Nuovo limite di 90 giorni all'anno per l'affitto stagionale

Nessun allarme, proprietari e host Airbnb: le Sue infradito non vanno ancora in pensione! Dal 2025, però, il famoso limite di 120 giorni per affittare la propria abitazione principale come affitto stagionale può scendere a soli 90 giorni all'anno. Vediamo cosa comporta tutto questo per Lei.

Perché questa riforma dei 90 giorni?

Prevista dalla legge francese "Le Meur" (n. 2024‑1039 del 19 novembre 2024), la misura punta a tutelare il patrimonio abitativo destinato ai residenti e a frenare l'espansione degli affitti brevi, soprattutto nelle zone ad alta tensione abitativa. In pratica, i comuni situati in queste zone (e forse tutti i comuni, entro maggio 2026) possono decidere, con una semplice delibera del consiglio comunale, di ridurre il tetto da 120 a 90 giorni.

Chi è interessato?

Riguarda soprattutto le abitazioni principali (occupate almeno 8 mesi all'anno). Le seconde case restano fuori da questo tetto, ma attenzione: sono soggette ad altri vincoli urbanistici e di cambio di destinazione d'uso.

Cosa deve sapere se possiede un'abitazione principale

Durata massima ridotta: la Sua abitazione principale non potrà più essere affittata per oltre 90 giorni all'anno se il comune lo impone (altrimenti, massimo 120 giorni).

Dichiarazione obbligatoria: tutti gli affitti devono essere registrati presso il comune, con un numero da indicare nei Suoi annunci (Airbnb, Abritel…).

Cambio di destinazione d'uso: superare la soglia senza autorizzazione comunale può richiedere un cambio di destinazione d'uso dell'immobile, procedura complessa e potenzialmente costosa.

Sanzioni e controlli: fino a 15.000 € in caso di superamento del limite, 10.000 € in caso di mancata dichiarazione e 20.000 € in caso di dichiarazione falsa.

Prima di bloccare il calendario, ecco che cosa comporta ogni obbligo e quanto costa se non viene rispettato:

Situazione	Che cosa si applica	Sanzione o conseguenza
Tetto di notti (residenza principale)	120 giorni all’anno per impostazione predefinita, 90 giorni se il Comune lo ha deliberato	Fino a 15.000 € in caso di superamento
Dichiarazione in Comune	Numero di registrazione obbligatorio su tutti gli annunci	10.000 € in assenza di dichiarazione
Esattezza delle informazioni dichiarate	I dati trasmessi devono corrispondere alla realtà	20.000 € in caso di falsa dichiarazione
Superamento della soglia senza autorizzazione	L’alloggio passa a una domanda di cambio di destinazione d’uso	Procedura complessa e potenzialmente costosa
Affitto di una camera con l’host presente	Il contatore parte solo se siete assenti dall’alloggio	Nessun giorno consumato finché restate sul posto
Seconda casa	Nessun limite di notti	Cambio di destinazione d’uso e regole urbanistiche
Alternative una volta esaurita la quota	Contratto di mobilità (da 1 a 10 mesi), coabitazione, locazione ammobiliata classica	Entrate complementari senza superare la soglia

Cosa fare, in concreto?

Ecco alcune indicazioni per muoversi con serenità in questo nuovo quadro normativo:

Si informi presso il Suo comune: ogni comune decide se adottare o no il limite dei 90 giorni, quindi verifichi prima di pianificare le prenotazioni.

Dichiari subito il Suo affitto tramite il modulo Cerfa o il servizio online del comune. Otterrà un numero da inserire negli annunci.

Pianifichi con intelligenza: organizzi il calendario in anticipo per non superare i giorni consentiti, soprattutto in alta stagione!

Tenga d'occhio il contatore: le piattaforme devono disattivare gli annunci oltre la soglia se il comune richiede un numero di registrazione.

Valuti altre formule: il contratto di locazione transitoria (da 1 a 10 mesi), la coabitazione o l'affitto annuale (classico contratto per immobile arredato) possono integrare le Sue entrate senza costi aggiuntivi.

Qualche curiosità da tenere a mente

Diciamolo: 90 giorni sono un po' come un vasetto di Nutella, ne vorremmo approfittare di più ma bisogna darsi un limite. E se affitta solo una parte dell'immobile (per esempio una camera), il contatore parte unicamente se l'host è assente.

In conclusione

Il nuovo limite di 90 giorni all'anno per l'affitto stagionale è un cambiamento importante per i proprietari di abitazioni principali. Un problema per Lei? Dipende: se era abituato ad affittare per tutta l'estate, è il momento di rivedere il calendario o di esplorare altre soluzioni. Con un po' di organizzazione, però, resterà nei limiti… evitando sanzioni e parolacce. Pronto a conciliare vacanze, normativa e redditività?

Domande frequenti

Il limite di 90 giorni vale in tutta la Francia? No. Il tetto resta di 120 giorni per impostazione predefinita. Sono i comuni che possono abbassarlo a 90 giorni con un voto del consiglio comunale, prima nelle zone ad alta tensione abitativa e potenzialmente ovunque entro maggio 2026. Finché il suo comune non ha votato, resta a 120 giorni.

Come faccio a sapere se il mio comune è passato a 90 giorni? Telefoni al municipio prima di bloccare il calendario della stagione. La decisione nasce da una delibera del consiglio comunale e può quindi arrivare da un anno all’altro. Verifichi prima di ogni stagione, non una volta per tutte.

Affitto una camera in casa mia, rientra nel plafond? Il contatore scatta solo se lei è assente dall’alloggio durante l’affitto. Se resta sul posto e affitta una stanza, non consuma i suoi giorni. È la sfumatura che cambia tutto per chi affitta una camera tutto l’anno.

Che cosa rischio se supero il tetto? Fino a 15.000 € per il superamento del plafond. La mancata dichiarazione in comune è punita con 10.000 €, una falsa dichiarazione con 20.000 €. Inoltre le piattaforme devono disattivare il suo annuncio oltre la soglia quando il comune impone un numero di registrazione, quindi il superamento si vede.

La mia seconda casa rientra nei 90 giorni? No, il tetto riguarda le residenze principali, cioè gli alloggi occupati almeno otto mesi all’anno. Una seconda casa non ha un plafond di notti. Rientra però nel cambio di destinazione d’uso e nei vincoli urbanistici, spesso più pesanti da gestire di un contatore di giorni.

Che cosa faccio una volta esauriti i miei 90 giorni? Per il resto dell’anno può passare ad altre formule: il bail mobilité, da uno a dieci mesi, la coabitazione o un classico contratto di affitto ammobiliato. Superare la soglia senza autorizzazione comunale la porta a una domanda di cambio di destinazione d’uso, lunga e costosa. Imposti il calendario per tempo, soprattutto in alta stagione.