Zona tensa Airbnb 90 días 2026: ¿cómo reaccionar?

Lo esencial. En 2026, el alquiler turístico de su residencia principal sigue limitado a 120 días por año natural, salvo que su municipio haya fijado un tope inferior mediante una deliberación motivada, sin poder bajar de 90 días. Estar en zona tensa no basta para imponer el límite de 90 días. Localice la deliberación y su fecha de entrada en vigor, y sume las noches ya alquiladas y las reservas futuras en todos sus canales. Si el total supera el tope aplicable, cierre las fechas todavía disponibles y examine las reservas afectadas antes de aceptar otras.

¿Estar en zona tensa basta para imponer 90 días ?

Actualizado el 21 de octubre de 2026. No. El artículo L. 324-1-1, IV, del código del turismo fija 120 días por año natural para una vivienda de uso turístico declarada como residencia principal. Autoriza al municipio a rebajar ese máximo mediante deliberación motivada, con un mínimo de 90 días. Busque por tanto una decisión local, no una lista general de « zonas tensas ».

El tope se aplica al alquiler del alojamiento entero como vivienda de uso turístico. No se vuelve automáticamente aplicable a una segunda residencia porque su anuncio esté en Airbnb : esa situación responde a otras normas, incluidas las locales. Para situar estos trámites sin confundirlos, parta de nuestra página sobre la regulación del alquiler de corta duración en Francia.

¿Qué fecha y qué tope debe verificar en el ayuntamiento ?

Pida el texto de la deliberación, el tope que fija y su fecha de entrada en vigor. Verifique también a qué alojamiento se refiere. Un comunicado de prensa o un voto anunciado no le proporciona, por sí solo, la norma que debe aplicar a sus reservas.

En París, la deliberación 2024 DLH 398 del Conseil de Paris fija 90 días para una residencia principal alquilada como vivienda de uso turístico y prevé su entrada en vigor el 1 de enero de 2025. Es un ejemplo de decisión municipal para consultar, no una fecha que pueda trasladarse a su municipio.

¿Cómo recalcular las noches ya alquiladas ?

Abra sus historiales de Airbnb, Booking, Abritel y sus reservas directas. Trascriba cada estancia en una sola línea con su llegada, su salida y su canal. Cuente las noches ocupadas en el año natural correspondiente : una llegada el 29 de diciembre y una salida el 3 de enero representan, en este ejemplo, tres noches para el primer año y dos para el siguiente.

Distingua las estancias realizadas de las reservas futuras. La primera suma le indica dónde se encuentra; la segunda muestra si su calendario le lleva al exceso. No cuente dos veces una reserva importada de una plataforma a un calendario compartido.

Ce que vous relevez	Où le trouver	La décision que cela permet
Nuits déjà occupées	Historiques des plateformes et réservations directes	Connaître le total réalisé, tous canaux confondus
Nuits réservées à venir	Calendriers et confirmations	Repérer un dépassement avant le séjour
Dates encore ouvertes	Chaque annonce et votre calendrier direct	Fermer les nuits que vous ne pouvez plus proposer

No delegue este cálculo en el único cierre automático de Airbnb. Su página de ayuda sobre las normas francesas describe un bloqueo de los anuncios afectados, pero su propia hoja sigue siendo necesaria si también alquila en otros lugares. Airbnb indica además 90 noches « por defecto » en esa página, mientras que el código del turismo fija 120 días salvo rebaja municipal: para determinar su tope legal, tómese el texto aplicable y la deliberación de su municipio.

¿Qué hacer si las reservas ya superan el tope ?

Cierre primero las disponibilidades restantes en cada canal. Revise luego las reservas confirmadas por orden de estancia y pregunte al ayuntamiento, si la decisión acaba de entrar en vigor, cómo se aplica a su caso. No dé por sentado que las reservas tomadas antes de la votación quedan exentas del nuevo tope.

En un ejemplo ficticio, ya ha alquilado 78 noches y 13 más están confirmadas: el total previsto alcanza 91 noches. Si el tope aplicable es de 90, abrir una nueva fecha agrava el problema. Para las estancias ya concluidas, verifique las condiciones de cada reserva y contacte con la plataforma o el huésped antes de cualquier modificación. No prometa un aplazamiento que no pueda garantizar.

Los artículos L. 324-1-1, IV y V, del código del turismo contemplan excepciones por obligación profesional, motivos de salud o fuerza mayor, así como una sanción civil que puede alcanzar 15 000 € en caso de incumplimiento del tope. Una excepción debe justificarse: no marque una exención en una plataforma únicamente para reabrir el calendario. Nuestro artículo sobre la ley Le Meur explica el contexto de esta facultad dada a los municipios.

¿Qué seguimiento mantener durante el resto del año ?

Mantenga una hoja por alojamiento y por año natural. Añádale el tope local, la referencia de la deliberación, las estancias realizadas, las estancias confirmadas y las modificaciones. Revísela antes de abrir un nuevo periodo en una plataforma. Una empresa de gestión de alquileres debe llevar este seguimiento de forma separada para cada residencia principal que gestione.

Una hoja de cálculo compartida basta para este recuento. Las estadísticas de la guía StyQR miden, entre otras cosas, sus aperturas y las páginas consultadas: no contabilizan las noches alquiladas ni prueban el cumplimiento del tope. Nuestra FAQ, redactada a partir de las preguntas recibidas por el soporte, aclara esta distinción.

¿Qué cambiar en la información enviada a los huéspedes ?

Si modifica una reserva, avise al huésped directamente por el canal en que se cerró. La guía de bienvenida no es el lugar adecuado para anunciar una cancelación o gestionar su cupo. Sirve para las estancias mantenidas: revise sus fechas de check-in, sus instrucciones de acceso y los datos de contacto antes del envío.

El modelo de guía de bienvenida para alquiler vacacional ayuda a comprobar esta información. Con la solución StyQR para el alquiler de corta duración, puede corregir el contenido compartido con los huéspedes sin reenviarles un nuevo documento. El enlace de compartición de la guía se incluye en sus mensajes de reserva; no sustituye ni a su calendario ni a su tabla de noches.

Preguntas frecuentes

¿Todas las comunas en zona tensa están limitadas a 90 días ? No. El código del turismo fija 120 días por año natural para una residencia principal declarada como vivienda de uso turístico. Un municipio puede rebajar ese tope mediante deliberación motivada, sin bajar de 90 días. Verifique el texto local y su fecha de entrada en vigor.

¿Hay que sumar las reservas de Airbnb y Booking ? Sí, para controlar el alquiler del alojamiento haga su propio total en todos los canales, incluidas las reservas directas. Separe las noches ya ocupadas de las noches solo confirmadas. El calendario de una plataforma no constituye, por sí solo, un recuento de su actividad total.

¿Qué hacer si ya he aceptado más noches que el nuevo tope ? Cierre las fechas todavía disponibles y luego identifique las reservas que llevan su total por encima del tope. Verifique la deliberación y consulte al ayuntamiento si no queda claro su alcance para sus estancias ya concluidas. Examine después las condiciones de cada reserva antes de contactar a los huéspedes afectados.

¿El límite de 90 días se aplica a mi segunda residencia ? El tope previsto en el artículo L. 324-1-1, IV, se refiere a la vivienda de uso turístico declarada como residencia principal del arrendador. No se traslada automáticamente a una segunda residencia. Eso no exime de comprobar las otras normas aplicables a ese alojamiento con el municipio.