Nuevo límite de 90 días al año para el alquiler vacacional

Tranquilos, propietarios y anfitriones de Airbnb: ¡vuestras chanclas aún no se jubilan! Pero a partir de 2025, el famoso límite de 120 días para alquilar su vivienda habitual como alquiler vacacional puede reducirse a solo 90 días al año. Veamos qué implica esto para usted.

¿Por qué esta reforma de los 90 días?

Derivada de la ley "Le Meur" (n.º 2024‑1039, de 19 de noviembre de 2024), esta medida busca proteger el parque de vivienda destinado a los residentes y frenar la expansión del alquiler de corta duración, sobre todo en las zonas de mercado tensionado. En la práctica, los municipios situados en zona tensionada (e incluso, de aquí a mayo de 2026, todos los municipios) pueden decidir, mediante una simple votación del pleno municipal, rebajar el tope de 120 a 90 días.

¿A quién afecta?

Afecta principalmente a las viviendas habituales (habitadas al menos 8 meses al año). Las segundas residencias quedan fuera de este tope, pero atención: están sujetas a otras exigencias urbanísticas y de cambio de uso.

Lo que debe saber como propietario de una vivienda habitual

Duración máxima reducida: su vivienda habitual no podrá alquilarse más de 90 días al año si el municipio así lo impone (en caso contrario, 120 días como máximo).

Declaración obligatoria: todos los alquileres deben registrarse en el ayuntamiento y obtener un número que debe figurar en sus anuncios (Airbnb, Abritel…).

Cambio de uso: superar el límite sin autorización municipal puede obligar a tramitar un cambio de uso de la vivienda, un proceso complejo y potencialmente costoso.

Sanciones y control: hasta 15.000 € por superar el número de días permitidos, 10.000 € si no declara la actividad y 20.000 € en caso de declaración falsa.

¿Qué hay que hacer en la práctica?

Estas son algunas pautas para moverse con tranquilidad en el nuevo marco:

Infórmese en su ayuntamiento: cada municipio decide si aplica o no el límite de 90 días, así que conviene comprobarlo antes de planificar sus reservas.

Declare su alquiler cuanto antes mediante el formulario Cerfa o el trámite electrónico municipal. Obtendrá un número que deberá incluir en sus anuncios.

Planifique con cabeza: anticipe su calendario para no rebasar los días autorizados, ¡sobre todo en temporada alta!

Vigile el contador: las plataformas deben desactivar sus anuncios una vez superado el límite si el municipio exige un número de registro.

Explore otras fórmulas: valore el contrato de movilidad (de 1 a 10 meses), el alquiler por habitaciones o el alquiler anual (contrato de amueblado clásico) para completar sus ingresos sin coste añadido.

Algunos detalles que conviene tener presentes

Pues sí, 90 días son un poco como un bote de Nutella: uno querría disfrutarlo más, pero hay que racionarlo. Y si alquila solo una parte de su vivienda (una habitación, por ejemplo), el contador únicamente se pone en marcha cuando el anfitrión está ausente.

En definitiva

El nuevo límite de 90 días al año para el alquiler vacacional es un cambio importante para los propietarios de viviendas habituales. ¿Le viene bien? Depende: si tenía costumbre de alquilar todo el verano, es el momento de revisar su calendario o de explorar otras opciones. Pero con algo de organización se mantendrá dentro de la ley… y se ahorrará multas y malas palabras. ¿Preparado para hacer malabares entre vacaciones, normativa y rentabilidad?