Airbnb 2025: neue Regeln in den Städten
- 1Warum ist 2025 ein Schlüsseljahr für die Airbnb-Regulierung?
- 2Paris: Die Hauptstadt zieht die Schrauben weiter an
- 3Lyon: Vorrang für Einwohner und Regulierung der Zweitwohnungen
- 4Marseille: konsequente Registrierung und Steuerkontrollen
- 5Nice, Bordeaux, Biarritz: sehr unterschiedliche lokale Strategien
- 6Die allgemeinen Pflichten für alle Gastgeber im Jahr 2025
- 7Wie passt man sich an die neuen Vorschriften an?
- 8Fazit: eine neue Realität, die auch Chancen eröffnet
- 9Häufige Fragen
Das Jahr 2025 markiert einen entscheidenden Wendepunkt für die Kurzzeitvermietung in Frankreich. Nach mehreren Jahren öffentlicher Debatten, Studien, Gesetzesvorschläge und Beschwerden entnervter Anwohner haben die großen französischen Städte den Ton verschärft. Das Ziel? Ein Gleichgewicht finden zwischen der Aufnahme von Gästen und dem Erhalt eines Wohnungsbestands, der für die Einwohner erschwinglich bleibt.
In diesem Artikel geben wir einen umfassenden und verständlichen Überblick über die neuen Airbnb-Vorschriften im Jahr 2025, mit konkreten Beispielen aus Paris, Lyon, Marseille, Nice und weiteren Städten. Anschnallen bitte: Auch wenn das alles sehr behördlich klingt, versuchen wir, es verdaulich zu machen … und sogar ein bisschen unterhaltsam!
Warum ist 2025 ein Schlüsseljahr für die Airbnb-Regulierung?
Seit dem Boom der Vermietungsplattformen zwischen Privatpersonen zu Beginn der 2010er-Jahre mussten sich die Städte anpassen. Einige reagierten früh, andere spät, doch heute erkennen alle an, dass diese Vermietungen massive Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben.
Die wichtigsten Ziele der neuen Regeln
Die Ziele sind klar. Die Wohnungsknappheit vor allem in den Innenstädten begrenzen, verhindern, dass Wohnungen zu „Quasi-Hotels“ werden, Zweitwohnungen regulieren, die in möblierte Ferienunterkünfte umgewandelt werden. Dazu kommen eine verstärkte Steuerkontrolle, möglich über die Transparenzpflichten der Plattformen, und der Wille, faire Bedingungen für „private“ Gastgeber gegenüber professionellen Anbietern zu schaffen.
: der Aufstieg des „Loi Le Meur“
Dieses Ende 2024 verabschiedete Gesetz gibt den Gemeinden deutlich mehr Möglichkeiten, möblierte Ferienunterkünfte zu regulieren. Es erlaubt insbesondere:
- die Obergrenze von 120 auf90 Tagefür Hauptwohnsitze zu senken,
- die Zahl der regulierten Zonen zu erhöhen,
- je nach Stadtviertel Quoten oder Verbote einzuführen,
- die Sanktionen zu verschärfen.
Zusammen mit dem politischen Willen vor Ort und den geografischen Gegebenheiten entsteht so eine von Stadt zu Stadt sehr unterschiedliche Landschaft. Paris funktioniert nicht wie Nice, Lyon hat andere Probleme als Biarritz, und Marseille folgt seiner eigenen Logik.
Paris: Die Hauptstadt zieht die Schrauben weiter an
Paris war lange die Symbolstadt des Konflikts um Airbnb. 2025 bestätigt sich der Trend: Die Stadtverwaltung will das Angebot an möblierten Ferienunterkünften drastisch begrenzen, um Wohnungen für die Einwohner zurückzugewinnen.
Die gesenkte Obergrenze: maximal 90 Tage
In Paris darf der Hauptwohnsitz nur noch 90 Tage pro Kalenderjahr vermietet werden.
Das ist ein deutlicher Rückgang gegenüber den zuvor erlaubten 120 Tagen.
Warum diese Änderung?
Weil manche Gastgeber die Regeln umgingen, indem sie Aufenthalte aufteilten, mehrere Objekte anmeldeten oder gleichzeitig auf verschiedenen Plattformen inserierten. Die Stadt hat daher beschlossen:
Die Stadt hat sich deshalb entschieden, Daten besser abzugleichen, automatisierte Kontrollen auszubauen und Überschreitungen schneller zu sanktionieren.
Eine bereits sichtbare Wirkung
Seit der Einführung dieser Obergrenze gilt:
Seitdem ist die Zahl der Anzeigen in einigen Arrondissements leicht zurückgegangen, vor allem im 3., 4., 11. und 18. Manche Eigentümer sind auf die stabilere möblierte Langzeitvermietung umgestiegen, und einige „Superhosts“ mussten ihr Geschäftsmodell überdenken.
Und eine gute Nachricht für die Pariser: Mehreren städtischen Studien zufolge hat sich der Druck auf den Wohnungsmarkt in einigen Vierteln leicht stabilisiert.
Lyon: Vorrang für Einwohner und Regulierung der Zweitwohnungen
Lyon verfolgt seit mehreren Jahren eine recht strenge Airbnb-Politik. 2025 wird dieser Ansatz noch verstärkt.
Die wichtigsten Pflichten für Gastgeber in Lyon
- Meldepflichtbei der Stadtverwaltung.
- Erhalt einer Registrierungsnummer, die in allen Anzeigen erscheinen muss.
- Zwingende Nutzungsänderung, wenn es sich um eine Zweitwohnung oder um eine Vermietung über den festgelegten Grenzen handelt.
- Mögliche Obergrenzenje nach Stadtviertel (Presqu’île, Vieux-Lyon, Guillotière …).
Warum ist Lyon so streng?
Wer im Vieux-Lyon eine Einzimmerwohnung besitzt und 200 Nächte pro Jahr vermieten möchte, muss:
Dieser Eigentümer muss eine Nutzungsänderung beantragen, genaue Nachweise vorlegen und teils einen Ausgleich schaffen, indem eine andere Wohnung dem Wohnungsmarkt zurückgegeben wird.
Man kann also sagen: Das ist längst keine reine Formalität mehr.
Marseille: konsequente Registrierung und Steuerkontrollen
In Marseille setzt die Stadt auf ein einfaches, aber wirksames Instrument: die verpflichtende Registrierung.
Eine 13-stellige Nummer ist Pflicht
Jeder Gastgeber muss seine Unterkunft über das offizielle Portal anmelden. Dabei wird eine eindeutige Nummer erzeugt, und ohne sie darf keine Anzeige legal online gestellt werden.
Verstärkte Kontrollen
2025 hat die Stadtverwaltung begonnen:
Die Stadt prüft die gemeldete Kurtaxe, spürt Unstimmigkeiten zwischen Plattformen und städtischen Registern auf und sanktioniert Gastgeber, die ihre Pflichten nicht erfüllen.
Die Wirkung in Marseille
Die Gastgeber haben sich deutlich professionalisiert. Illegale Anzeigen sind zurückgegangen. Und die Einwohner, die die Belästigungen zuvor zunehmend leid waren, sehen das Phänomen heute mit anderen Augen.
Nice, Bordeaux, Biarritz: sehr unterschiedliche lokale Strategien
Jede Stadt passt ihre Regeln inzwischen an den eigenen Kontext an.
Nice: fein abgestufte Regeln je Stadtviertel
Nice unterscheidet mehrere Zonen:
Nizza unterscheidet drei Arten von Zonen. In den stark touristischen ist die Nutzungsänderung nahezu immer erforderlich. In den „Pufferzonen“ kann die Stadt die Zahl der Genehmigungen begrenzen. In den „ruhigen“ Zonen behalten Gastgeber etwas mehr Spielraum.
Studierende, die ihre Wohnung zeitweise untervermieten, brauchen nun eine spezielle Genehmigung, die nur ein Jahr gültig ist.
Bordeaux: Quoten und Einschränkungen
Bordeaux erlebte zwischen 2018 und 2023 einen regelrechten Boom touristischer Vermietungen.
2025 gilt in der Stadt:
2025 legt die Stadt Quoten fest, verbietet bestimmte Umwandlungen von Zweitwohnungen in Airbnb-Objekte und gibt dem Dauerwohnen klaren Vorrang.
Biarritz und Saint-Malo: touristische Spannungen
Als Badeorte mussten diese Städte:
Diese Städte mussten den Wohnungsbestand für ihre Einwohner schützen, die Neuschaffung möblierter Ferienunterkünfte begrenzen und in den begehrtesten Zonen strengere Regeln durchsetzen.
Auch hier müssen Gastgeber oft mit kurzfristigen Genehmigungen, Anträgen auf Nutzungsänderung oder Ausgleichsmaßnahmen umgehen.
Die folgende Tabelle fasst Stadt für Stadt die zentrale Maßnahme von 2025 zusammen und zeigt, was sie dem Gastgeber konkret abverlangt.
| Stadt | Zentrale Maßnahme 2025 | Was der Gastgeber tun muss |
|---|---|---|
| Paris | Obergrenze auf 90 Tage pro Kalenderjahr für den Hauptwohnsitz gesenkt | Den Kalender taggenau führen: Datenabgleich und schnellere Sanktionen |
| Lyon | Nutzungsänderung für Zweitwohnungen, Obergrenzen je Stadtviertel | Bei der Stadt anmelden, Registriernummer anzeigen, teils kompensieren |
| Marseille | Verpflichtende 13-stellige Registriernummer | Ohne Nummer kein legales Inserat; Kurtaxe wird mit den Registern abgeglichen |
| Nizza | Drei Zonentypen: stark touristisch, Pufferzone, ruhig | In stark touristischen Zonen fast immer Nutzungsänderung; Einjahresgenehmigung für untervermietende Studierende |
| Bordeaux | Quoten und Verbot bestimmter Umwandlungen von Zweitwohnungen | Vor Kauf oder Umwandlung prüfen: Wohnraum für Einwohner hat Vorrang |
| Biarritz und Saint-Malo | Begrenzung neuer touristischer Ferienunterkünfte | Mit befristeten Genehmigungen, Nutzungsänderung oder Ausgleich arbeiten |
Die allgemeinen Pflichten für alle Gastgeber im Jahr 2025
Auch wenn jede Stadt ihre Besonderheiten hat, gelten manche Regeln überall in Frankreich.
Meldepflicht bei der Stadtverwaltung
Ob in Marseille, Paris oder Nantes: Sie müssen Ihre Unterkunft anmelden, wenn Sie sie kurzzeitig vermieten.
Angabe der Registrierungsnummer
Unverzichtbar, um Bußgelder zu vermeiden und Ihre Anzeige online zu halten.
Einhaltung der jährlichen Obergrenze
Die Obergrenze liegt bei 90 Tagen in den Städten, die die neuen Begrenzungen eingeführt haben, und bei 120 Tagen anderswo.
Nutzungsänderung für Zweitwohnungen
Das ist die Regel, die am häufigsten missverstanden wird … und im Fehlerfall am teuersten.
Steuerliche Pflichten
- Einkommenserklärung,
- Einzug der Kurtaxe,
- erhöhte Aufmerksamkeit für Transparenz (die Plattformen übermitteln die Daten).
Wie passt man sich an die neuen Vorschriften an?
Hier einige einfache Tipps, damit Sie weiterhin ganz entspannt vermieten können
Sich regelmäßig informieren
Die Regeln ändern sich schnell, manchmal von Viertel zu Viertel.
Die Verwaltung professionalisieren
Ein klarer Kalender, eine saubere Buchhaltung und eine gute Aktenführung ersparen viel Ärger.
Die Anzeige optimieren
Weniger verfügbare Nächte?
Setzen Sie auf:
Weniger verfügbare Nächte bedeutet, auf eine bessere Aufnahmequalität, stimmige Preise und längere Aufenthalte zu setzen.
Auch an die mittelfristige Vermietung denken
Sie ist oft ein guter Kompromiss zwischen:
Das ist oft ein guter Kompromiss zwischen Rentabilität, Ruhe und rechtlicher Konformität.
Fazit: eine neue Realität, die auch Chancen eröffnet
2025 wollen die großen französischen Städte die Airbnb-Vermietung nicht abschaffen, sondern regulieren.
Für Gastgeber bedeutet das: weniger Improvisation, mehr Struktur. Manchmal aufwendig, aber auch klarer.
Eines ist sicher: Die Ferienvermietung ist nicht tot. Sie verändert sich.
Und wer sich jetzt anpasst, wird weiterhin Gäste und Touristen empfangen … völlig legal und ohne unangenehme Überraschungen im Briefkasten.
Häufige Fragen
Wie viele Tage darf ich meine Hauptwohnung 2025 vermieten? In den Städten, die die neue Grenze übernommen haben, liegt die Obergrenze bei 90 Tagen pro Kalenderjahr, allen voran in Paris; überall sonst bleibt sie bei 120 Tagen. Das Ende 2024 beschlossene Le-Meur-Gesetz erlaubt den Gemeinden, von 120 auf 90 Tage herunterzugehen. Prüfen Sie die Regel Ihrer Gemeinde, bevor Sie den Kalender öffnen: Sie kann sich seit der letzten Saison geändert haben.
Muss ich die Wohnung auch in einer kleinen Gemeinde beim Rathaus anmelden? Die Anmeldung einer möblierten Ferienwohnung gilt in ganz Frankreich, ob Sie in Paris, Marseille oder Nantes vermieten. Aus ihr ergibt sich eine Registriernummer, die auf allen Ihren Anzeigen stehen muss. In Marseille entscheidet diese 13-stellige Nummer über die Veröffentlichung: ohne sie ist die Anzeige nicht legal.
Was ist die Nutzungsänderung und wer muss sie beantragen? Sie betrifft Zweitwohnungen, die kurzzeitig vermietet werden, und Vermietungen, die über die von der Gemeinde festgelegten Grenzen hinausgehen. Es ist die am häufigsten missverstandene Regel und die teuerste, wenn man sie vergisst. In Lyon muss der Eigentümer einer Einzimmerwohnung im Vieux-Lyon, der 200 Nächte im Jahr anstrebt, eine Nachweismappe einreichen und manchmal ausgleichen, indem er eine andere Wohnung dem Wohnungsmarkt zurückgibt.
Gelten die Regeln in der ganzen Stadt gleich? Nein, und genau daran scheitern die meisten Gastgeber. Nizza unterscheidet sehr touristische Zonen, in denen die Nutzungsänderung fast immer nötig ist, Pufferzonen, in denen die Zahl der Genehmigungen begrenzt werden kann, und ruhigere Zonen mit mehr Spielraum. Auch Lyon kann Obergrenzen je Viertel festlegen, von der Presqu’île bis zur Guillotière.
Melden die Plattformen meine Einnahmen den Behörden? Ja, und genau diese den Plattformen auferlegte Transparenz hat die verstärkte steuerliche Kontrolle möglich gemacht. Sie müssen Ihre Mieteinnahmen weiterhin erklären und die Kurtaxe einziehen. In Marseille vergleicht die Stadt die gemeldete Kurtaxe mit den kommunalen Registern, um Widersprüche zu finden.
Ist die mittelfristige Vermietung eine gute Lösung, wenn Nächte wegfallen? Oft ja: Sie ist ein Kompromiss zwischen Rentabilität, Ruhe und Regelkonformität, und einige Pariser Eigentümer sind bereits zur stabileren möblierten Langzeitvermietung gewechselt. Neutral ist die Entscheidung aber nicht, der Ertrag pro Nacht sinkt und das Gästeprofil ändert sich. Lebt Ihre Wohnung vor allem von kurzen Aufenthalten in der Hochsaison, beginnen Sie besser mit der Qualität des Empfangs, stimmigen Preisen und längeren Aufenthalten.
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