Regulamentação do alojamento local
Se é proprietário, arrendatário, curioso ou simplesmente apreciador de legislação clara e concisa (e quem não é?), este artigo é para o senhor! Vamos juntos numa viagem informativa, em que os termos "regulamentação" e "alojamento local" se vão tornar seus novos amigos.
O que é o alojamento local?
O alojamento local é um pouco como a sua segunda casa, só que partilhada com desconhecidos de passagem. Mais formalmente, trata-se de uma habitação mobilada arrendada a turistas por curtos períodos. Estas unidades são a alternativa ideal para quem procura uma experiência mais "acolhedora" e pessoal do que a do hotel. Mas atenção: isto não é terra sem lei! A legislação está atenta.
A regulamentação atual nas zonas de forte procura
Definição de zonas de forte procura
As zonas de forte procura (em França, as chamadas "zones tendues") são aquelas em que encontrar habitação é, por vezes, uma verdadeira corrida de obstáculos. Trata-se sobretudo de cidades onde a procura de habitação é tão elevada que os preços disparariam sem alguma regulação.
Registo e autorização
Para que um imóvel possa ser arrendado como alojamento local nestas zonas, é necessário passar por alguns trâmites administrativos. Em primeiro lugar, o registo do imóvel junto da câmara municipal ou da prefeitura é obrigatório. É um pouco como obter um visto para o seu apartamento!
A duração do arrendamento
As durações de arrendamento também são reguladas. Em regra, não pode arrendar o seu imóvel mais de 120 dias por ano, para garantir que as habitações não sejam usadas exclusivamente para alojamento local, em prejuízo dos residentes que procuram habitação permanente.
A fiscalidade do alojamento local
Fiscalidade dos rendimentos do arrendamento
Em França, os rendimentos gerados pelo alojamento local são considerados "Bénéfices Industriels et Commerciaux" (BIC), ou seja, lucros industriais e comerciais.
Tem, portanto, de os declarar, mas fique tranquilo: existem regimes simplificados, como o micro-BIC.
Em 2024 houve alterações neste ponto.
Neste regime, o limiar anterior era de 77 700 euros para o alojamento local. Passou a ser de 15 000 euros. A dedução fixa também foi alterada: era de 50 % e passou a ser de 30 %.
A taxa turística
Ah, a famosa taxa turística! Esta pequena contribuição é cobrada pelo município e varia em função da localização e do tipo de alojamento.
É devida pelos turistas, mas, como proprietário, é ao senhor que cabe cobrá-la e entregá-la. Um pouco como ser o cobrador de impostos do seu próprio mini-reino turístico.
IVA e regras específicas
Em certos casos, se os seus serviços incluírem prestações comparáveis às de um hotel (como o pequeno-almoço, a limpeza regular dos espaços ou a receção dos clientes), pode ter de cobrar IVA. O limiar é geralmente elevado, mas é um ponto a não descurar para evitar surpresas desagradáveis.
As declarações e obrigações contabilísticas
A gestão contabilística pode, às vezes, parecer complexa. Consoante o regime fiscal escolhido, pode ter de manter uma contabilidade detalhada e de se inscrever no Registo Comercial e das Sociedades. O apoio de um contabilista certificado pode ser precioso para navegar nestas águas fiscais, por vezes agitadas. Face à pressão sobre o mercado imobiliário e às críticas quanto ao impacto do alojamento local, são regularmente ponderados ajustamentos. Por exemplo, algumas cidades pensam reduzir ainda mais o número de dias autorizados, ou aumentar os impostos para desincentivar uma utilização excessiva.
Mantenha-se, por isso, bem informado sobre a regulamentação em vigor, para evitar surpresas desagradáveis! Quer saber mais sobre o mundo do arrendamento turístico e do alojamento local? Descubra já o nosso artigo sobre O contrato de arrendamento de segunda habitação
A tabela seguinte reúne os pontos fiscais referidos acima, para os consultar num relance.
| Elemento fiscal | O que diz a regra | Ponto a reter |
|---|---|---|
| Limiar micro-BIC (alojamentos de turismo mobilados) | Reduzido de 77 700 € para 15 000 € em 2024 | Muitos proprietários passam para o regime real |
| Dedução forfetária | Reduzida de 50 % para 30 % | O lucro tributável aumenta automaticamente |
| Taxa turística | Cobrada pelo proprietário, entregue ao município | O montante varia consoante a localização e o tipo de alojamento |
| IVA | Devido se forem oferecidos serviços hoteleiros (pequeno-almoço, limpeza regular, receção) | O limiar é elevado mas deve ser vigiado ao acrescentar serviços |
| Contabilidade e registo comercial | Depende do regime fiscal escolhido | Pode exigir contabilidade detalhada e inscrição no registo comercial |
Perguntas frequentes
É preciso declarar o alojamento antes de o arrendar? Em zona tensa, sim. O registo do alojamento na câmara municipal ou na prefeitura é obrigatório antes de o colocar em arrendamento como alojamento mobilado turístico. Sem esse passo administrativo, está a arrendar fora do quadro previsto pela regulamentação.
Quantos dias por ano se pode arrendar em zona tensa? A duração do arrendamento é limitada: regra geral, não pode ultrapassar os 120 dias por ano. O objetivo é evitar que habitações saiam de forma duradoura do parque destinado aos residentes. Algumas cidades pensam em baixar ainda mais este limite, por isso confirme a regra local antes de abrir o seu calendário.
O que mudou no regime micro-BIC em 2024? Mudaram dois números. O limiar aplicável ao arrendamento de alojamentos mobilados turísticos passou de 77 700 euros para 15 000 euros, e a dedução fixa de 50 % para 30 %. Os seus rendimentos continuam a ser declarados como lucros industriais e comerciais, mas o cálculo já não tem nada a ver com o do ano passado.
Quem paga a taxa turística, o hóspede ou o proprietário? É devida pelo turista, mas é o proprietário que a cobra e a entrega ao município. O valor varia consoante a localização e o tipo de alojamento, por isso o preço praticado ao lado não lhe diz nada. Indique a linha logo no anúncio e evita a conversa no dia da partida.
Em que casos é preciso faturar IVA? Quando as suas prestações se aproximam das de um hotel: pequeno-almoço, limpeza regular das instalações, receção dos clientes. Existe um limiar, geralmente elevado, mas a questão coloca-se assim que acrescenta serviços ao simples alojamento. É o ponto em que um proprietário é apanhado desprevenido com mais facilidade.
É preciso ter contabilidade e inscrever-se no registo comercial? Depende do regime fiscal que escolher. Consoante esse regime, pode ter de manter uma contabilidade detalhada e inscrever-se no registo comercial e de sociedades. Se hesita entre duas opções, a opinião de um contabilista custa menos do que uma correção fiscal.
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