Zona tesa Airbnb 90 giorni 2026, come reagire?

Il succo. Nel 2026, l’affitto turistico della Sua residenza principale resta limitato a 120 giorni per anno solare, salvo che il Comune non abbia fissato un tetto inferiore con delibera motivata, senza poter scendere sotto i 90 giorni. Trovarsi in zona tesa non basta per applicare automaticamente il limite di 90 giorni. Cerchi la delibera e la sua data di entrata in vigore, poi sommme le notti già affittate e le prenotazioni future su tutti i canali. Se il totale supera il tetto applicabile, chiuda le date ancora disponibili ed esamini le prenotazioni interessate prima di accettarne altre.

Essere in zona tesa basta per imporre 90 giorni ?

Aggiornato al 21 ottobre 2026. No. L’articolo L. 324-1-1, IV, del code du tourisme fissa 120 giorni per anno solare per una locazione turistica dichiarata come residenza principale. Autorizza il Comune ad abbassare questo massimo tramite delibera motivata, entro il limite di 90 giorni. Cerchi dunque una decisione locale, non una lista generale di « zones tendues ».

Il tetto riguarda l’affitto dell’intero alloggio come locazione turistica. Non diventa automaticamente applicabile a una seconda casa perché l’annuncio è su Airbnb : quest’ultima è soggetta ad altre regole, anche locali. Per inquadrare queste procedure senza confonderle, parta dalla nostra pagina su la réglementation de la location courte durée en France.

Quale data e quale tetto verificare presso il Comune ?

Richieda il testo della delibera, il tetto che essa stabilisce e la sua data di entrata in vigore. Verifichi anche quale alloggio riguarda. Un annuncio stampa o un voto annunciato non Le fornisce, da solo, la regola da applicare alle Sue prenotazioni.

A Parigi, la delibera 2024 DLH 398 del Conseil de Paris fissa 90 giorni per una residenza principale affittata come locazione turistica e prevede un’entrata in vigore al 1° gennaio 2025. È un esempio di decisione municipale da leggere, non una data trasferibile al Suo Comune.

Come ricalcolare le notti già affittate ?

Apra i Suoi storici Airbnb, Booking, Abritel e le prenotazioni dirette. Riporti ogni soggiorno su una sola riga con il suo check-in, il check-out e il canale. Conti le notti occupate nell’anno solare interessato : un arrivo il 29 dicembre e una partenza il 3 gennaio rappresentano, in questo esempio, tre notti per il primo anno e due per il secondo.

Distinguа i soggiorni già effettuati dalle prenotazioni future. La prima somma Le indica a che punto è ; la seconda mostra se il Suo calendario la conduce al superamento. Non conti due volte una prenotazione importata da una piattaforma in un calendario condiviso.

Ce que vous relevez	Où le trouver	La décision que cela permet
Nuits déjà occupées	Historiques des plateformes et réservations directes	Connaître le total réalisé, tous canaux confondus
Nuits réservées à venir	Calendriers et confirmations	Repérer un dépassement avant le séjour
Dates encore ouvertes	Chaque annonce et votre calendrier direct	Fermer les nuits que vous ne pouvez plus proposer

Non deleghi questo calcolo alla sola chiusura automatica di Airbnb. La sua pagina di aiuto dedicata alle regole francesi descrive un blocco delle inserzioni interessate, ma il Suo proprio foglio rimane necessario se affitta anche altrove. Airbnb indica inoltre 90 notti « per impostazione predefinita » su quella pagina, mentre il code du tourisme fissa 120 giorni salvo abbassamento comunale : per determinare il Suo tetto legale, tenga conto del testo applicabile e della delibera del Suo Comune.

Cosa fare se le prenotazioni già superano il tetto ?

Chiuda prima le disponibilità rimanenti su ogni canale. Riesamini poi le prenotazioni confermate per ordine di soggiorno e chieda al Comune, se la decisione è appena entrata in vigore, come essa si applica alla Sua situazione. Non dia per scontato che le prenotazioni fatte prima del voto sfuggano al nuovo tetto.

In un esempio fittizio, ha già affittato 78 notti e 13 altre sono confermate : il totale previsto arriva a 91 notti. Se il tetto applicabile è 90, aprire una nuova data peggiora la situazione. Per i soggiorni già conclusi, verifichi le condizioni di ciascuna prenotazione e contatti la piattaforma o l’ospite prima di qualsiasi modifica. Non prometta uno spostamento che non potrà garantire.

L’articolo L. 324-1-1, IV e V, del code du tourisme prevede eccezioni per obbligo professionale, motivi di salute o forza maggiore, nonché una sanzione civile che può arrivare a 15 000 € in caso di mancato rispetto del tetto. Un’esenzione deve essere giustificata: non selezioni una dispensa su una piattaforma semplicemente per riaprire il calendario. Il nostro articolo su la loi Le Meur dà il contesto di questa facoltà lasciata ai Comuni.

Quale monitoraggio mantenere per il resto dell’anno ?

Tenga un foglio per ogni alloggio e per ogni anno solare. Inserisca il tetto locale, il riferimento della delibera, i soggiorni effettuati, i soggiorni confermati e le modifiche. Rileggalo prima di aprire un nuovo periodo su una piattaforma. Una società di gestione affitti deve tenere questo monitoraggio separatamente per ogni residenza principale che gestisce.

Un foglio di calcolo condiviso è sufficiente per questo conteggio. Le statistiche della guida StyQR misurano in particolare le aperture e le pagine consultate : non conteggiano le notti affittate e non dimostrano il rispetto del tetto. È una distinzione che la nostra FAQ, redatta a partire dalle domande ricevute dal supporto, permette di chiarire.

Cosa cambiare nelle informazioni inviate agli ospiti ?

Se modifica una prenotazione, avvisi l’ospite direttamente tramite il canale in cui è stata conclusa. La guida di benvenuto non è il posto giusto per annunciare una cancellazione o monitorare il Suo contingente. Serve per i soggiorni mantenuti : rilegga le loro date di check-in, le istruzioni di accesso e i recapiti di contatto prima dell’invio.

Il modello di guida di benvenuto per affitto stagionale aiuta a verificare queste informazioni. Con la soluzione StyQR per l’affitto breve, può correggere il contenuto condiviso con gli ospiti senza inviare loro un nuovo documento. Il collegamento per la condivisione della guida si inserisce nei Suoi messaggi di prenotazione ; non sostituisce né il Suo calendario né il Suo foglio di conteggio delle notti.

Domande frequenti

Tutti i Comuni in zona tesa sono limitati a 90 giorni ? No. Il code du tourisme fissa 120 giorni per anno solare per una residenza principale dichiarata come locazione turistica. Un Comune può abbassare questo tetto mediante delibera motivata, senza scendere sotto i 90 giorni. Verifichi il testo locale e la sua data di entrata in vigore.

Bisogna sommare le prenotazioni Airbnb e Booking ? Sì, per monitorare l’affitto dell’alloggio, faccia il Suo totale su tutti i canali, comprese le prenotazioni dirette. Separi le notti già occupate da quelle solo confermate. Il calendario di una piattaforma non costituisce, da solo, un conteggio della Sua attività complessiva.

Cosa fare se ho già accettato più notti del nuovo tetto ? Chiuda le date ancora disponibili, poi identifichi le prenotazioni che portano il Suo totale oltre il tetto. Verifichi la delibera e si rivolga al Comune se la sua applicazione ai soggiorni già conclusi non è chiara. Esamini quindi le condizioni di prenotazione prima di contattare gli ospiti interessati.

Il limite di 90 giorni si applica alla mia seconda casa ? Il tetto previsto all’articolo L. 324-1-1, IV, riguarda la locazione turistica dichiarata come residenza principale del locatore. Non si trasla automaticamente a una seconda casa. Ciò non esonera dal verificare le altre regole applicabili a quell’alloggio presso il Comune.