Welche Normen gelten für die touristische Vermietung

Die touristische Vermietung boomt! Viele Eigentümer stürzen sich ins Abenteuer, um ihr Einkommen aufzubessern oder eine Immobilie rentabel zu machen. Doch wo Geld verdient wird, gibt es meist auch einen rechtlichen Rahmen. Und ja, selbst für die Vermietung Ihres charmanten Studios mit Meerblick oder Ihres gemütlichen Chalets in den Bergen gelten strenge Regeln.

Was ist eine touristische Vermietung?

Bevor wir zu den Vorschriften kommen, sollte klar sein, was eine touristische Vermietung überhaupt ist. Damit ist jede möblierte Immobilie gemeint, die kurzzeitig und wiederkehrend an wechselnde Gäste vermietet wird. Ob Sie Plattformen wie Airbnb nutzen oder Ihre Buchungen klassisch verwalten (danke, Excel): Ihre Tätigkeit unterliegt bestimmten Regeln.

Ihre Tätigkeit anmelden: ein unverzichtbarer Schritt

Warum müssen Sie Ihre touristische Vermietung anmelden?

Das französische Recht verlangt, dass Sie Ihrer Gemeinde melden, wenn Sie Ihre Immobilie als möblierte Ferienunterkunft vermieten möchten. So können die Behörden die Entwicklung des touristischen Angebots verfolgen und prüfen, ob Ihre Tätigkeit den bau- und steuerrechtlichen Vorgaben entspricht.

Wie gehen Sie dabei vor?

1. Füllen Sie das Formular Cerfa Nr. 14004*04 aus: ein sperriger Name für eine einfache Formalität!
2. Geben Sie dieses Formular bei Ihrer Gemeindeverwaltung ab. Mit etwas Glück erlauben manche Gemeinden sogar die Online-Anmeldung.

Nach diesem Schritt erhalten Sie eine Registrierungsnummer. Achtung: Diese Nummer ist auf den Plattformen für touristische Vermietung häufig Pflicht, um eine Anzeige zu veröffentlichen.

Vermietungsgrenzen beim Hauptwohnsitz beachten

Wenn Sie in Frankreich Ihren Hauptwohnsitz vermieten (also den Ort, an dem Sie mindestens 8 Monate pro Jahr leben), gilt eine strikte Regel: Sie dürfen nicht mehr als 120 Tage pro Jahr vermieten. Diese Obergrenze soll den klassischen Mietmarkt schützen und einer langfristigen Wohnungsknappheit vorbeugen.

Und was gilt für Zweitwohnungen?

Ach, Zweitwohnungen, diese kleinen Ruheoasen! Ihre Vermietung unterliegt nicht der 120-Tage-Grenze, kann aber eine vorherige Genehmigung zur Nutzungsänderung erfordern, wenn Sie sich in einer Stadt mit mehr als 200 000 Einwohnern befinden (hallo Paris, Lyon, Marseille und Co.).

Die Steuervorschriften: Taschenrechner bereithalten!

Auch die touristische Vermietung entgeht dem Finanzamt nicht. Sie müssen Ihre Mieteinnahmen angeben, selbst wenn Sie Ihre Immobilie nur wenige Tage im Jahr vermieten.

Welches Steuerregime wählen?

Es gibt zwei Regime. Micro-BIC ist ideal, solange Ihre Mieteinnahmen 77 700 € pro Jahr nicht übersteigen, denn Sie erhalten einen Pauschalabzug von 50 % für Kosten. Der Régime réel eignet sich besser, sobald Sie hohe Ausgaben im Rahmen Ihrer Tätigkeit haben, etwa Renovierungen oder Abschreibungen.

Und nicht vergessen: Ab 23 000 € Mieteinnahmen pro Jahr können Sie als gewerblich Tätiger gelten und müssen Sozialabgaben zahlen.

Sicherheits- und Hygienevorschriften einhalten

Damit Ihre Gäste einen unvergesslichen (und sicheren) Aufenthalt erleben, muss Ihre Unterkunft bestimmte Sicherheits- und Hygienevorschriften erfüllen. Das sind die wichtigsten:

• Rauchmelder: seit 2015 in allen Wohnungen Pflicht. Installieren Sie sie und testen Sie sie regelmäßig!
• Fluchtwege: Stellen Sie sicher, dass Ihre Gäste im Notfall schnell nach draußen gelangen.
• Einrichtung in gutem Zustand: Von den Steckdosen bis zu den Haushaltsgeräten muss alles einwandfrei funktionieren.
• Tadellose Sauberkeit: ein entscheidender Punkt, besonders seit der Corona-Krise.

Kommunale Vorschriften: potenzielles Kopfzerbrechen

Manche Städte haben zusätzliche Regeln eingeführt, um die touristische Vermietung zu steuern. Paris verlangt zum Beispiel eine Registrierungsnummer und macht Zweitwohnungen Auflagen. Andere Gemeinden wie Nizza oder Bordeaux können die Anzahl der Tage begrenzen oder besondere Gegenleistungen fordern.

Tipp, um informiert zu bleiben:

Schauen Sie regelmäßig auf die Website Ihrer Gemeinde oder wenden Sie sich an die zuständige Wohnungsabteilung, um die neuesten Entwicklungen zu erfahren.

Die Vermietungsplattformen: Partner oder Mitwisser?

Plattformen wie Airbnb, Booking oder Abritel haben den Kontakt zwischen Eigentümern und Gästen deutlich vereinfacht. Von Ihren rechtlichen Pflichten entbinden sie Sie jedoch nicht. Seit 2020 müssen diese Plattformen die Höhe Ihrer Mieteinnahmen automatisch an die Steuerbehörde übermitteln. Versteckspielen mit dem Finanzamt ist also zwecklos!

Achtung, Sanktionen!

Wer die Regeln nicht einhält, muss mit harten Strafen rechnen. Zum Beispiel:

Die Sanktionen sind nicht symbolisch. Eine nicht angemeldete Vermietung in einer Gemeinde mit Registrierungspflicht kann bis zu 50 000 € kosten, und nicht angegebene Einnahmen ziehen zusätzlich steuerliche Sanktionen nach sich.

Kurz gesagt: Besser nach den Regeln spielen und unangenehme Überraschungen vermeiden.

Alle bisher genannten Schwellenwerte passen in eine Tabelle, samt dem, was sie jeweils auslösen.

Zahl	Worum es geht	Was daraus folgt
120 Tage pro Jahr	Vermietung des Hauptwohnsitzes	Obergrenze, die nicht überschritten werden darf
8 Monate pro Jahr	Definition des Hauptwohnsitzes	Mindestdauer der eigenen Nutzung
200.000 Einwohner	Zweitwohnungen	Genehmigung zur Nutzungsänderung möglich
77.700 €	Jährliche Mieteinnahmen	Grenze des Micro-BIC, 50 % Pauschalabzug
23.000 €	Jährliche Mieteinnahmen	Gewerblicher Status, Sozialabgaben
2015	Rauchwarnmelder	In allen Wohnungen vorgeschrieben
2020	Vermietungsplattformen	Übermittlung der Einnahmen an die Steuerbehörde
50.000 €	Nicht angemeldete Vermietung	Höchstmögliches Bußgeld

Der kleine Bonus: die Vorteile der Regelkonformität

Auch wenn die Einhaltung der Regeln manchmal mühsam erscheint, bringt sie einiges mit sich:

Regelkonform zu sein zahlt sich aus. Gäste vertrauen einem transparenten Gastgeber, Sie bleiben von behördlichem und juristischem Ärger verschont, und professionelles Management steigert den Wert Ihrer Immobilie.

Die touristische Vermietung kann eine hervorragende Einnahmequelle sein, verlangt aber die Einhaltung eines klaren rechtlichen Rahmens. Wenn Sie diese Regeln beachten, bieten Sie Ihren Gästen einen angenehmen Aufenthalt und schützen gleichzeitig Ihre eigenen Interessen. Also, bereit, Ihre nächsten Gäste ganz nach den Regeln der Kunst zu empfangen? Prüfen Sie regelmäßig die gesetzlichen Entwicklungen, denn die Branche der touristischen Vermietung verändert sich ständig.

Häufige Fragen

Muss ich meine Ferienvermietung bei der Gemeinde anmelden? Ja. Das französische Recht verlangt, der Gemeinde die Absicht zu melden, die Unterkunft als möblierte Ferienunterkunft zu vermieten, und zwar mit dem Formular Cerfa Nr. 14004*04. Manche Gemeinden akzeptieren den Vorgang online. Anschließend erhalten Sie eine Registrierungsnummer, die die Plattformen für die Veröffentlichung eines Inserats meist verlangen.

Wie viele Tage im Jahr darf ich meinen Hauptwohnsitz vermieten? Höchstens 120 Tage. Der Hauptwohnsitz ist die Wohnung, in der Sie mindestens acht Monate im Jahr leben, und die Obergrenze soll verhindern, dass Wohnraum dauerhaft dem klassischen Mietmarkt entzogen wird. Für Zweitwohnungen gilt diese Grenze nicht.

Braucht eine Zweitwohnung eine besondere Genehmigung? Sie fällt nicht unter die 120-Tage-Grenze, doch in Städten mit mehr als 200 000 Einwohnern, etwa Paris, Lyon oder Marseille, kann eine vorherige Genehmigung zur Nutzungsänderung verlangt werden. Die örtlichen Regeln unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde und ändern sich häufig. Die Wohnungsabteilung Ihrer Gemeinde bleibt die zuverlässigste Quelle.

Micro-BIC oder tatsächliche Kosten: was ist die richtige Wahl? Der Micro-BIC gilt, solange Ihre Mieteinnahmen unter 77 700 € pro Jahr bleiben, und gewährt einen Pauschalabzug von 50 % für Kosten. Das Realregime passt besser, sobald Sie größere Ausgaben für die Tätigkeit haben, etwa Renovierungen oder Abschreibungen. Ab 23 000 € Jahresmieteinnahmen können Sie zudem als gewerblich gelten und Sozialbeiträge zahlen müssen.

Welche Sicherheitspflichten gelten für meine Unterkunft? Rauchmelder sind seit 2015 in allen Wohnungen Pflicht, installieren und prüfen Sie sie regelmäßig. Achten Sie außerdem darauf, dass Ihre Gäste im Notfall schnell hinauskommen und dass alles funktioniert, von den Steckdosen bis zu den Haushaltsgeräten. Sauberkeit gehört dazu und steht nicht zur Verhandlung.

Was riskiert man, wenn man die Vermietung nicht meldet? In einer Gemeinde mit Registrierungspflicht droht für eine nicht gemeldete Vermietung ein Bußgeld von bis zu 50 000 €. Nicht erklärte Einnahmen bringen zusätzlich steuerliche Sanktionen mit sich. Und seit 2020 übermitteln die Plattformen Ihre Mieteinnahmen automatisch an die Steuerverwaltung.