État des lieux en location saisonnière : obligatoire ou pas, et comment le faire

L’essentiel. Aucun texte n’impose l’état des lieux en location saisonnière : l’obligation posée par la loi du 6 juillet 1989 ne vise que les logements loués comme résidence principale. C’est l’article 1731 du Code civil qui tranche à votre place quand il n’y en a pas, et il joue sur le papier en votre faveur : sans état des lieux, le voyageur est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et devoir le rendre tel, sauf preuve contraire. Mais cette présomption est simple, et en pratique le juge vous demandera quand même de démontrer que le dommage existe et qu’il est imputable à ce voyageur-là. Sans photo datée du jour de l’arrivée, cette démonstration ne tient pas, et c’est la caution qui en paie le prix.

Un cas remonté au support, et il vaut tous les rappels juridiques. Une de nos clientes fait remplir l’état des lieux en photos avant séjour. Sur l’une d’elles, une lampe, bien en place. Fin de séjour, nouvelle série de photos : la lampe a disparu. Le voyageur répond qu’elle était cassée avant son arrivée, qu’elle n’était même pas là. Sauf qu’on l’a, sur la photo. Il avait oublié.

Rien d’extraordinaire là-dedans, et c’est bien le problème. La mémoire d’un voyageur qui part n’est pas celle d’un voyageur qui arrive, et sans image datée, vous en êtes réduit à sa parole contre la vôtre. Propriétaire seule qui gère tout, conciergerie, gîte avec arrivée autonome : la scène est la même, seule change la personne qui tient le téléphone.

L’état des lieux est-il obligatoire en location saisonnière ?

À jour au 13 septembre 2026. Non. L’état des lieux d’entrée et de sortie est une obligation de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mais l’article 2 de cette même loi limite son champ aux locaux «  qui constituent la résidence principale du preneur ». Un meublé de tourisme, loué à des vacanciers pour quelques nuits, n’en relève pas. Aucune sanction, aucune amende, aucun formalisme imposé.

Ce qui s’applique à votre place, c’est le droit commun du louage, aux articles 1730 à 1732 du Code civil. Rien ne vous oblige donc à faire un état des lieux. Tout vous y pousse, et cela tient en un seul article.

Une obligation existe pourtant, et elle porte un nom voisin. L’article L. 324-2 du code du tourisme impose que toute offre ou contrat de location saisonnière revête la forme écrite et contienne l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux. Ce descriptif dit ce que le logement contient et comment il est composé, avant la réservation. Il ne dit rien de son état un mardi soir à 22 h, au moment où le voyageur entre. Beaucoup d’hôtes croient avoir satisfait à «  l’état des lieux » parce que leur contrat comporte un descriptif : ce sont deux documents différents, à deux moments différents.

Ce que l’article 1731 change vraiment en cas de litige

L’article 1731 du Code civil tient en une phrase : «  S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Lu vite, cet article ressemble à une bonne nouvelle pour le propriétaire. Il l’est, à moitié.

La présomption joue en votre faveur sur le papier, mais elle est simple, et en pratique le juge vous demandera quand même de démontrer que le dommage existe et qu’il est imputable à ce voyageur-là. L’article 1731 vous dispense de prouver l’état d’entrée. Il ne vous dispense ni de prouver l’état de sortie, ni de rattacher la dégradation au séjour que vous facturez. Le voyageur, lui, n’a qu’à produire un élément contraire, et une photo de son arrivée suffit souvent : c’est le sens de «  sauf la preuve contraire ».

Retournez la situation et l’équilibre change. Quand l’état des lieux existe, l’article 1730 s’applique : le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1732 ajoute qu’il répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. La discussion ne porte plus sur votre parole contre la sienne, elle porte sur la comparaison de deux constats datés.

Notre position est tranchée : faites-le, même court. Dix photos horodatées et deux signatures valent mieux qu’une présomption légale que vous devrez défendre sans rien montrer.

Ce qu’un état des lieux de location saisonnière doit contenir

Un état des lieux qui sert en cas de litige tient en quatre éléments : la date et l’heure, l’identité des deux parties, un constat pièce par pièce avec photos, et deux signatures. Le reste est du confort. Un état des lieux de vingt pages que personne ne lit ne vaut pas mieux qu’un état des lieux de deux pages avec les bonnes photos.

Pièce par pièce, pas poste par poste. Un gîte de 90 m² dans le Lot se décrit en huit pièces, chacune avec sols, murs, menuiseries, équipements et un état en trois mots : bon, usagé, abîmé. Un appartement de 30 m² à Nice tient en trois. Décrire ce qui compte, dans l’ordre où l’on traverse le logement, est ce qui rend le document lisible par un voyageur qui vient d’arriver.

Les photos font le constat. Une photo d’ensemble par pièce, et une photo de chaque défaut existant : le voyageur voit qu’on ne lui reprochera pas la tache déjà là. Les photos doivent être datées, et le mieux est qu’elles le soient par l’outil, pas par la mémoire du téléphone. C’est le point où un état des lieux papier montre ses limites.

Ce qu’on note	Exemple	Ce que ça évite
Date, heure, identité des deux parties	Arrivée le 14/07 à 16 h 20, M. Durand et le propriétaire	«  Ce n’était pas moi, pas ce jour-là »
Un constat par pièce, en trois mots	Séjour : sols bon, murs usagés, canapé abîmé (accoudoir)	Un document trop long, jamais lu
Une photo d’ensemble par pièce	Cuisine, depuis la porte	«  Le four était déjà comme ça »
Une photo par défaut existant	Rayure du parquet devant la baie	Une retenue injustifiée, ou contestée
Relevés et inventaire	Électricité 45 812 ; 4 draps, 6 serviettes	Les litiges les plus fréquents sur la caution
Deux signatures	Sur l’écran, à l’arrivée	Un constat non contradictoire

Les relevés et le linge. Compteurs si vous facturez les consommations, nombre de draps, de serviettes, de couverts, état de la vaisselle. Ce sont les postes qui font les retenues de caution les plus fréquentes, et les plus discutées. Personne n’a jamais pris de plaisir à compter des petites cuillères, et c’est pourtant cette ligne-là qu’on relit trois semaines plus tard, quand la caution est en jeu.

Quand faire l’état des lieux, et avec qui ?

À l’arrivée et au départ, et dans les deux cas dans un délai court. Un état des lieux d’entrée rempli le lendemain soir vaut moins qu’un état des lieux rempli dans l’heure : entre les deux, le voyageur a vécu dans le logement.

Avec le voyageur si vous êtes sur place, c’est le cas le plus simple et le plus solide. Sans vous quand l’arrivée est autonome : le voyageur fait l’état des lieux seul, sur son téléphone, dans la foulée de l’arrivée. Le téléphone n’est pas un pis-aller, c’est l’écran qu’il a en main : sur les 1,4 million d’ouvertures de livrets StyQR enregistrées chaque année, 91 % viennent d’un mobile. C’est une observation interne, mesurée sur nos propres livrets, et c’est elle qui a décidé de la forme du module.

Pour que ça marche, il faut que ce soit facile, guidé pièce par pièce, et que le résultat vous parvienne signé. Une personne de ménage qui photographie le logement avant chaque arrivée complète le dispositif : ses photos datent l’état du logement, celles du voyageur le confirment. Si votre commune ou votre copropriété vous a fait changer de mode d’accès, les contraintes de l’arrivée autonome bougent aussi, et nous les avons détaillées à propos des boîtes à clés désormais interdites dans certaines villes.

Au départ, le même parcours, dans l’autre sens. Si le voyageur part tôt sans le faire, vos photos de ménage, prises juste après, tiennent lieu de constat de sortie, avec une valeur moindre puisqu’elles ne sont pas contradictoires.

Reste le voyageur qui vient de faire 8 h de route. Il pose ses sacs, et on lui demande d’inventorier les placards pièce par pièce. Personne ne le ferait de bonne humeur. Un état des lieux d’entrée doit être rapide : quelques photos stratégiques valent mieux qu’un relevé exhaustif que personne ne finit.

Le plus simple est d’annoncer une fenêtre. Arrivée à 15 h le jour J, état des lieux à rendre le lendemain avant 12 h. Le voyageur souffle, déballe, et le fait quand il a les idées claires. Au départ, c’est le jour même, sans report possible.

Chez Gîtes de France®, l’état des lieux se fait souvent avec le propriétaire : ils notent ensemble les problématiques éventuelles et on signe le document. C’est la formule la plus solide quand vous êtes là. Quand vous ne l’êtes pas, c’est la version digitale qui fait le travail.

Comment faire signer un état des lieux sans être sur place

Le principe : le voyageur remplit et signe depuis son téléphone, et vous recevez le document daté, sans avoir à le croiser. Le livret d’accueil numérique est l’endroit logique pour le poser, puisque c’est déjà là que le voyageur cherche le wifi et le code du portail à son arrivée. Un outil de moins à installer, une explication de moins à donner.

Dans StyQR, le module État des lieux guide le voyageur pièce par pièce : il ajoute des photos et des commentaires, puis signe sur l’écran. Vous retrouvez chaque état des lieux dans votre espace client et vous en téléchargez le rapport PDF, daté et signé, utile en cas de discussion sur la caution. Le parcours complet, du code de la boîte à clés dans wifi et codes d’accès jusqu’au départ, est décrit sur la page check-in et check-out, et le rendu côté voyageur se regarde dans nos livrets de démonstration.

Pour une conciergerie qui suit quarante logements, l’intérêt est ailleurs : les rapports se retrouvent au même endroit, logement par logement, sans chercher dans les photos d’un téléphone d’équipier. C’est le cas d’usage que décrit notre page solution pour la location courte durée.

Disons aussi ce que ça ne fait pas. Un état des lieux rempli par le voyageur seul reste un constat unilatéral qu’il a accepté et signé ; ce n’est pas un constat contradictoire, et encore moins un constat de commissaire de justice. Il pèse lourd dans une discussion amiable ou devant une plateforme. Devant un tribunal, il pèse ce que valent ses photos.

Que faire si le voyageur ne le fait pas ?

Vous ne pouvez pas l’y contraindre. Un état des lieux ne se signe pas sous la menace d’une caution, et un voyageur qui arrive à minuit avec deux enfants endormis ne remplira rien avant le lendemain matin.

Ce qui marche : un rappel automatique le lendemain de l’arrivée, une formulation qui explique à quoi ça sert pour lui, et un document assez court pour être rempli en cinq minutes. Ce qui ne marche pas : un formulaire de huit pages envoyé par e-mail la veille du départ.

S’il refuse explicitement, consignez le refus par écrit dans votre messagerie de réservation, datez vos propres photos et gardez-les. Vous perdez le caractère contradictoire, vous ne perdez pas vos preuves. Et si le séjour tourne mal, la marche à suivre en cas de casse ou de disparition est détaillée dans notre article sur le vol et la casse dans votre location.

Dans les faits, presque personne ne refuse : on oublie, ce qui produit le même résultat avec moins de mauvaise foi.

Et la caution, dans tout ça ?

La caution est ce que l’état des lieux protège. Sans lui, vous ne pouvez rien retenir de manière défendable, et le voyageur ne peut pas contester une retenue avec des preuves. Avec lui, la discussion tient en une comparaison : la photo d’entrée, la photo de sortie, le devis ou la facture.

Les plateformes ne font pas l’état des lieux à votre place, elles vous demandent des preuves. Sur Airbnb, la demande de remboursement se dépose au Centre de résolution dans les 14 jours qui suivent le départ du voyageur responsable, celui-ci dispose de 24 heures pour répondre, et c’est seulement s’il ne répond pas, paie partiellement ou refuse que la garantie dommages des hôtes d’AirCover peut prendre le relais, dans la limite de 3 millions de dollars. Le centre d’aide demande de documenter le dommage par des photos ou des vidéos, des devis ou des factures. Source : centre d’aide Airbnb, consulté le 13 septembre 2026.

Deux règles de bon sens évitent la plupart des conflits. Annoncer le montant de la caution et ce qu’elle couvre dès l’annonce et dans le livret, à côté des règles de la maison, et au même endroit que le reste de ce qu’un voyageur doit trouver seul, comme le montre notre modèle de livret d’accueil pour location saisonnière. Et restituer vite ce qui doit l’être : une caution rendue dans les jours qui suivent le départ, avec un mot, pèse dans l’avis que le voyageur laissera.

Questions fréquentes

L’état des lieux est-il obligatoire pour une location saisonnière ?
Non. L’obligation de la loi du 6 juillet 1989 ne vise que la résidence principale du locataire. En location saisonnière, c’est l’article 1731 du Code civil qui s’applique : sans état des lieux, le voyageur est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire.

Peut-on retenir la caution sans état des lieux ?
En théorie oui, la présomption de l’article 1731 vous y autorise. En pratique, il vous faudra quand même établir que le dommage existe et qu’il vient de ce séjour, sinon la retenue est contestable. Sans photo d’entrée, une plateforme comme un juge vous demandera sur quoi vous vous fondez.

Un état des lieux fait par le voyageur seul a-t-il une valeur ?
Oui, s’il est daté, signé et accompagné de photos. Il vaut comme constat accepté par le voyageur, pas comme constat contradictoire. Les photos de votre personne de ménage, prises avant l’arrivée, le complètent utilement.

Faut-il un état des lieux pour une nuit ?
La règle ne dépend pas de la durée. Un séjour d’une nuit dans un logement neuf avec une caution élevée justifie un état des lieux ; une chambre d’hôtes sans caution peut s’en passer. Le critère, c’est ce que vous auriez à prouver.

Que faire si le voyageur refuse de signer ?
Consignez son refus par écrit, datez vos propres photos, et prévenez la plateforme si la réservation passe par elle. Un refus de signer ne vous prive pas de vos photos ; il vous prive du caractère contradictoire du constat.

Combien de temps faut-il garder les photos et les rapports ?
Au minimum jusqu’à la restitution complète de la caution et la fin du délai de réclamation de la plateforme : sur Airbnb, la demande se dépose dans les 14 jours suivant le départ. Au-delà, gardez-les par logement et par saison, elles servent aussi à prouver l’usure normale d’un équipement.