Nuevo límite de 90 días al año para el alquiler vacacional

Tranquilos, propietarios y anfitriones de Airbnb: ¡vuestras chanclas aún no se jubilan! Pero a partir de 2025, el famoso límite de 120 días para alquilar su vivienda habitual como alquiler vacacional puede reducirse a solo 90 días al año. Veamos qué implica esto para usted.

¿Por qué esta reforma de los 90 días?

Derivada de la ley "Le Meur" (n.º 2024‑1039, de 19 de noviembre de 2024), esta medida busca proteger el parque de vivienda destinado a los residentes y frenar la expansión del alquiler de corta duración, sobre todo en las zonas de mercado tensionado. En la práctica, los municipios situados en zona tensionada (e incluso, de aquí a mayo de 2026, todos los municipios) pueden decidir, mediante una simple votación del pleno municipal, rebajar el tope de 120 a 90 días.

¿A quién afecta?

Afecta principalmente a las viviendas habituales (habitadas al menos 8 meses al año). Las segundas residencias quedan fuera de este tope, pero atención: están sujetas a otras exigencias urbanísticas y de cambio de uso.

Lo que debe saber como propietario de una vivienda habitual

Duración máxima reducida: su vivienda habitual no podrá alquilarse más de 90 días al año si el municipio así lo impone (en caso contrario, 120 días como máximo).

Declaración obligatoria: todos los alquileres deben registrarse en el ayuntamiento y obtener un número que debe figurar en sus anuncios (Airbnb, Abritel…).

Cambio de uso: superar el límite sin autorización municipal puede obligar a tramitar un cambio de uso de la vivienda, un proceso complejo y potencialmente costoso.

Sanciones y control: hasta 15.000 € por superar el número de días permitidos, 10.000 € si no declara la actividad y 20.000 € en caso de declaración falsa.

Antes de bloquear tu calendario, esto es lo que implica cada obligación y lo que cuesta si no la cumples:

Situación	Qué se aplica	Sanción o consecuencia
Límite de noches (vivienda habitual)	120 días al año por defecto, 90 días si el ayuntamiento lo ha votado	Hasta 15.000 € por superar el cupo
Declaración en el ayuntamiento	Número de registro obligatorio en todos tus anuncios	10.000 € si no se declara
Exactitud de la información declarada	Los datos facilitados deben corresponder a la realidad	20.000 € por declaración falsa
Superar el límite sin autorización	La vivienda pasa a requerir un cambio de uso	Trámite complejo y potencialmente costoso
Alquiler de una habitación con el anfitrión presente	El contador solo se activa si estás ausente de la vivienda	Ningún día consumido mientras permanezcas en el lugar
Segunda residencia	Sin cupo de noches	Cambio de uso y normas urbanísticas
Alternativas una vez agotado el cupo	Contrato de movilidad (1 a 10 meses), alquiler compartido, arrendamiento amueblado clásico	Ingresos adicionales sin superar el límite

¿Qué hay que hacer en la práctica?

Estas son algunas pautas para moverse con tranquilidad en el nuevo marco:

Infórmese en su ayuntamiento: cada municipio decide si aplica o no el límite de 90 días, así que conviene comprobarlo antes de planificar sus reservas.

Declare su alquiler cuanto antes mediante el formulario Cerfa o el trámite electrónico municipal. Obtendrá un número que deberá incluir en sus anuncios.

Planifique con cabeza: anticipe su calendario para no rebasar los días autorizados, ¡sobre todo en temporada alta!

Vigile el contador: las plataformas deben desactivar sus anuncios una vez superado el límite si el municipio exige un número de registro.

Explore otras fórmulas: valore el contrato de movilidad (de 1 a 10 meses), el alquiler por habitaciones o el alquiler anual (contrato de amueblado clásico) para completar sus ingresos sin coste añadido.

Algunos detalles que conviene tener presentes

Pues sí, 90 días son un poco como un bote de Nutella: uno querría disfrutarlo más, pero hay que racionarlo. Y si alquila solo una parte de su vivienda (una habitación, por ejemplo), el contador únicamente se pone en marcha cuando el anfitrión está ausente.

En definitiva

El nuevo límite de 90 días al año para el alquiler vacacional es un cambio importante para los propietarios de viviendas habituales. ¿Le viene bien? Depende: si tenía costumbre de alquilar todo el verano, es el momento de revisar su calendario o de explorar otras opciones. Pero con algo de organización se mantendrá dentro de la ley… y se ahorrará multas y malas palabras. ¿Preparado para hacer malabares entre vacaciones, normativa y rentabilidad?

Preguntas frecuentes

¿El límite de 90 días se aplica en toda Francia? No. El tope sigue siendo de 120 días por defecto. Son los ayuntamientos los que pueden rebajarlo a 90 días mediante un voto del consejo municipal, primero en las zonas tensionadas y potencialmente en todas partes de aquí a mayo de 2026. Mientras su municipio no haya votado, se mantienen los 120 días.

¿Cómo saber si mi municipio ha pasado a 90 días? Llame al ayuntamiento antes de bloquear el calendario de temporada. La decisión procede de un acuerdo del consejo municipal, así que puede llegar de un año para otro. Compruébelo antes de cada temporada, no una sola vez.

Alquilo una habitación en mi vivienda, ¿cuenta para el cupo? El contador solo se activa si usted está ausente de la vivienda durante el alquiler. Si se queda en casa y alquila una habitación, no consume sus días. Ese matiz lo cambia todo para los anfitriones que alquilan una habitación durante todo el año.

¿Qué riesgo corro si supero el tope? Hasta 15.000 € por superar el cupo. No declarar en el ayuntamiento se sanciona con 10.000 €, y una declaración falsa con 20.000 €. Además, las plataformas deben desactivar su anuncio más allá del umbral cuando el municipio exige un número de registro, así que el exceso se ve.

¿Mi segunda residencia está afectada por los 90 días? No, el tope se aplica a las viviendas principales, es decir, las ocupadas al menos ocho meses al año. Una segunda residencia no tiene cupo de noches. Sí queda sujeta al cambio de uso y a las limitaciones urbanísticas, a menudo más pesadas de gestionar que un contador de días.

¿Qué hago cuando he agotado mis 90 días? Puede pasar a otros formatos durante el resto del año: el bail mobilité, de uno a diez meses, el alquiler compartido o un contrato de alquiler amueblado clásico. Superar el umbral sin autorización municipal le lleva a solicitar un cambio de uso, largo y costoso. Organice el calendario con antelación, sobre todo en temporada alta.