Airbnb 2025: nuove regole in città

L’essenziale. Le nuove regole Airbnb del 2025 dipendono dalla città e dallo status dell’alloggio. Parigi ha limitato l’affitto turistico di una residenza principale a 90 giorni per anno civile dal 1o gennaio 2025; Lione applica anch’essa un tetto di 90 giorni. Per una seconda casa, un numero di registrazione non sostituisce mai un’eventuale autorizzazione al cambiamento d’uso. Prima di pubblicare, verifichi separatamente la durata autorizzata, la dichiarazione e le autorizzazioni richieste all’indirizzo dell’immobile.

Le grandi città cercano di preservare alloggi per i loro abitanti mantenendo al tempo stesso l’accoglienza turistica. La difficoltà, per un host, è pratica: una regola valida a Parigi può essere diversa a Bordeaux, e un adempimento svolto non esime dagli altri.

Perché il 2025 è un anno cruciale per la normativa Airbnb ?

Aggiornato al 2 ottobre 2026. La legge n° 2024-1039 del 19 novembre 2024, detta legge Le Meur, ha ampliato gli strumenti a disposizione dei comuni per regolare le locazioni turistiche. Nel 2025, alcuni hanno ridotto la durata di affitto delle residenze principali; altri hanno modificato le condizioni di autorizzazione. Airbnb non dispone di un regime giuridico distinto: le regole riguardano anche gli alloggi offerti su altre piattaforme.

I grandi obiettivi delle nuove regole

I comuni vogliono limitare la conversione di alloggi in strutture turistiche e controllare meglio le locazioni. La trasmissione di dati da parte delle piattaforme all’amministrazione fiscale rientra, essa, nel dispositivo DAC7: non esonera il locatore dalla dichiarazione dei propri redditi. I poteri locali e i loro limiti sono dettagliati nel nostro articolo su la loi Le Meur et la location meublée.

: la crescente importanza della “loi Le Meur”

La legge autorizza in particolare un comune a ridurre da 120 a 90 giorni la durata annua di affitto turistico di una residenza principale, se prende tale decisione. Amplia anche gli strumenti locali relativi al cambiamento d’uso. Non ha abbassato automaticamente il tetto a 90 giorni in tutta la Francia.

Parigi : la capitale stringe ancora di più

A Parigi, lo status di residenza principale determina la prima pratica. Il suo affitto turistico è limitato a 90 giorni per anno civile; un altro alloggio richiede autorizzazioni prima della prima messa in locazione. La Ville de Paris espone le formalità per ogni situazione.

La riduzione del tetto : massimo 90 giorni

Dal 1o gennaio 2025 non può affittare la Sua residenza principale parigina più di 90 giorni per anno civile come locazione turistica. Il limite precedente era di 120 giorni. Sommi le notti prenotate su tutte le piattaforme: aprire due calendari non crea due tetti. Il nostro articolo dedicato a la limite de 90 jours en location saisonnière spiega questo calcolo.

Perché questo cambiamento ?

Parigi presenta questa riduzione come un mezzo per proteggere il parco di alloggi permanenti. La città impone anche la registrazione del locazione e l’esposizione del suo numero sull’annuncio. Per un alloggio che non è la Sua residenza principale, richiede un’autorizzazione al cambiamento d’uso con compensazione nonché un cambio di destinazione: registrare l’annuncio non regolarizza la loro assenza.

Un impatto già visibile

Il tetto ha ridotto il numero di notti che un host può proporre legalmente nella propria residenza principale. Tuttavia, non abbiamo trovato un bilancio comunale che attribuisca a questa singola misura una diminuzione degli annunci in alcuni arrondissement o una stabilizzazione del mercato immobiliare. Questi effetti non devono essere presentati come acquisiti.

Lione : priorità ai residenti e controllo delle seconde case

A Lione, la residenza principale può essere affittata fino a 90 giorni all’anno dopo registrazione. Per un alloggio che non è la residenza principale del locatore, la città precisa che il numero di registrazione non vale come autorizzazione: è necessario richiedere il cambiamento d’uso prima di affittare. Le condizioni di compensazione dipendono in particolare dalla superficie, dal settore e dalla qualità del proprietario. La scheda procedurale della Ville de Lyon distingue questi casi.

Gli obblighi principali per gli host lionnesi

Registri l’alloggio e riporti il numero ottenuto sui Suoi annunci. Se non si tratta della Sua residenza principale, presenti anche una richiesta di cambiamento d’uso. Per una persona fisica e un alloggio di meno di 35 m² fuori dall’hypercentre, Lione prevede autorizzazioni temporanee il cui numero e durata sono limitati; le altre configurazioni possono richiedere una compensazione. La regola non si deduce quindi dal solo nome del quartiere.

Perché Lione è così severa ?

Prendiamo un monolocale nel Vieux-Lyon il cui proprietario prevede 200 notti di affitto turistico all’anno. Se è la Sua residenza principale, questo progetto supera il tetto lionnese. Se è un altro alloggio, il conteggio delle notti non sostituisce l’esame del cambiamento d’uso: deve sottoporre il progetto alla città, che determinerà le condizioni applicabili a quell’indirizzo. Talvolta è richiesta una compensazione. Richieda la risposta prima di promettere le notti.

Marsiglia : registrazione e cambiamento d’uso

A Marsiglia, il locatore dichiara la sua locazione sul portale locale della tassa di soggiorno e ottiene un numero di registrazione da riportare sui suoi annunci. Per un alloggio diverso dalla sua residenza principale, è necessaria un’autorizzazione al cambiamento d’uso fin dal primo giorno. La Ville de Marseille dettaglia le due procedure.

Un numero obbligatorio di 13 cifre

Marsiglia rilascia un numero di registrazione a 13 cifre dopo la convalida del conto host. Figura su ogni annuncio. Conservi il ricevuto a portata di mano: è la prova della dichiarazione, non di un’autorizzazione al cambiamento d’uso.

Imposta di soggiorno e trasmissione fiscale : due percorsi distinti

Non confonda i flussi di dati. L’imposta di soggiorno segue le proprie regole di dichiarazione e riscossione; le piattaforme trasmettono inoltre informazioni all’amministrazione fiscale ai sensi del dispositivo DAC7.

L’impatto a Marsiglia

La registrazione fornisce una procedura identificabile per host e città. Non permette, da sola, di affermare che gli annunci irregolari siano diminuiti o che le molestie siano calate. Alla data di questo aggiornamento, non disponiamo di un bilancio ufficiale che supporti queste due affermazioni.

Nizza, Bordeaux, Biarritz : strategie locali molto diverse

Il punto in comune è il controllo della trasformazione degli alloggi. Le modalità, invece, cambiano realmente da un comune all’altro: compensazione a Bordeaux e Biarritz, autorizzazioni regolate per zone a Saint-Malo, nuovo regolamento di cambiamento d’uso a Nizza dal settembre 2026. Non trasferisca al Suo immobile una regola letta per la città vicina.

Nizza : un controllo accurato per quartieri

La Métropole Nice Côte d’Azur indica che un nuovo regolamento di cambiamento d’uso si applica dal 1o settembre 2026 e che prevede zone a quote. Ciò rende obsoleta la descrizione precedente di tre categorie fisse, « molto turistiche », « cuscinetto » e « tranquille », data qui prima. Per un alloggio preciso, è necessario verificare la zonizzazione e le condizioni del regolamento in vigore. Un affitto misto tra anno accademico e estate turistica fa anch’esso oggetto di una procedura propria; non abbiamo confermato l’affermazione precedente secondo la quale tutti gli studenti sublocatori dovessero ottenere un’autorizzazione specifica di un anno.

Bordeaux : cambiamento d’uso e compensazione

Bordeaux sottopone la trasformazione di un alloggio in affitto turistico a un’autorizzazione di cambiamento d’uso con compensazione, secondo la presentazione pubblicata dalla città. Questa regola esiste dal 1o marzo 2018: presentarla come una quota introdotta nel 2025 sarebbe fuorviante. Una residenza principale affittata entro il limite indicato dalla città rientra in un altro caso. Prima di un acquisto destinato all’affitto turistico, verifichi la fattibilità della compensazione.

Biarritz e Saint-Malo : tensioni turistiche

A Biarritz, il regolamento applicabile a più comuni del Pays basque sottopone i nuovi locazioni turistiche al principio di compensazione, con eccezioni definite, in particolare per alcuni affitti misti. A Saint-Malo, l’autorizzazione temporanea al cambiamento d’uso dipende da una quota nel settore dell’alloggio. Questi meccanismi non sono intercambiabili: una compensazione possibile a Biarritz non La informa sulle disponibilità rimaste in un settore malouin.

Questa tabella indica la questione da risolvere prima della pubblicazione. Evita soprattutto di prendere il numero di registrazione per un’autorizzazione generale.

Ville	Règle vérifiée	Ce que l’hôte doit trancher avant de publier
Paris	90 jours pour la résidence principale ; autorisations supplémentaires pour un autre logement	Le bien est-il votre résidence principale, ou faut-il d’abord obtenir le changement d’usage et de destination ?
Lyon	90 jours pour la résidence principale ; changement d’usage pour un autre logement	La surface, le secteur et votre situation déclenchent-ils une compensation ?
Marseille	Enregistrement local ; changement d’usage hors résidence principale	Avez-vous l’autorisation requise en plus du numéro ?
Nice	Nouveau règlement de changement d’usage depuis septembre 2026, avec zones à quotas	Quelle règle s’applique à l’adresse exacte du logement ?
Bordeaux	Changement d’usage avec compensation pour transformer un logement en hébergement touristique	La compensation est-elle réalisable avant l’achat ou la conversion ?
Biarritz et Saint-Malo	Compensation avec exceptions à Biarritz ; quotas sectoriels à Saint-Malo	Votre projet entre-t-il dans une exception, ou reste-t-il une autorisation disponible ?

Gli obblighi generali per tutti gli host nel 2025

Un affitto turistico può richiedere più procedure. La dichiarazione della locazione, la registrazione con numero, l’autorizzazione al cambiamento d’uso e gli obblighi fiscali rispondono a domande diverse. Il dettaglio dei documenti e delle formalità figura nella nostra lista dei documents obligatoires d’un meublé de tourisme.

Dichiarazione obbligatoria al municipio

La semplice dichiarazione di una locazione turistica si effettua in municipio, salvo quando l’alloggio è la residenza principale del locatore. In un comune che impone la registrazione, invece, la procedura riguarda anche le residenze principali. Per distinguere le procedure, consulti la nostra guida su déclaration d’un meublé de tourisme, poi il servizio online del Suo municipio.

Esposizione del numero di registrazione

Quando la registrazione si applica, indichi il numero ottenuto su ogni annuncio. Non lo confonda né con un numero fiscale né con un’autorizzazione al cambiamento d’uso. La pagina dedicata a la réglementation française des locations courte durée fornisce i riferimenti nazionali; il municipio conferma il regime locale.

Rispetto del tetto annuo

Il tetto ridotto a 90 giorni vale solo dove il comune lo ha adottato. Riguarda l’affitto turistico della residenza principale, e si conteggia per anno civile, tutte le piattaforme comprese. Verifichi la decisione comunale prima di riaprire il Suo calendario: Parigi e Lione applicano 90 giorni.

Cambiamento d’uso per le seconde case

Nelle città che regolano tale uso, affittare turisticamente un alloggio che non è la Sua residenza principale può richiedere un’autorizzazione fin dal primo soggiorno. Il semplice deposito di una dichiarazione o l’ottenimento di un numero non sono sufficienti. Verifichi anche il regolamento di condominio e, se è in affitto, il Suo diritto di subaffittare.

Obblighi fiscali

Dichiari i redditi da locazione secondo il regime applicabile alla Sua attività. Verifichi chi incassa e versa l’imposta di soggiorno per ogni prenotazione: la piattaforma può occuparsene in certi casi, ma questo non giustifica ignorare le Sue prenotazioni dirette. Il dispositivo DAC7 trasmette informazioni all’amministrazione fiscale; confronti il suo riepilogo con la Sua contabilità.

Come adattarsi alle nuove normative ?

Cominci con una scheda per ogni alloggio, con indirizzo, status di residenza principale o meno, il numero di registrazione e le autorizzazioni ottenute. Aggiunga il limite annuo applicabile e le notti già affittate. Questo documento serve a verificare un annuncio; una guida di benvenuto, anche molto completa, non sostituisce alcuna pratica in municipio.

Informarsi regolarmente

Consulti la pagina del Suo municipio prima di ogni stagione e dopo qualsiasi modifica dell’alloggio o della Sua attività. Nizza, per esempio, ha cambiato il suo regolamento a settembre 2026. Una cattura del Suo vecchio fascicolo non dimostra che le condizioni di una nuova richiesta siano identiche.

Professionalizzare la gestione

Tenga un calendario unico se pubblica su più piattaforme. Conservi i ricevuti, le decisioni di autorizzazione e il conteggio delle notti con i Suoi documenti contabili. Una domanda posta al municipio si tratta meglio con una data e un documento che con il ricordo di un calendario.

Ottimizzare il Suo annuncio

Una durata autorizzata più breve può portare a rivedere le date aperte, le tariffe e la durata minima dei soggiorni. Non prometta un check-in autonomo o un’attrezzatura le cui istruzioni non sono più aggiornate. Presso StyQR, osserviamo internamente che il 40% delle consultazioni di guide avviene in una lingua diversa dal francese: verifichi in particolare che le Sue indicazioni di arrivo rimangano comprensibili per questi ospiti. La mise à jour d’un livret d’accueil digital aggiorna l’informazione destinata all’ospite; non modifica né l’annuncio né le Sue autorizzazioni.

Considerare l’affitto di media durata

Un affitto ammobiliato con contratto di locazione può essere un’altra strategia per un alloggio che non desidera più offrire a una clientela di passaggio. Richiede però di esaminare il contratto adatto, la situazione dell’inquilino e le regole proprie di questo modo di locare. Non presenti un soggiorno turistico semplicemente prolungato come un modo per eludere un cambiamento d’uso.

Conclusione : una nuova realtà che può anche aprire opportunità

Le regole locali non vietano ovunque l’affitto turistico. Costringono a distinguere i progetti realizzabili da quelli che richiedono un’autorizzazione preventiva o una compensazione. Un proprietario che verifica prima di riaprire il calendario evita di costruire la propria stagione su notti che non può offrire.

Una volta risolte le pratiche, l’accoglienza resta un lavoro a sé. Per un alloggio affittato occasionalmente a conoscenti, un documento condiviso può essere sufficiente; la solution StyQR pour les locations courte durée facilita soprattutto l’aggiornamento e la condivisione delle istruzioni agli ospiti. Non certifica la conformità dell’alloggio.

Domande frequenti

Posso affittare la mia residenza principale quanti giorni nel 2025 ? Dipende dal comune. Parigi ha applicato un tetto di 90 giorni per anno civile dal 1o gennaio 2025, e Lione indica anch’essa 90 giorni. Non dia per scontato che questa cifra valga ovunque: verifichi la decisione del Suo municipio.

È necessario dichiarare il proprio alloggio in municipio anche in un piccolo comune ? La dichiarazione semplice si applica alle locazioni turistiche, salvo quando l’alloggio è la residenza principale del locatore. Dove è imposta una procedura di registrazione, riguarda anche questa residenza principale. Le dimensioni del comune non bastano quindi a determinare la procedura.

Che cos’è il cambiamento d’uso e chi deve richiederlo ? È l’autorizzazione da esaminare quando un alloggio abitativo è destinato alla locazione turistica in un comune che regola tale uso. Riguarda in particolare i progetti su un alloggio diverso dalla residenza principale. A Lione, il proprietario del monolocale del Vieux-Lyon previsto per 200 notti deve far esaminare il progetto prima di affittare; il numero di registrazione non decide la questione.

Le regole sono le stesse in tutta la città ? Non sempre. Lione modula alcune condizioni di autorizzazione in base al settore e alla superficie; Saint-Malo applica quote per settore. A Nizza, è ora necessario consultare il regolamento entrato in vigore a settembre 2026, piuttosto che riprendere la vecchia descrizione di tre tipi di zone.

Le piattaforme trasmettono i miei redditi all’amministrazione ? Sì, il dispositivo DAC7 prevede la trasmissione di informazioni da parte delle piattaforme all’amministrazione fiscale. Questo non sostituisce la Sua dichiarazione dei redditi. L’imposta di soggiorno segue modalità di riscossione distinte, da verificare per le Sue prenotazioni dirette e quelle effettuate tramite una piattaforma.

L’affitto di media durata è una buona soluzione se perdo delle notti ? Può andar bene se intende davvero passare a un altro modo di locare e utilizzare il contratto adatto. Non trasforma automaticamente un affitto turistico in locazione abitativa. Confronti il progetto, le sue regole e i ricavi attesi prima di modificare il Suo annuncio.