Airbnb 2025: neue Regeln in den Städten

Das Jahr 2025 markiert einen entscheidenden Wendepunkt für die Kurzzeitvermietung in Frankreich. Nach mehreren Jahren öffentlicher Debatten, Studien, Gesetzesvorschläge und Beschwerden entnervter Anwohner haben die großen französischen Städte den Ton verschärft. Das Ziel? Ein Gleichgewicht finden zwischen der Aufnahme von Gästen und dem Erhalt eines Wohnungsbestands, der für die Einwohner erschwinglich bleibt.

In diesem Artikel geben wir einen umfassenden und verständlichen Überblick über die neuen Airbnb-Vorschriften im Jahr 2025, mit konkreten Beispielen aus Paris, Lyon, Marseille, Nice und weiteren Städten. Anschnallen bitte: Auch wenn das alles sehr behördlich klingt, versuchen wir, es verdaulich zu machen … und sogar ein bisschen unterhaltsam!

Warum ist 2025 ein Schlüsseljahr für die Airbnb-Regulierung?

Seit dem Boom der Vermietungsplattformen zwischen Privatpersonen zu Beginn der 2010er-Jahre mussten sich die Städte anpassen. Einige reagierten früh, andere spät, doch heute erkennen alle an, dass diese Vermietungen massive Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben.

Die wichtigsten Ziele der neuen Regeln

• Die Wohnungsknappheit begrenzen, vor allem in den Innenstädten.
• Verhindern, dass Wohnungen zu „Quasi-Hotels“ werden.
• Zweitwohnungen regulieren, die in möblierte Ferienunterkünfte umgewandelt werden.
• Die Steuerkontrolle verstärken, insbesondere über die Transparenzpflichten der Plattformen.
• Faire Bedingungen schaffenfür „private“ Gastgeber im Vergleich zu professionellen Anbietern.

: der Aufstieg des „Loi Le Meur“

Dieses Ende 2024 verabschiedete Gesetz gibt den Gemeinden deutlich mehr Möglichkeiten, möblierte Ferienunterkünfte zu regulieren. Es erlaubt insbesondere:

• die Obergrenze von 120 auf90 Tagefür Hauptwohnsitze zu senken,
• die Zahl der regulierten Zonen zu erhöhen,
• je nach Stadtviertel Quoten oder Verbote einzuführen,
• die Sanktionen zu verschärfen.

Zusammen mit dem politischen Willen vor Ort und den geografischen Gegebenheiten entsteht so eine von Stadt zu Stadt sehr unterschiedliche Landschaft. Paris funktioniert nicht wie Nice, Lyon hat andere Probleme als Biarritz, und Marseille folgt seiner eigenen Logik.

Paris: Die Hauptstadt zieht die Schrauben weiter an

Paris war lange die Symbolstadt des Konflikts um Airbnb. 2025 bestätigt sich der Trend: Die Stadtverwaltung will das Angebot an möblierten Ferienunterkünften drastisch begrenzen, um Wohnungen für die Einwohner zurückzugewinnen.

Die gesenkte Obergrenze: maximal 90 Tage

In Paris darf der Hauptwohnsitz nur noch 90 Tage pro Kalenderjahr vermietet werden.

Das ist ein deutlicher Rückgang gegenüber den zuvor erlaubten 120 Tagen.

Warum diese Änderung?

Weil manche Gastgeber die Regeln umgingen, indem sie Aufenthalte aufteilten, mehrere Objekte anmeldeten oder gleichzeitig auf verschiedenen Plattformen inserierten. Die Stadt hat daher beschlossen:

• Daten besser abzugleichen,
• automatisierte Kontrollen auszubauen,
• Überschreitungen schneller zu sanktionieren.

Eine bereits sichtbare Wirkung

Seit der Einführung dieser Obergrenze gilt:

• Die Zahl der Anzeigen ist in einigen Arrondissements leicht zurückgegangen (vor allem im 3., 4., 11. und 18.),
• manche Eigentümer sind auf die stabilere möblierte Langzeitvermietung umgestiegen,
• einige „Superhosts“ mussten ihr Geschäftsmodell überdenken.

Und eine gute Nachricht für die Pariser: Mehreren städtischen Studien zufolge hat sich der Druck auf den Wohnungsmarkt in einigen Vierteln leicht stabilisiert.

Lyon: Vorrang für Einwohner und Regulierung der Zweitwohnungen

Lyon verfolgt seit mehreren Jahren eine recht strenge Airbnb-Politik. 2025 wird dieser Ansatz noch verstärkt.

Die wichtigsten Pflichten für Gastgeber in Lyon

1. Meldepflichtbei der Stadtverwaltung.
2. Erhalt einer Registrierungsnummer, die in allen Anzeigen erscheinen muss.
3. Zwingende Nutzungsänderung, wenn es sich um eine Zweitwohnung oder um eine Vermietung über den festgelegten Grenzen handelt.
4. Mögliche Obergrenzenje nach Stadtviertel (Presqu’île, Vieux-Lyon, Guillotière …).

Warum ist Lyon so streng?

Wer im Vieux-Lyon eine Einzimmerwohnung besitzt und 200 Nächte pro Jahr vermieten möchte, muss:

• eine Nutzungsänderung beantragen,
• genaue Nachweise vorlegen,
• teils einen Ausgleich schaffen, indem eine andere Wohnung dem Wohnungsmarkt zurückgegeben wird.

Man kann also sagen: Das ist längst keine reine Formalität mehr.

Marseille: konsequente Registrierung und Steuerkontrollen

In Marseille setzt die Stadt auf ein einfaches, aber wirksames Instrument: die verpflichtende Registrierung.

Eine 13-stellige Nummer ist Pflicht

Jeder Gastgeber muss seine Unterkunft über das offizielle Portal anmelden. Dabei wird eine eindeutige Nummer erzeugt, und ohne sie darf keine Anzeige legal online gestellt werden.

Verstärkte Kontrollen

2025 hat die Stadtverwaltung begonnen:

• die gemeldete Kurtaxe zu prüfen,
• Unstimmigkeiten zwischen Plattformen und städtischen Registern aufzuspüren,
• Gastgeber zu sanktionieren, die ihre Pflichten nicht erfüllen.

Die Wirkung in Marseille

• Eine deutliche Professionalisierung der Gastgeber,
• ein Rückgang illegaler Anzeigen,
• und eine bessere Akzeptanz bei den Einwohnern, die die Belästigungen zuvor zunehmend leid waren.

Nice, Bordeaux, Biarritz: sehr unterschiedliche lokale Strategien

Jede Stadt passt ihre Regeln inzwischen an den eigenen Kontext an.

Nice: fein abgestufte Regeln je Stadtviertel

Nice unterscheidet mehrere Zonen:

• stark touristische Zonen, in denen die Nutzungsänderung nahezu immer erforderlich ist,
• „Pufferzonen“, in denen die Stadt die Zahl der Genehmigungen begrenzen kann,
• „ruhige“ Zonen, in denen Gastgeber etwas mehr Spielraum haben.

Studierende, die ihre Wohnung zeitweise untervermieten, brauchen nun eine spezielle Genehmigung, die nur ein Jahr gültig ist.

Bordeaux: Quoten und Einschränkungen

Bordeaux erlebte zwischen 2018 und 2023 einen regelrechten Boom touristischer Vermietungen.

2025 gilt in der Stadt:

• Es werden Quoten festgelegt,
• bestimmte Umwandlungen von Zweitwohnungen in Airbnb-Objekte sind verboten,
• das Dauerwohnen hat klaren Vorrang.

Biarritz und Saint-Malo: touristische Spannungen

Als Badeorte mussten diese Städte:

• den Wohnungsbestand für die Einwohner schützen,
• die Neuschaffung möblierter Ferienunterkünfte begrenzen,
• in den begehrtesten Zonen strengere Regeln durchsetzen.

Auch hier müssen Gastgeber oft mit kurzfristigen Genehmigungen, Anträgen auf Nutzungsänderung oder Ausgleichsmaßnahmen umgehen.

Die allgemeinen Pflichten für alle Gastgeber im Jahr 2025

Auch wenn jede Stadt ihre Besonderheiten hat, gelten manche Regeln überall in Frankreich.

Meldepflicht bei der Stadtverwaltung

Ob in Marseille, Paris oder Nantes: Sie müssen Ihre Unterkunft anmelden, wenn Sie sie kurzzeitig vermieten.

Angabe der Registrierungsnummer

Unverzichtbar, um Bußgelder zu vermeiden und Ihre Anzeige online zu halten.

Einhaltung der jährlichen Obergrenze

• 90 Tagein den Städten, die die neuen Begrenzungen eingeführt haben,
• 120 Tageanderswo.

Nutzungsänderung für Zweitwohnungen

Das ist die Regel, die am häufigsten missverstanden wird … und im Fehlerfall am teuersten.

Steuerliche Pflichten

• Einkommenserklärung,
• Einzug der Kurtaxe,
• erhöhte Aufmerksamkeit für Transparenz (die Plattformen übermitteln die Daten).

Wie passt man sich an die neuen Vorschriften an?

Hier einige einfache Tipps, damit Sie weiterhin ganz entspannt vermieten können

Sich regelmäßig informieren

Die Regeln ändern sich schnell, manchmal von Viertel zu Viertel.

Die Verwaltung professionalisieren

Ein klarer Kalender, eine saubere Buchhaltung und eine gute Aktenführung ersparen viel Ärger.

Die Anzeige optimieren

Weniger verfügbare Nächte?

Setzen Sie auf:

• eine bessere Aufnahmequalität,
• stimmige Preise,
• längere Aufenthalte.

Auch an die mittelfristige Vermietung denken

Sie ist oft ein guter Kompromiss zwischen:

• Rentabilität,
• Ruhe,
• rechtlicher Konformität.

Fazit: eine neue Realität, die auch Chancen eröffnet

2025 wollen die großen französischen Städte die Airbnb-Vermietung nicht abschaffen, sondern regulieren.

Für Gastgeber bedeutet das: weniger Improvisation, mehr Struktur. Manchmal aufwendig, aber auch klarer.

Eines ist sicher: Die Ferienvermietung ist nicht tot. Sie verändert sich.

Und wer sich jetzt anpasst, wird weiterhin Gäste und Touristen empfangen … völlig legal und ohne unangenehme Überraschungen im Briefkasten.