Novo limite de 90 dias/ano para o alojamento local

Fiquem descansados, proprietários e anfitriões Airbnb: os vossos chinelos ainda não se reformaram! Mas, a partir de 2025, o famoso limite de 120 dias para arrendar a residência principal em alojamento local pode descer para apenas 90 dias por ano. Vejamos o que isso implica para si.

Porquê esta reforma dos 90 dias?

Decorrente da lei francesa "Le Meur" (n.º 2024‑1039, de 19 de novembro de 2024), esta medida pretende proteger o parque habitacional destinado aos residentes e travar a expansão do arrendamento de curta duração, sobretudo nas zonas de forte pressão imobiliária. Na prática, os municípios situados nessas zonas (e, até maio de 2026, eventualmente todos os municípios) podem decidir, por simples votação do executivo municipal, reduzir o tecto de 120 para 90 dias.

Quem é abrangido?

Estão sobretudo em causa as residências principais (habitadas pelo menos 8 meses por ano). As segundas habitações ficam fora deste tecto, mas atenção: estão sujeitas a outras condicionantes urbanísticas e de alteração de utilização.

O que deve saber enquanto proprietário de uma residência principal

Duração máxima reduzida: a sua residência principal não poderá ser arrendada mais de 90 dias/ano se o município assim o impuser (caso contrário, o máximo é de 120 dias).

Registo obrigatório: todos os alojamentos devem ser registados na câmara municipal, com um número a indicar nos seus anúncios (Airbnb, Abritel, etc.).

Alteração de utilização: ultrapassar o limite sem autorização municipal pode obrigar a uma alteração da utilização do imóvel, um processo complexo e potencialmente dispendioso.

Coimas e fiscalização: até 15 000 € em caso de ultrapassagem da quota, 10 000 € se não fizer o registo e 20 000 € em caso de falsa declaração.

Antes de bloquear o seu calendário, eis o que cada obrigação implica e quanto custa se não for cumprida:

Situação	O que se aplica	Sanção ou consequência
Limite de noites (residência principal)	120 dias por ano por defeito, 90 dias se o município o tiver votado	Até 15 000 € em caso de ultrapassagem
Declaração na câmara municipal	Número de registo obrigatório em todos os anúncios	10 000 € na ausência de declaração
Exatidão das informações declaradas	Os dados transmitidos têm de corresponder à realidade	20 000 € em caso de falsa declaração
Ultrapassar o limite sem autorização	O alojamento passa a exigir um pedido de mudança de uso	Processo complexo e potencialmente dispendioso
Arrendamento de um quarto com o anfitrião presente	O contador só arranca se estiver ausente do alojamento	Nenhum dia consumido enquanto permanecer no local
Residência secundária	Sem quota de noites	Mudança de uso e regras de urbanismo
Alternativas depois de esgotada a quota	Contrato de mobilidade (1 a 10 meses), arrendamento partilhado, contrato mobilado clássico	Rendimentos complementares sem ultrapassar o limite

O que fazer, na prática?

Eis algumas pistas para navegar com tranquilidade neste novo enquadramento:

Informe-se junto da sua câmara municipal: cada município adopta ou não o limite dos 90 dias, pelo que convém confirmar antes de planear as reservas.

Registe já o seu alojamento, através do formulário Cerfa ou do serviço em linha do município. Receberá um número para inserir nos anúncios.

Planeie com inteligência: antecipe o calendário para não ultrapassar os dias autorizados, sobretudo na época alta!

Vigie o contador: as plataformas são obrigadas a desactivar os anúncios acima do limite quando o município exige um número de registo.

Explore outros formatos: pondere o contrato de mobilidade (1 a 10 meses), o alojamento partilhado ou o arrendamento anual (contrato de mobilado clássico) para complementar os seus rendimentos sem custos.

Pequenos pormenores a reter

Pois é, 90 dias são um pouco como um frasco de Nutella: gostávamos de aproveitar mais, mas temos de nos conter. E, se arrendar apenas uma parte da casa (um quarto, por exemplo), o contador só começa a correr se o anfitrião estiver ausente.

Em resumo

O novo limite de 90 dias/ano para o alojamento local é uma mudança importante para quem tem a sua residência principal em arrendamento. Confortável? Depende: se estava habituado a arrendar todo o Verão, é altura de rever o calendário ou de explorar outras fórmulas. Com um pouco de organização, ficará dentro das regras e evitará coimas e palavrões. Então, pronto para conciliar férias, regulamentação e rentabilidade?

Perguntas frequentes

O limite de 90 dias aplica-se em toda a França? Não. O tecto continua a ser de 120 dias por defeito. São os municípios que podem baixá-lo para 90 dias através de uma votação da assembleia municipal, primeiro nas zonas de forte pressão habitacional e potencialmente em todo o país até Maio de 2026. Enquanto o seu município nada votar, mantém os 120 dias.

Como saber se o meu município passou para 90 dias? Telefone à câmara municipal antes de bloquear o calendário da época. A decisão resulta de uma deliberação da assembleia municipal, pelo que pode surgir de um ano para o outro. Confirme antes de cada época, e não apenas uma vez.

Alugo um quarto em minha casa, isso conta para a quota? O contador só arranca se estiver ausente da habitação durante o aluguer. Se ficar em casa e alugar um quarto, não gasta os seus dias. É esta nuance que muda tudo para quem aluga um quarto durante todo o ano.

O que arrisco se ultrapassar o limite? Até 15 000 € por ultrapassar a quota. A falta de declaração na câmara municipal é punida com 10 000 € e uma declaração falsa com 20 000 €. Acresce que as plataformas têm de desativar o seu anúncio acima do limite quando o município exige um número de registo, pelo que o excesso não passa despercebido.

A minha segunda habitação está abrangida pelos 90 dias? Não, o limite visa as habitações principais, ou seja, as ocupadas pelo menos oito meses por ano. Uma segunda habitação não tem quota de noites. Fica, porém, sujeita à alteração de uso e às regras de urbanismo, muitas vezes mais pesadas de gerir do que um contador de dias.

O que faço depois de esgotar os meus 90 dias? Pode passar para outros formatos durante o resto do ano: o bail mobilité, de um a dez meses, o arrendamento partilhado ou um contrato de arrendamento mobilado clássico. Ultrapassar o limite sem autorização municipal obriga a um pedido de alteração de uso, demorado e dispendioso. Organize o calendário com antecedência, sobretudo na época alta.