Vivienda de uso turístico: los inconvenientes de la clasificación

La vivienda de uso turístico se ha convertido en un imprescindible del alquiler vacacional. Ante una competencia cada vez mayor, muchos propietarios se plantean clasificar su vivienda de uso turístico para ganar visibilidad y credibilidad.

Pero detrás de las estrellas oficiales y de esa imagen que tranquiliza también hay exigencias, obligaciones y varios inconvenientes que conviene conocer antes de dar el paso. En este artículo analizamos en detalle los inconvenientes de clasificar una vivienda de uso turístico, los requisitos que hay que cumplir y las consecuencias concretas para los propietarios (prometido, sin perder la sonrisa ).

Recordatorio: ¿qué es una vivienda de uso turístico clasificada?

Una vivienda de uso turístico es un alojamiento amueblado que se ofrece en alquiler de corta duración a una clientela de paso. La clasificación de la vivienda de uso turístico es un trámite voluntario que permite otorgar al alojamiento de 1 a 5 estrellas, según un baremo nacional de criterios.

Esta clasificación tiene una validez de 5 años y se basa en una visita de control realizada por un organismo acreditado.

Requisitos estrictos para clasificar una vivienda de uso turístico

Un baremo de criterios exigente

La clasificación de una vivienda de uso turístico se basa en un baremo de más de 130 criterios que abarcan:

• El confort del alojamiento
• El equipamiento disponible
• La superficie y la distribución
• Los servicios ofrecidos
• La seguridad y la accesibilidad

Cada detalle cuenta. Un alojamiento puede tener encanto, estar bien decorado y gustar a los huéspedes, y aun así no alcanzar el número de estrellas deseado por un equipamiento que falta o una superficie ligeramente insuficiente.

Inversiones a veces necesarias

Para clasificar una vivienda de uso turístico, con frecuencia hay que invertir:

En la práctica, clasificar cuesta dinero antes de generarlo. Primero una ropa de cama y unos colchones de mayor calidad, que es donde más alojamientos pierden puntos. Después mobiliario adicional, porque el baremo cuenta los armarios y las plazas para sentarse. Y por último el equipamiento específico que exige, incluido el que ningún viajero le ha pedido nunca.

Estas inversiones pueden suponer rápidamente un coste importante, sin garantía de que las reservas aumenten de inmediato.

Un procedimiento administrativo exigente

Una visita oficial detallada

Clasificar una vivienda de uso turístico implica una visita presencial de un organismo acreditado. Cada estancia se inspecciona, se mide y se comprueba.

Un olvido o un incumplimiento puede dar lugar a:

• Una asignación de estrellas inferior a lo esperado
• Una denegación de la clasificación
• Una segunda visita de pago

Una clasificación que hay que renovar cada 5 años

La clasificación de una vivienda de uso turístico no es definitiva. Cada 5 años hay que repetir el procedimiento:

La clasificación no se conserva para siempre. Cada cinco años hay que volver a empezar: nueva visita, nuevos gastos y exigencias a veces más estrictas que las que cumplió la primera vez.

En otras palabras, las estrellas requieren un mantenimiento periódico.

El coste económico de clasificar una vivienda de uso turístico

La clasificación de una vivienda de uso turístico es de pago. Según el organismo y el tamaño del alojamiento, la tarifa suele situarse entre 150 € y 300 €.

A ello pueden sumarse:

Al precio del organismo se suman tres partidas que casi nadie calcula al principio: las obras de adecuación a la normativa, la compra del equipamiento obligatorio y los gastos de renovación. Son ellas, mucho más que la visita, las que fijan el coste real de la clasificación.

Para algunos propietarios, sobre todo de viviendas de uso turístico pequeñas, el retorno de la inversión puede ser lento, o incluso incierto.

Más obligaciones fiscales y declarativas

Una ventaja fiscal bajo vigilancia

Una vivienda de uso turístico clasificada disfruta de una reducción fiscal más ventajosa en el régimen micro-BIC. Pero esa ventaja también exige una mayor prudencia en caso de inspección.

Resulta imprescindible:

La ventaja fiscal se paga en rigor. Hay que respetar escrupulosamente las normas fiscales, conservar los justificantes y ser coherente de una declaración a otra. Una inspección se gana en esos tres puntos, rara vez en otro sitio.

Una tasa turística que depende de la clasificación

En una vivienda clasificada, la tasa turística es un importe fijo por noche y por persona, que depende del número de estrellas. En una vivienda sin clasificar, corresponde a un porcentaje (del 1 al 5 %) del precio de la noche, con el límite de la tarifa de los alojamientos de 4 estrellas.

En la práctica, una clasificación de 1 o 2 estrellas suele reducir la tasa turística frente a un alojamiento sin clasificar, sobre todo cuando el precio por noche es alto.

Al contrario, una clasificación de 4 o 5 estrellas puede aumentarla. Todo depende, por tanto, del nivel de clasificación al que se aspire y del precio de sus noches.

Menos flexibilidad en la gestión de la vivienda de uso turístico

Una vez clasificada, una vivienda de uso turístico debe seguir cumpliendo los requisitos de su nivel de estrellas. Eso limita ciertas libertades:

Una vez conseguidas las estrellas, el alojamiento debe mantenerse a su altura. No se puede retirar un equipamiento obligatorio, cualquier modificación del alojamiento debe estar controlada y adaptarse a una nueva clientela resulta más complejo. Es una limitación discreta: se nota el día en que se quiere cambiar algo.

Esta rigidez puede ser un freno para los propietarios que desean hacer evolucionar su oferta.

La clasificación de una vivienda de uso turístico no siempre es decisiva

En la práctica, muchos huéspedes dan prioridad a:

• Las opiniones de los clientes
• La ubicación
• Las fotos
• El precio

Una vivienda de uso turístico sin clasificar pero muy bien valorada puede obtener a veces mejores resultados que un alojamiento clasificado.

Para decidir, conviene poner lado a lado lo que la clasificación cambia realmente y lo que deja igual:

Punto de comparación	Alojamiento turístico clasificado	Alojamiento turístico sin clasificar
Trámite	Voluntario, con visita in situ de un organismo acreditado	Ningún trámite de clasificación
Coste de la visita	De 150 a 300 € según el organismo y el tamaño de la vivienda	Ninguno
Vigencia	5 años, después nueva visita y nuevos gastos	No procede
Reducción fiscal micro-BIC	Más ventajosa, pero hay que conservar los justificantes	Menos ventajosa
Tasa turística	Importe fijo por noche y por persona, según el número de estrellas	Del 1 al 5 % del precio de la noche, con el tope de la tarifa de 4 estrellas
Equipamiento	Más de 130 criterios que mantener en el tiempo, nada se puede retirar	Libre, modificable en cualquier momento
Lo que pesa en las reservas	Las estrellas, además de las opiniones, la ubicación, las fotos y el precio	Las opiniones, la ubicación, las fotos y el precio

Conclusión: ¿clasificar o no su vivienda de uso turístico?

Clasificar una vivienda de uso turístico puede tener sentido en algunos casos, pero también conlleva numerosos inconvenientes que no hay que subestimar.

Exigencias técnicas, costes, trámites administrativos, rigidez en la gestión... la clasificación no siempre es la solución ideal.

Antes de dar el paso, hágase la pregunta esencial: ¿la clasificación de mi vivienda de uso turístico se ajusta realmente a mi estrategia de alquiler? Porque, a veces, un alojamiento bien cuidado, bien gestionado y muy bien valorado... brilla más que una estrella oficial

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio clasificar un alojamiento turístico amueblado? No. Se trata de un trámite voluntario que asigna de 1 a 5 estrellas al alojamiento según una tabla nacional de criterios. Exige una visita presencial realizada por un organismo acreditado. Puede alquilar sin clasificación, asumiendo que pierde la deducción fiscal más ventajosa reservada a los alojamientos clasificados.

¿Cuánto cuesta clasificar un alojamiento turístico? La visita suele situarse entre 150 € y 300 €, según el organismo y el tamaño del alojamiento. El coste real está en otra parte: las obras de adecuación, la compra del equipamiento exigido por la tabla de criterios y los gastos de renovación. Una no conformidad detectada durante la visita puede además obligar a una segunda visita de pago.

¿La clasificación sube o baja la tasa turística? Puede ocurrir lo uno o lo otro. En un alojamiento clasificado, la tasa es un importe fijo por noche y por persona, según el número de estrellas; en uno sin clasificar, es un porcentaje del 1 al 5 % del precio de la noche, con el tope de la tarifa de 4 estrellas. En la práctica, 1 o 2 estrellas suelen bajar la tasa cuando la noche es cara, mientras que 4 o 5 estrellas pueden subirla.

¿La clasificación se obtiene para siempre? No, tiene una validez de cinco años. Al cabo de ese plazo hay que repetir el procedimiento: nueva visita, nuevos gastos y exigencias a veces más estrictas que las que cumplió la primera vez. Las estrellas requieren mantenimiento periódico.

¿Se puede alquilar bien sin clasificación? Sí, y ocurre a menudo. Los viajeros miran primero las opiniones, la ubicación, las fotos y el precio, y un alojamiento sin clasificar con muy buenas valoraciones puede rendir más que uno clasificado. La clasificación sigue siendo interesante por la deducción fiscal, siempre que la ganancia compense las obras, la visita y la renovación.