de um contabilista sai mais barato do que um processo de regularização.