Zone tendue Airbnb 90 jours 2026, comment réagir ?

L’essentiel. En 2026, la location touristique de votre résidence principale reste limitée à 120 jours par année civile, sauf si votre commune a fixé un plafond inférieur par délibération motivée, sans pouvoir descendre sous 90 jours. Être en zone tendue ne suffit pas à déclencher la limite de 90 jours. Retrouvez la délibération et sa date d’entrée en vigueur, puis additionnez les nuits déjà louées et les réservations à venir sur tous vos canaux. Si le total dépasse le plafond applicable, fermez les dates encore disponibles et examinez les réservations concernées avant d’en accepter d’autres.

Être en zone tendue suffit-il à imposer 90 jours ?

À jour au 21 octobre 2026. Non. L’article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme fixe 120 jours par année civile pour un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale. Il autorise la commune à abaisser ce maximum par délibération motivée, dans la limite de 90 jours. Cherchez donc une décision locale, pas une liste générale de «  zones tendues ».

Le plafond vise la location du logement entier comme meublé de tourisme. Il ne devient pas automatiquement applicable à une résidence secondaire parce que son annonce est sur Airbnb : celle-ci relève d’autres règles, notamment locales. Pour situer ces démarches sans les confondre, partez de notre page sur la réglementation de la location courte durée en France.

Quelle date et quel plafond vérifier auprès de la mairie ?

Demandez le texte de la délibération, le plafond qu’elle fixe et sa date d’entrée en vigueur. Vérifiez aussi quel logement elle vise. Une annonce de presse ou un vote annoncé ne vous donne pas, à lui seul, la règle à appliquer à vos réservations.

À Paris, la délibération 2024 DLH 398 du Conseil de Paris fixe 90 jours pour une résidence principale louée en meublé de tourisme et prévoit une entrée en vigueur au 1er janvier 2025. C’est un exemple de décision municipale à lire, pas une date transposable à votre commune.

Comment recompter les nuits déjà louées ?

Ouvrez vos historiques Airbnb, Booking, Abritel et vos réservations directes. Reportez chaque séjour sur une seule ligne avec son arrivée, son départ et son canal. Comptez les nuits occupées dans l’année civile concernée : une arrivée le 29 décembre et un départ le 3 janvier représentent, dans cet exemple, trois nuits pour la première année et deux pour la suivante.

Distinguez les séjours effectués des réservations futures. La première somme vous dit où vous en êtes ; la seconde montre si votre calendrier vous conduit au dépassement. Ne comptez pas deux fois une réservation importée d’une plateforme dans un calendrier partagé.

Ce que vous relevez	Où le trouver	La décision que cela permet
Nuits déjà occupées	Historiques des plateformes et réservations directes	Connaître le total réalisé, tous canaux confondus
Nuits réservées à venir	Calendriers et confirmations	Repérer un dépassement avant le séjour
Dates encore ouvertes	Chaque annonce et votre calendrier direct	Fermer les nuits que vous ne pouvez plus proposer

Ne déléguez pas ce calcul à la seule fermeture automatique d’Airbnb. Sa page d’aide consacrée aux règles françaises décrit un blocage des annonces concernées, mais votre propre tableau reste nécessaire si vous louez aussi ailleurs. Airbnb indique par ailleurs 90 nuits «  par défaut » sur cette page, alors que le code du tourisme fixe 120 jours sauf abaissement communal : pour déterminer votre plafond légal, retenez le texte applicable et la délibération de votre commune.

Que faire si les réservations dépassent déjà le plafond ?

Fermez d'abord les disponibilités restantes sur chaque canal. Reprenez ensuite les réservations confirmées par ordre de séjour et demandez à la mairie, si la décision vient d'entrer en vigueur, comment elle s'applique à votre situation. Ne présumez pas que les réservations prises avant le vote échappent au nouveau plafond.

Dans un exemple fictif, vous avez déjà loué 78 nuits et 13 autres sont confirmées : le total prévu atteint 91 nuits. Si le plafond applicable est de 90, ouvrir une nouvelle date aggrave le problème. Pour les séjours déjà conclus, vérifiez les conditions de chaque réservation et contactez la plateforme ou le voyageur avant toute modification. Ne promettez pas un report que vous ne pourrez pas assurer.

L’article L. 324-1-1, IV et V, du code du tourisme prévoit des exceptions pour obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure, ainsi qu’une amende civile pouvant atteindre 15 000 € en cas de non-respect du plafond. Une exception se justifie : ne cochez pas une dispense sur une plateforme simplement pour rouvrir le calendrier. Notre article sur la loi Le Meur donne le contexte de cette faculté laissée aux communes.

Quel suivi garder pour la suite de l’année ?

Gardez un tableau par logement et par année civile. Ajoutez-y le plafond local, la référence de la libération, les séjours réalisés, les séjours confirmés et les modifications. Relisez-le avant d’ouvrir une nouvelle période sur une plateforme. Une conciergerie doit tenir ce suivi séparément pour chaque résidence principale qu’elle gère.

Un tableur partagé suffit pour ce décompte. Les statistiques du livret StyQR mesurent notamment ses ouvertures et les pages consultées : elles ne comptent pas les nuits louées et ne prouvent pas le respect du plafond. C’est une distinction que notre FAQ, rédigée à partir des questions reçues par le support, permet de poser clairement.

Que changer dans les informations envoyées aux voyageurs ?

Si vous modifiez une réservation, avertissez le voyageur directement par le canal où elle a été conclue. Le livret d’accueil n’est pas le bon endroit pour annoncer une annulation ou suivre votre quota. Il sert aux séjours maintenus : relisez leurs dates d’arrivée, leurs consignes d’accès et les coordonnées de contact avant l’envoi.

Le modèle de livret d’accueil pour location saisonnière aide à vérifier ces informations. Avec la solution StyQR pour la location courte durée, vous pouvez corriger le contenu partagé aux voyageurs sans leur renvoyer un nouveau document. Le lien de partage du livret se place dans vos messages de réservation ; il ne remplace ni votre calendrier ni votre tableau de nuitées.

Questions fréquentes

Toutes les communes en zone tendue sont-elles limitées à 90 jours ? Non. Le code du tourisme fixe 120 jours par année civile pour une résidence principale déclarée comme meublé de tourisme. Une commune peut abaisser ce plafond par délibération motivée, sans descendre sous 90 jours. Vérifiez le texte local et sa date d’entrée en vigueur.

Faut-il additionner les réservations Airbnb et Booking ? Oui, pour suivre la location du logement, faites votre propre total sur tous les canaux, y compris les réservations directes. Séparez les nuits déjà occupées des nuits seulement confirmées. Le calendrier d’une plateforme ne constitue pas, à lui seul, un décompte de votre activité entière.

Que faire si j’ai déjà accepté plus de nuits que le nouveau plafond ? Fermez les dates encore disponibles, puis identifiez les réservations qui portent votre total au-delà du plafond. Vérifiez la délibération et sollicitez la mairie si son application à vos séjours déjà conclus n’est pas claire. Examinez ensuite les conditions de réservation avant de contacter les voyageurs concernés.

La limite de 90 jours s’applique-t-elle à ma résidence secondaire ? Le plafond prévu à l’article L. 324-1-1, IV, concerne le meublé de tourisme déclaré comme résidence principale du loueur. Il ne se transpose pas tel quel à une résidence secondaire. Cela ne dispense pas de vérifier les autres règles applicables à ce logement auprès de la commune.