Der Mietvertrag für Zweitwohnungen

Sie besitzen eine Zweitwohnung und wohnen dort weniger als 8 Monate im Jahr? Wir erklären Ihnen, welche Mietverträge für Sie infrage kommen. Ob Sie als Eigentümer über eine Vermietung nachdenken oder als Mieter das ideale Ferienhaus suchen: Von den rechtlichen Vorgaben bis zu praktischen Tipps machen wir dieses oft komplexe Thema verständlich.

Was ist ein Mietvertrag für eine Zweitwohnung?

Bevor wir ins Detail gehen, sollten Sie wissen, was eine Zweitwohnung genau ist und wie sie sich vom Hauptwohnsitz unterscheidet. Eine Zweitwohnung nutzen Eigentümer in der Regel für den eigenen Urlaub oder als Anlageobjekt. Anders als der Hauptwohnsitz wird sie nicht das ganze Jahr über von den Eigentümern bewohnt. Man spricht von unmöblierter oder möblierter Vermietung. Auch hier sind die Vorgaben meist flexibler als bei einem Mietvertrag für einen Hauptwohnsitz.

Ferienvermietung

Die Ferienvermietung ist bei Eigentümern beliebt, die mit ihrer Zweitwohnung Einnahmen erzielen und sie dennoch von Zeit zu Zeit selbst nutzen möchten. Der Mietvertrag einer Ferienvermietung darf 90 Tage nicht überschreiten. Und die gesamte Vermietungsdauer Ihrer Immobilie darf 120 Tage pro Jahr nicht überschreiten. Andernfalls fallen Sie unter den Status der nicht gewerblichen möblierten Vermietung. Das sollten Sie wissen, um hier erfolgreich zu sein:

Diese Angaben muss der Mietvertrag enthalten

- Einen klaren Hinweis darauf, dass es sich um einen Mietvertrag für eine Zweitwohnung handelt

- Die Identität des Eigentümers/Vermieters und des Mieters

- Die Beschreibung der Unterkunft sowie die Mietdauer

- Die Kündigungsfrist

- Die Höhe der Miete und der Kaution

- Und schließlich die für den Vertrag unverzichtbaren Klauseln.

- Ebenfalls enthalten sein muss der regionale Anhang, in dem beispielsweise die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern festgehalten sind.

Vorbereitung auf die Ankunft der Mieter

Bevor Sie Ihre Zweitwohnung als Ferienvermietung anbieten, sollten Sie sie sorgfältig für Ihre künftigen Mieter vorbereiten. Dazu gehört:

- Grundreinigung: Beauftragen Sie eine professionelle Reinigungsfirma, damit das Haus beim Check-in der Mieter tadellos ist.

- Einrichtung und Deko: Setzen Sie auf eine warme, einladende Einrichtung. Lokale oder thematische Details sorgen für eine Atmosphäre, die in Erinnerung bleibt.

Höhe der Miete

Der Preis ist entscheidend, um Mieter zu gewinnen und gleichzeitig Ihre Einnahmen zu maximieren. Recherchieren Sie die Mietpreise in Ihrer Region und passen Sie sie an die Besonderheiten Ihrer Immobilie an.

Saisonalität: Die Preise können je nach Saison stark schwanken. Erhöhen Sie Ihre Tarife in Zeiten hoher Nachfrage leicht, etwa in den Ferien oder während lokaler Festivals.

Langzeitvermietung

Die Langzeitvermietung ist eine weitere Option für Eigentümer, die stabile Einnahmen bei möglichst geringem Verwaltungsaufwand suchen. Das sollten Sie im Blick behalten:

Ein belastbarer Mietvertrag

Bei einer Langzeitvermietung ist ein sorgfältig formulierter Mietvertrag unerlässlich. Er sollte folgende Punkte enthalten:

• Mietdauer:Geben Sie die genaue Laufzeit des Vertrags und die Bedingungen für eine Verlängerung an.
• Klausel zur Mietanpassung:Legen Sie fest, ob und unter welchen Bedingungen die Miete angepasst werden kann.
• Die Art der vermieteten Unterkunft
• Die Kündigungsbedingungen
• Die Höhe der Miete, der Nebenkosten und der Kaution

Instandhaltung und Reparaturen

Legen Sie klar fest, wer für die allgemeine Instandhaltung der Immobilie und für kleinere Reparaturen zuständig ist. Größere Reparaturen an der Bausubstanz gehen in der Regel zulasten des Eigentümers.

Das Verhältnis zwischen Mieter und Eigentümer

Pflegen Sie ein gutes Verhältnis zu Ihren Mietern, indem Sie respektvoll auftreten und schnell auf ihre Anliegen reagieren. Das führt zu längeren Mietverhältnissen und weniger Wechseln.

Bevor es weitergeht, fasst diese Tabelle die Fristen und Klauseln zusammen, die beide Formen unterscheiden.

Kriterium	Saisonvermietung	Langzeitvermietung
Maximale Vertragsdauer	Höchstens 90 Tage	Frei festgelegt, mit Verlängerungsbedingungen
Jährliche Vermietungsgrenze	Insgesamt 120 Tage pro Jahr	Keine Obergrenze
Über der Grenze	Wechsel zur nicht gewerblichen Möblierten Vermietung	Nicht zutreffend
Mietanpassung	In diesem Rahmen nicht vorgesehen	Klausel erforderlich, falls die Miete anpassbar ist
Instandhaltung und Reparaturen	Bei dieser Vertragsart nicht geregelt	Kleinreparaturen vertraglich festgelegt, größere Reparaturen trägt der Eigentümer

Rechtliche Vorgaben beim Mietvertrag für Zweitwohnungen

Die Regeln für Ferien- und Langzeitvermietungen können sich von Region zu Region stark unterscheiden. Informieren Sie sich daher unbedingt über die örtlichen Vorschriften, insbesondere zu:

- Vermietungsgenehmigung: An manchen Orten ist für die Kurzzeitvermietung eine besondere Genehmigung erforderlich. Achten Sie darauf, alle gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen.

- Steuern: Mieteinnahmen können steuerpflichtig sein. Lassen Sie sich von einer Fachperson beraten, um Ihre steuerlichen Pflichten zu kennen. Der Mietvertrag für eine Zweitwohnung bietet sowohl Eigentümern als auch Mietern Flexibilität. Ob Sie sich für eine Ferienvermietung entscheiden, um Zusatzeinnahmen zu erzielen, oder für eine Langzeitvermietung mit stabilerer Verwaltung: Es ist wichtig, die rechtlichen und praktischen Feinheiten jeder Variante zu verstehen. Sie möchten wissen, was Gäste in diesem Jahr besonders schätzen? Lesen Sie gleich unseren Artikel über Die Hoteltrends 2024

Häufige Fragen

Wie lange darf ein Mietvertrag für eine Saisonvermietung laufen? Der Vertrag darf 90 Tage nicht überschreiten. Darüber hinaus handelt es sich nicht mehr um eine Saisonvermietung, und der Rahmen ändert sich. Das ist die erste Grenze, die Sie vor jeder Unterschrift prüfen sollten.

Wie viele Tage im Jahr darf ich meinen Zweitwohnsitz vermieten? Die Vermietung des Objekts ist auf insgesamt 120 Tage pro Jahr begrenzt. Wer darüber hinausgeht, fällt unter die Einordnung als nicht gewerbliche möblierte Vermietung. Zählen Sie Ihre Übernachtungen ab Saisonbeginn, nicht erst im Dezember.

Was muss im Mietvertrag für einen Zweitwohnsitz stehen? Er benennt ausdrücklich, dass es sich um einen Mietvertrag für einen Zweitwohnsitz handelt, nennt Vermieter und Mieter, beschreibt die Wohnung und legt Mietdauer sowie Kündigungsfrist fest. Ebenso enthält er die Höhe der Miete, die Kaution und die unverzichtbaren Klauseln. Dazu kommt der regionale Anhang mit den Rechten und Pflichten beider Seiten.

Wer zahlt Reparaturen, Eigentümer oder Mieter? Bei einer Langzeitvermietung muss der Vertrag klar festhalten, wer die allgemeine Instandhaltung und kleinere Reparaturen übernimmt. Große bauliche Reparaturen bleiben grundsätzlich beim Eigentümer. Diese Frage klärt man besser im Vertrag als am Telefon mitten in der Saison.

Braucht man eine Genehmigung, um einen Zweitwohnsitz zu vermieten? Das hängt vom Ort ab: manche Gemeinden verlangen eine eigene Genehmigung für die Kurzzeitvermietung. Die Vorschriften unterscheiden sich stark von Region zu Region, informieren Sie sich also über die örtlichen Regeln, bevor Sie eine Anzeige veröffentlichen.

Wie legt man die Miete fest? Schauen Sie sich die Preise in Ihrer Gegend an und passen Sie sie an das an, was Ihr Objekt besonders macht. Die Preise schwanken außerdem mit der Saison, in Zeiten hoher Nachfrage wie Ferien und lokalen Festen können Sie etwas nach oben gehen. Mieteinnahmen können steuerpflichtig sein, klären Sie das mit einer Fachperson, bevor Sie Ihre Rendite berechnen.