Inventario de entrada y salida en alquiler vacacional: ¿obligatorio o no, y cómo hacerlo?

Lo esencial. Ninguna norma impone el inventario de entrada y salida en el alquiler vacacional : la obligación establecida por la ley del 6 de julio de 1989 solo afecta a las viviendas alquiladas como residencia habitual. Es el artículo 1731 del Código Civil francés el que decide en su lugar cuando no existe, y sobre el papel juega a su favor : sin inventario, se presume que el huésped recibió la vivienda en buen estado de conservación y que debe devolverla así, salvo prueba en contrario. Pero esta presunción es iuris tantum y, en la práctica, el juez le pedirá igualmente demostrar que el daño existe y que es imputable a ese huésped concreto. Sin una foto fechada el día del check-in, esa demostración no se sostiene, y quien lo paga es la fianza.

Un caso que nos llegó al soporte, y vale más que todos los recordatorios jurídicos. Una de nuestras clientas hace rellenar el inventario con fotos antes de la estancia. En una de ellas, una lámpara, perfectamente colocada. Final de la estancia, nueva serie de fotos: la lámpara ha desaparecido. El huésped responde que estaba rota antes de su llegada, que ni siquiera estaba allí. Salvo que la tenemos, en la foto. Se le había olvidado.

Nada extraordinario, y ahí está precisamente el problema. La memoria de un huésped que se va no es la de un huésped que llega y, sin una imagen fechada, se queda con su palabra contra la suya. Propietaria que lo gestiona todo sola, empresa de gestión de alquileres, gîte con check-in autónomo: la escena es la misma, solo cambia quien sostiene el móvil.

¿Es obligatorio el inventario de entrada y salida en el alquiler vacacional ?

Actualizado a 13 de septiembre de 2026. No. El inventario de entrada y de salida es una obligación del artículo 3-2 de la ley n.º 89-462 del 6 de julio de 1989, pero el artículo 2 de esa misma ley limita su ámbito a los locales « que constituyen la residencia habitual del arrendatario ». Una vivienda de uso turístico, alquilada a veraneantes por unas pocas noches, no entra ahí. Ninguna sanción, ninguna multa, ningún formalismo impuesto.

Lo que se aplica en su lugar es el derecho común del arrendamiento, en los artículos 1730 a 1732 del Código Civil. Nada le obliga, por tanto, a hacer un inventario. Todo le empuja a hacerlo, y se resume en un solo artículo.

Existe, sin embargo, una obligación con un nombre parecido. El artículo L. 324-2 del código de turismo francés exige que toda oferta o contrato de alquiler vacacional se formalice por escrito e indique el precio solicitado, además de una descripción detallada del inmueble. Esa descripción dice qué contiene la vivienda y cómo está compuesta, antes de la reserva. No dice nada de su estado un martes por la noche a las 22 h, en el momento en que entra el huésped. Muchos anfitriones creen haber cumplido con « el inventario » porque su contrato incluye una descripción : son dos documentos distintos, en dos momentos distintos.

Lo que el artículo 1731 cambia realmente en caso de litigio

El artículo 1731 del Código Civil cabe en una frase : « Si no se ha realizado inventario, se presume que el arrendatario recibió el inmueble en buen estado de conservación y debe devolverlo así, salvo prueba en contrario. »

Leído rápido, este artículo parece una buena noticia para el propietario. Lo es, a medias.

La presunción juega a su favor sobre el papel, pero es iuris tantum y, en la práctica, el juez le pedirá igualmente demostrar que el daño existe y que es imputable a ese huésped concreto. El artículo 1731 le exime de probar el estado de entrada. No le exime de probar el estado de salida, ni de vincular el desperfecto a la estancia que factura. El huésped, por su parte, solo tiene que aportar un elemento en contra, y una foto de su llegada suele bastar : es el sentido de « salvo prueba en contrario ».

Dé la vuelta a la situación y el equilibrio cambia. Cuando el inventario existe, se aplica el artículo 1730 : el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, conforme a ese inventario, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o fuerza mayor. El artículo 1732 añade que responde de los deterioros producidos durante su disfrute, a menos que pruebe que ocurrieron sin su culpa. La discusión ya no gira en torno a su palabra contra la de él, gira en torno a la comparación de dos constataciones fechadas.

Nuestra posición es clara : hágalo, aunque sea breve. Diez fotos con marca horaria y dos firmas valen más que una presunción legal que tendrá que defender sin poder mostrar nada.

Lo que debe contener un inventario de entrada y salida en alquiler vacacional

Un inventario que sirva en caso de litigio se resume en cuatro elementos : la fecha y la hora, la identidad de ambas partes, una constatación estancia por estancia con fotos, y dos firmas. Lo demás es comodidad. Un inventario de veinte páginas que nadie lee no vale más que uno de dos páginas con las fotos adecuadas.

Estancia por estancia, no partida por partida. Un gîte de 90 m² en el Lot se describe en ocho estancias, cada una con suelos, paredes, carpinterías, equipamiento y un estado en tres palabras : bueno, desgastado, dañado. Un apartamento de 30 m² en Niza cabe en tres. Describir lo que importa, en el orden en que se recorre la vivienda, es lo que hace que el documento sea legible para un huésped que acaba de llegar.

Las fotos son la prueba. Una foto general por estancia y una foto de cada defecto existente : el huésped ve que no se le reprochará la mancha que ya estaba. Las fotos deben estar fechadas, y lo mejor es que las feche la herramienta, no la memoria del móvil. Es el punto en el que un inventario en papel muestra sus límites.

Lo que se anota	Ejemplo	Lo que evita
Fecha, hora, identidad de ambas partes	Check-in el 14/07 a las 16:20, el Sr. Durand y el propietario	« No era yo, ni ese día »
Una constatación por estancia, en tres palabras	Salón : suelos bien, paredes desgastadas, sofá dañado (reposabrazos)	Un documento demasiado largo, que nadie lee
Una foto general por estancia	Cocina, desde la puerta	« El horno ya estaba así »
Una foto por defecto existente	Arañazo del parqué delante del ventanal	Una retención injustificada, o impugnada
Lecturas de contadores e inventario	Electricidad 45.812 ; 4 sábanas, 6 toallas	Los litigios más frecuentes sobre la fianza
Dos firmas	En la pantalla, al hacer el check-in	Una constatación no contradictoria

Las lecturas y la ropa de casa. Contadores si factura los consumos, número de sábanas, de toallas, de cubiertos, estado de la vajilla. Son las partidas que provocan las retenciones de fianza más frecuentes, y las más discutidas. Nadie ha disfrutado nunca contando cucharillas, y sin embargo es esa línea la que se relee tres semanas después, cuando la fianza está en juego.

¿Cuándo hacer el inventario, y con quién ?

Al llegar y al salir, y en ambos casos en un plazo corto. Un inventario de entrada rellenado la noche siguiente vale menos que uno rellenado en la primera hora : entre medias, el huésped ha vivido en la vivienda.

Con el huésped si usted está presente, es el caso más sencillo y más sólido. Sin usted cuando el check-in es autónomo : el huésped hace el inventario solo, en su móvil, justo después de llegar. El móvil no es un recurso de segunda, es la pantalla que tiene en la mano : de los 1,4 millones de aperturas de guías StyQR registradas cada año, el 91 % llegan desde un móvil. Es una observación interna, medida en nuestras propias guías, y es la que ha decidido la forma del módulo.

Para que funcione, tiene que ser fácil, guiado estancia por estancia, y el resultado debe llegarle firmado. Una persona de limpieza que fotografía la vivienda antes de cada llegada completa el dispositivo : sus fotos fechan el estado de la vivienda, las del huésped lo confirman. Si su municipio o su comunidad de propietarios le ha obligado a cambiar el modo de acceso, las restricciones del check-in autónomo también cambian, y las hemos detallado a propósito de las cajas de llaves ya prohibidas en algunas ciudades.

A la salida, el mismo recorrido, en sentido inverso. Si el huésped se marcha temprano sin hacerlo, sus fotos de limpieza, tomadas justo después, hacen de constatación de salida, con un valor menor puesto que no son contradictorias.

Queda el huésped que acaba de hacer 8 h de carretera. Deja las bolsas y se le pide inventariar los armarios estancia por estancia. Nadie lo haría de buen humor. Un inventario de entrada debe ser rápido: unas pocas fotos estratégicas valen más que un listado exhaustivo que nadie termina.

Lo más sencillo es anunciar una ventana de tiempo. Llegada a las 15 h el día de entrada, inventario a entregar al día siguiente antes de las 12 h. El huésped respira, deshace las maletas y lo hace cuando tiene la cabeza despejada. A la salida, es el mismo día, sin aplazamiento posible.

En Gîtes de France®, el inventario se hace a menudo con el propietario: anotan juntos los posibles problemas y se firma el documento. Es la fórmula más sólida cuando usted está allí. Cuando no lo está, es la versión digital la que hace el trabajo.

Cómo hacer firmar un inventario sin estar presente

El principio : el huésped rellena y firma desde su móvil, y usted recibe el documento fechado, sin tener que coincidir con él. La guía de bienvenida digital es el lugar lógico para colocarlo, puesto que ahí es donde el huésped ya busca el wifi y el código de la verja al llegar. Una herramienta menos que instalar, una explicación menos que dar.

En StyQR, el módulo Inventario de entrada y salida guía al huésped estancia por estancia : añade fotos y comentarios, y luego firma en la pantalla. Usted encuentra cada inventario en su área de cliente y descarga el informe en PDF, fechado y firmado, útil si hay discusión sobre la fianza. El recorrido completo, desde el código de la caja de llaves en wifi y códigos de acceso hasta la salida, se describe en la página check-in y check-out, y el resultado visto por el huésped se puede ver en nuestras guías de demostración.

Para una empresa de gestión de alquileres que lleva cuarenta viviendas, el interés está en otro sitio : los informes quedan todos en el mismo lugar, vivienda por vivienda, sin buscar entre las fotos del móvil de un compañero. Es el caso de uso que describe nuestra página solución para el alquiler de corta duración.

Digamos también lo que no hace. Un inventario rellenado por el huésped solo sigue siendo una constatación unilateral que él ha aceptado y firmado ; no es una constatación contradictoria, y menos aún un acta de un agente judicial. Pesa mucho en una negociación amistosa o ante una plataforma. Ante un tribunal, pesa lo que valgan sus fotos.

¿Qué hacer si el huésped no lo rellena ?

No puede obligarle. Un inventario no se firma bajo la amenaza de una fianza, y un huésped que llega a medianoche con dos niños dormidos no rellenará nada antes de la mañana siguiente.

Lo que funciona : un recordatorio automático al día siguiente de la llegada, un mensaje que explique para qué le sirve a él, y un documento lo bastante corto para rellenarse en cinco minutos. Lo que no funciona : un formulario de ocho páginas enviado por correo electrónico la víspera de la salida.

Si se niega explícitamente, deje constancia por escrito de la negativa en la mensajería de la reserva, feche sus propias fotos y consérvelas. Pierde el carácter contradictorio, no pierde sus pruebas. Y si la estancia acaba mal, el procedimiento a seguir en caso de rotura o desaparición se detalla en nuestro artículo sobre el robo y las roturas en su alquiler.

En la práctica, casi nadie se niega : se olvida, lo que produce el mismo resultado con menos mala fe.

¿Y la fianza, en todo esto ?

La fianza es lo que el inventario protege. Sin él, no puede retener nada de forma defendible, y el huésped no puede impugnar una retención con pruebas. Con él, la discusión se reduce a una comparación : la foto de entrada, la foto de salida, el presupuesto o la factura.

Las plataformas no hacen el inventario en su lugar, le piden pruebas. En Airbnb, la solicitud de reembolso se presenta en el Centro de resoluciones dentro de los 14 días siguientes a la salida del huésped responsable, este dispone de 24 horas para responder, y solo si no responde, paga parcialmente o se niega puede entrar en juego la protección contra daños para anfitriones de AirCover, con un límite de 3 millones de dólares. El centro de ayuda pide documentar el daño con fotos o vídeos, presupuestos o facturas. Fuente : centro de ayuda de Airbnb, consultado el 13 de septiembre de 2026.

Dos reglas de sentido común evitan la mayoría de los conflictos. Anunciar el importe de la fianza y lo que cubre desde el anuncio y en la guía, junto a las normas de la casa, y en el mismo sitio que el resto de lo que un huésped debe encontrar por sí solo, como muestra nuestro modelo de guía de bienvenida para alquiler vacacional. Y devolver pronto lo que haya que devolver : una fianza restituida en los días siguientes a la salida, con unas palabras amables, pesa en la valoración que dejará el huésped.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio el inventario de entrada y salida en un alquiler vacacional ?
No. La obligación de la ley del 6 de julio de 1989 solo afecta a la residencia habitual del inquilino. En alquiler vacacional se aplica el artículo 1731 del Código Civil : sin inventario, se presume que el huésped recibió la vivienda en buen estado, salvo prueba en contrario.

¿Se puede retener la fianza sin inventario ?
En teoría sí, la presunción del artículo 1731 se lo permite. En la práctica, tendrá que acreditar igualmente que el daño existe y que proviene de esa estancia; de lo contrario, la retención es impugnable. Sin foto de entrada, tanto una plataforma como un juez le preguntarán en qué se basa.

¿Tiene validez un inventario hecho por el huésped solo ?
Sí, si está fechado, firmado y acompañado de fotos. Vale como constatación aceptada por el huésped, no como constatación contradictoria. Las fotos de su persona de limpieza, tomadas antes de la llegada, lo complementan de forma útil.

¿Hace falta un inventario para una sola noche ?
La regla no depende de la duración. Una estancia de una noche en una vivienda nueva con una fianza elevada justifica un inventario ; una casa de huéspedes sin fianza puede prescindir de él. El criterio es lo que tendría que demostrar.

¿Qué hacer si el huésped se niega a firmar ?
Deje constancia por escrito de su negativa, feche sus propias fotos y avise a la plataforma si la reserva se hizo a través de ella. Negarse a firmar no le priva de sus fotos ; le priva del carácter contradictorio de la constatación.

¿Cuánto tiempo hay que conservar las fotos y los informes ?
Como mínimo hasta la devolución completa de la fianza y el fin del plazo de reclamación de la plataforma : en Airbnb, la solicitud se presenta dentro de los 14 días siguientes a la salida. Más allá, guárdelas por vivienda y por temporada, también sirven para demostrar el desgaste normal de un equipamiento.