Alojamento local em 2025: o que muda

Proprietários de alojamento local ou senhorios ocasionais, 2025 não faz as coisas por menos! Entre novas obrigações fiscais, exigências energéticas e uma regulação municipal mais rígida, é melhor estar bem informado para continuar a arrendar com toda a tranquilidade. Aqui fica um panorama claro (e um pouco picante) das regras a conhecer.

Alojamento local em 2025: o que muda (e o que precisa realmente de saber)

Comecemos pelo essencial: os impostos. O governo francês decidiu apertar as regras do regime micro-BIC, bem conhecido pela sua simplicidade. A partir de 2025, só se aplicará se os seus rendimentos de arrendamento não excederem 30 000 € por ano (contra 77 700 € anteriormente). Para os restantes, aplicar-se-á o regime real, com a obrigação de manter uma contabilidade digna de um pequeno hotel.

Além disso, os benefícios fiscais passam a estar sujeitos a uma condição estrita: ter declarado a atividade, obtido um número de registo e cumprido as regras locais. Em suma, adeus aos arrendamentos "selvagens" nas plataformas, sem qualquer formalidade.

O certificado energético obrigatório: atenção aos imóveis pouco eficientes

Grande novidade: o certificado de desempenho energético (DPE) passa a ser obrigatório no alojamento local se ultrapassar os 120 dias de arrendamento por ano. E não é tudo: a partir de janeiro de 2025, será proibido arrendar um imóvel classificado como F ou G.

Ou seja, se o seu acolhedor estúdio tem tendência a transformar-se num congelador no inverno, será preciso investir no isolamento. Mas fique tranquilo: um bom certificado energético é também um verdadeiro argumento de marketing junto dos inquilinos preocupados com o ambiente (e com a fatura da eletricidade)! Regulação municipal: as câmaras assumem o comando

Outra evolução importante: as autarquias ganham mais poder para regular o alojamento local. Algumas cidades podem agora fixar um número máximo de dias por ano, exigir uma autorização específica ou impor a transformação de espaços comerciais em habitação para conceder o direito de arrendar.

Em Paris, Lyon, Nice, Annecy ou Bordéus, as novas regras já estão em vigor ou em preparação. Se arrenda numa zona sob pressão, é imperativo consultar a sua câmara municipal. Porque não, o «eu não sabia» não será suficiente diante de uma multa pesada.

A saber: o que deve fazer agora

Verifique os seus rendimentos de arrendamento: se ultrapassar os 30 000 €, prepare-se para o regime real. Peça a realização de um certificado energético, se ainda não o fez, sobretudo em imóveis antigos. Informe-se junto da sua câmara municipal sobre as autorizações e as quotas locais.

Em 2025, o alojamento local fica mais regulado, é verdade, mas não está condenado. Bem preparado, poderá continuar a receber hóspedes de todo o mundo com um sorriso… e um imóvel conforme com a lei! Está a começar no alojamento local? Consulte também o nosso artigo Regulamentação do alojamento local para saber tudo sobre os procedimentos.

 

 

 

As três frentes do ano cabem numa tabela: o limite que se aplica e a diligência que lhe corresponde.

O que muda em 2025	A regra ou o limite	O que faz agora
Regime fiscal	Micro-BIC apenas abaixo de 30 000 € de rendimentos de arrendamento por ano, contra 77 700 € antes	Verifique as receitas do ano e prepare o regime real acima do limite
Benefícios fiscais	Condicionados à atividade declarada, ao número de registo e ao cumprimento das regras locais	Declare a atividade e obtenha o seu número de registo
Certificado energético	Obrigatório acima de 120 dias de arrendamento por ano	Mande fazer o diagnóstico, sobretudo num imóvel antigo
Classificação energética	Arrendamento proibido para habitações de classe F ou G a partir de janeiro de 2025	Avance com as obras de isolamento
Regulação local	Número máximo de dias, autorização específica, transformação de espaços comerciais em habitação	Consulte a sua câmara municipal, em especial em zona de pressão: Paris, Lyon, Nice, Annecy, Bordéus

Perguntas frequentes

A partir de que rendimentos passo ao regime real? O micro-BIC só se aplica se os seus rendimentos de arrendamento ficarem abaixo de 30 000 € por ano, contra os 77 700 € anteriores. Acima disso passa ao regime real, com obrigação de manter contabilidade. Some as receitas do ano antes de escolher o regime.

O DPE é obrigatório num alojamento de curta duração? Sim, a partir do momento em que arrenda mais de 120 dias por ano. Abaixo desse limite a obrigação não se aplica, mas fazer o diagnóstico continua a ser útil, sobretudo num imóvel antigo. Uma boa classificação também pesa junto dos viajantes atentos à factura.

Posso continuar a arrendar um imóvel classificado F ou G? Não. A partir de Janeiro de 2025, é proibido arrendar um alojamento classificado F ou G. Se o seu estúdio se transforma num congelador no Inverno, as obras de isolamento deixaram de ser adiáveis.

Preciso de um número de registo para manter os benefícios fiscais? Sim. Os benefícios fiscais dependem agora de três condições: ter declarado a actividade, ter obtido um número de registo e respeitar as regras locais. Um alojamento colocado online sem qualquer formalidade deixa de dar direito a eles.

A câmara municipal pode limitar o número de noites que arrendo? Sim. As autarquias passam a ter mais poder para regular: número máximo de dias por ano, autorização específica e até a transformação de espaços comerciais em habitação. Paris, Lyon, Nice, Annecy e Bordéus já aplicam ou preparam novas regras. Em zona de pressão imobiliária, só a câmara dá uma resposta fiável.

Por onde começar este ano? Três coisas, por esta ordem. Verifique os seus rendimentos de arrendamento para saber se ultrapassa os 30 000 €, mande fazer um DPE se ainda não o tem, sobretudo num imóvel antigo, e informe-se na câmara sobre as autorizações e os limites aplicáveis. O enquadramento aperta, mas um alojamento conforme continua a receber sem surpresas.