Airbnb 2025: nuove regole in città

Il 2025 segna una svolta decisiva per gli affitti brevi in Francia. Dopo anni di dibattiti pubblici, studi, proposte di legge e proteste dei residenti esasperati, le grandi città francesi hanno alzato la voce. L’obiettivo? Trovare un equilibrio fra l’accoglienza degli ospiti e la disponibilità di alloggi per chi vive in città.

In questo articolo facciamo una panoramica completa e comprensibile delle nuove normative Airbnb nel 2025, con esempi concreti su Parigi, Lione, Marsiglia, Nizza e altre città. Si allacci la cintura: la materia è molto burocratica, ma cercheremo di renderla digeribile… e persino piacevole!

Perché il 2025 è un anno decisivo per la normativa Airbnb?

Dal boom delle piattaforme di affitto fra privati, all’inizio degli anni 2010, le città hanno dovuto adattarsi. Alcune hanno reagito subito, altre con ritardo, ma oggi tutte riconoscono che questi affitti hanno un impatto enorme sul mercato immobiliare.

I grandi obiettivi delle nuove regole

Gli obiettivi sono chiari. Contenere la carenza di alloggi nei centri storici, impedire la trasformazione delle abitazioni in “quasi alberghi”, regolamentare le seconde case destinate alle locazioni turistiche. A questo si aggiungono controlli fiscali più stretti, resi possibili dalla trasparenza delle piattaforme, e la volontà di creare un quadro più equo fra host “amatoriali” e professionisti.

: l’ascesa della “legge Le Meur”

Questo testo, approvato alla fine del 2024, offre ai comuni maggiori strumenti per regolamentare le locazioni turistiche. In particolare consente:

• di ridurre il tetto da 120 a90 giorniper le abitazioni principali,
• di moltiplicare le zone regolamentate,
• di introdurre quote o divieti a seconda dei quartieri,
• di inasprire le sanzioni.

Questa legge, unita alla volontà politica locale e ai contesti geografici, crea un panorama molto disomogeneo da città a città. Parigi non funziona come Nizza, Lione non ha gli stessi problemi di Biarritz e Marsiglia segue una logica tutta sua.

Parigi: la capitale stringe ancora di più le maglie

Parigi è stata per anni la città simbolo del conflitto con Airbnb. Nel 2025 la tendenza si conferma: il Comune vuole ridurre drasticamente l’offerta di locazioni turistiche per recuperare abitazioni destinate ai residenti.

La riduzione del tetto: massimo 90 giorni

A Parigi l’abitazione principale può ora essere affittata solo per 90 giorni per anno civile.

Un calo significativo rispetto ai 120 giorni consentiti in precedenza.

Perché questo cambiamento?

Perché alcuni host aggiravano le regole frazionando i soggiorni, moltiplicando gli immobili dichiarati o usando più piattaforme in contemporanea. La città ha quindi deciso di:

La città ha quindi scelto di incrociare meglio i dati, rafforzare i controlli automatizzati e sanzionare più rapidamente chi supera i limiti.

Un impatto già visibile

Da quando è entrato in vigore questo tetto:

Da allora il numero di annunci è leggermente diminuito in alcuni arrondissement, soprattutto nel 3°, nel 4°, nell’11° e nel 18°. Diversi proprietari sono passati all’affitto ammobiliato di lunga durata, più stabile, e alcuni “super host” hanno dovuto rivedere il proprio modello economico.

E una buona notizia per i parigini: secondo diversi studi comunali, la pressione sul mercato abitativo si è leggermente stabilizzata in alcuni quartieri.

Lione: priorità ai residenti e stretta sulle seconde case

Lione applica da diversi anni una politica piuttosto severa su Airbnb. Nel 2025 questo approccio si rafforza ulteriormente.

I principali obblighi per gli host di Lione

1. Dichiarazione obbligatoriaal Comune.
2. Ottenimento di un numero di registrazione, che deve comparire su tutti gli annunci.
3. Cambio di destinazione d’uso obbligatorioquando si tratta di una seconda casa o di un affitto che supera i limiti stabiliti.
4. Possibilità di tettidifferenziati per quartiere (Presqu’île, Vieux-Lyon, Guillotière…).

Perché Lione è così severa?

Il proprietario di un monolocale nel Vieux-Lyon che voglia affittarlo per 200 notti all’anno dovrà:

Quel proprietario deve richiedere un cambio di destinazione d’uso, fornire documentazione precisa e a volte compensare rimettendo un altro immobile sul mercato residenziale.

Insomma, non è più una semplice formalità.

Marsiglia: registrazione per tutti e controlli fiscali

A Marsiglia il Comune ha puntato su uno strumento semplice ma efficace: la registrazione obbligatoria.

Un numero obbligatorio a 13 cifre

Ogni host deve dichiarare il proprio alloggio sul portale ufficiale. Viene generato un numero univoco e, senza di esso, nessun annuncio può essere pubblicato legalmente.

Controlli rafforzati

Nel 2025 il Comune ha iniziato a:

Il Comune verifica le imposte di soggiorno dichiarate, individua le incongruenze fra le piattaforme e i registri comunali e sanziona gli host che non rispettano gli obblighi.

L’impatto a Marsiglia

Gli host si sono professionalizzati in modo evidente. Gli annunci irregolari sono calati. E i residenti, fino ad allora stanchi dei disturbi, percepiscono meglio il fenomeno.

Nizza, Bordeaux, Biarritz: strategie locali molto diverse

Ogni città adatta oggi le proprie regole al contesto locale.

Nizza: una regolamentazione dettagliata per quartieri

Nizza distingue più zone:

Nizza distingue tre tipi di zona. In quelle a forte vocazione turistica il cambio di destinazione d’uso è quasi sempre richiesto. Nelle zone “intermedie” il Comune può limitare il numero di autorizzazioni. In quelle “tranquille” gli host mantengono un margine di manovra un po’ più ampio.

Gli studenti che subaffittano temporaneamente il proprio alloggio devono ora ottenere un’autorizzazione specifica, valida per un solo anno.

Bordeaux: quote e restrizioni

Fra il 2018 e il 2023 Bordeaux ha vissuto un’esplosione degli affitti turistici.

Nel 2025 la città:

Nel 2025 la città impone delle quote, vieta alcune conversioni di seconde case in Airbnb e privilegia chiaramente l’uso residenziale.

Biarritz e Saint-Malo: tensioni turistiche

Località di mare per vocazione, queste città hanno dovuto:

Queste città hanno dovuto tutelare il patrimonio abitativo per i residenti, limitare le nuove locazioni turistiche e imporre regole più severe nelle zone più richieste.

Anche qui gli host devono spesso fare i conti con autorizzazioni di breve durata, richieste di cambio di destinazione d’uso o misure di compensazione.

La tabella seguente riassume, città per città, la misura chiave del 2025 e ciò che impone concretamente all’host.

Città	Misura chiave nel 2025	Che cosa deve fare l’host
Parigi	Tetto ridotto a 90 giorni per anno solare per la residenza principale	Tenere il calendario al giorno: incrocio dei dati e sanzioni più rapide
Lione	Cambio di destinazione per le seconde case, tetti per quartiere	Dichiarare in comune, mostrare il numero di registrazione, a volte compensare
Marsiglia	Numero di registrazione a 13 cifre obbligatorio	Senza numero nessun annuncio legale; tassa di soggiorno incrociata con i registri
Nizza	Tre tipi di zone: molto turistica, cuscinetto, tranquilla	Cambio di destinazione quasi sistematico nelle zone molto turistiche; autorizzazione annuale per gli studenti che subaffittano
Bordeaux	Quote e divieto di alcune conversioni di seconde case	Verificare prima di acquistare o convertire: si privilegia l’abitazione residenziale
Biarritz e Saint-Malo	Limitazione alla creazione di nuovi alloggi turistici	Fare i conti con autorizzazioni di breve durata, cambio di destinazione o compensazione

Gli obblighi generali per tutti gli host nel 2025

Anche se ogni città ha le sue specificità, alcune regole valgono in tutta la Francia.

Dichiarazione obbligatoria al Comune

Che Lei si trovi a Marsiglia, Parigi o Nantes, deve dichiarare il suo immobile se lo affitta per brevi periodi.

Indicazione del numero di registrazione

Indispensabile per evitare le multe e mantenere online il suo annuncio.

Rispetto del tetto annuale

Il tetto annuo è di 90 giorni nelle città che hanno adottato i nuovi limiti e di 120 giorni altrove.

Cambio di destinazione d’uso per le seconde case

È la regola meno compresa… ma anche la più costosa in caso di errore.

Obblighi fiscali

• dichiarazione dei redditi,
• riscossione dell’imposta di soggiorno,
• massima attenzione alla trasparenza (le piattaforme trasmettono i dati).

Come adeguarsi alle nuove normative?

Ecco alcuni consigli semplici per continuare ad affittare in tutta tranquillità

Informarsi regolarmente

Le regole cambiano rapidamente, e a volte da un quartiere all’altro.

Professionalizzare la gestione

Un calendario chiaro, una contabilità in ordine e un buon monitoraggio amministrativo possono evitare molti problemi.

Ottimizzare l’annuncio

Meno notti disponibili?

Punti su:

Meno notti disponibili significa puntare su una qualità dell’accoglienza superiore, tariffe coerenti e soggiorni più lunghi.

Pensare all’affitto di media durata

È spesso un buon compromesso fra:

Spesso è un buon compromesso fra redditività, tranquillità e conformità normativa.

Conclusione: una nuova realtà che può anche aprire opportunità

Nel 2025 le grandi città francesi non vogliono eliminare gli affitti su Airbnb, ma regolamentarli.

Per gli host questo significa meno improvvisazione e più struttura: a volte un vincolo, ma anche maggiore chiarezza.

Una cosa è certa: l’affitto stagionale non è finito. Sta cambiando.

E chi si adegua da subito continuerà ad accogliere ospiti e turisti… in piena legalità e senza brutte sorprese nella cassetta della posta.

Domande frequenti

Quanti giorni posso affittare la mia residenza principale nel 2025? Il tetto è di 90 giorni per anno civile nelle città che hanno adottato il nuovo limite, Parigi in testa, e resta di 120 giorni altrove. La legge Le Meur, approvata alla fine del 2024, consente ai comuni di scendere da 120 a 90. Verificate la regola del vostro comune prima di aprire il calendario: può essere cambiata dall’ultima stagione.

Bisogna dichiarare l’alloggio in comune anche in un piccolo paese? La dichiarazione dell’alloggio turistico vale in tutta la Francia, che affittiate a Parigi, a Marsiglia o a Nantes. Da essa deriva un numero di registrazione che deve comparire su tutti i vostri annunci. A Marsiglia quel numero a 13 cifre condiziona la pubblicazione: senza di lui l’annuncio non è legale.

Che cos’è il cambio di destinazione d’uso e chi deve chiederlo? Riguarda le seconde case affittate per brevi periodi e gli affitti che superano i limiti fissati dal comune. È la regola meno capita e la più costosa quando la si dimentica. A Lione, il proprietario di un monolocale nel Vieux-Lyon che punta a 200 notti all’anno deve preparare un fascicolo di giustificativi e, a volte, compensare rimettendo un altro alloggio sul mercato residenziale.

Le regole sono le stesse in tutta la città? No, ed è il punto in cui cadono più host. Nizza distingue zone molto turistiche, dove il cambio di destinazione d’uso è quasi sistematico, zone tampone, dove il numero di autorizzazioni può essere limitato, e zone più tranquille, dove resta un po’ di margine. Anche Lione può fissare tetti per quartiere, dalla Presqu’île alla Guillotière.

Le piattaforme comunicano i miei redditi all’amministrazione? Sì, ed è proprio questa trasparenza imposta alle piattaforme che ha reso possibile il controllo fiscale rafforzato. Restate obbligati a dichiarare i redditi da locazione e a riscuotere la tassa di soggiorno. A Marsiglia il comune incrocia le tasse dichiarate con i registri municipali per individuare le incoerenze.

L’affitto a medio termine è una buona soluzione se perdo delle notti? Spesso sì: è un compromesso tra redditività, tranquillità e conformità, e alcuni proprietari parigini sono già passati all’affitto ammobiliato di lunga durata, più stabile. Ma non è una scelta neutra, la resa per notte scende e cambia il profilo del viaggiatore. Se il vostro alloggio vive soprattutto di soggiorni brevi in alta stagione, partite piuttosto dalla qualità dell’accoglienza, da tariffe coerenti e da soggiorni più lunghi.