Alquiler turístico en 2025: lo que cambia
Propietarios de viviendas de uso turístico o arrendadores ocasionales: ¡2025 no se anda con medias tintas! Entre nuevas obligaciones fiscales, exigencias energéticas y una regulación local más estricta, conviene estar bien informado para seguir alquilando con total tranquilidad. Aquí tiene un repaso claro (y con algo de chispa) de las normas que debe conocer.
Alquiler turístico en 2025: lo que cambia (y lo que realmente debe saber)
Empecemos por el meollo del asunto: los impuestos. El Gobierno francés ha decidido apretar las tuercas al régimen micro-BIC, muy conocido por su sencillez. A partir de 2025, solo se aplicará si sus ingresos por alquiler no superan los 30 000 € al año (frente a los 77 700 € anteriores). Para el resto, se aplicará el régimen real, con la obligación de llevar una contabilidad digna de un pequeño hotel.
Además, las ventajas fiscales quedarán sujetas a una condición estricta: haber declarado la actividad, obtenido un número de registro y respetado la normativa local. En resumen, se acabaron los alquileres «salvajes» en plataformas sin ningún trámite.
El DPE obligatorio: cuidado con los edificios ineficientes
Gran novedad: el certificado de eficiencia energética (DPE) pasa a ser obligatorio en el alquiler vacacional si supera los 120 días de alquiler al año. Y no es todo: desde enero de 2025 estará prohibido alquilar una vivienda con calificación F o G.
Dicho de otro modo: si su acogedor estudio tiende a convertirse en un congelador en invierno, tendrá que invertir en aislamiento. Pero tranquilo, un buen DPE es también un auténtico argumento de venta ante los inquilinos preocupados por el medio ambiente (y por su factura de la luz). Regulación local: los ayuntamientos toman el mando
Otra evolución importante: las administraciones locales ganan más poder para regular el alquiler turístico. Algunas ciudades pueden ahora fijar un número máximo de días al año, exigir una autorización específica o imponer la transformación de locales comerciales en viviendas para conceder el derecho a alquilar.
En París, Lyon, Niza, Annecy o Burdeos, las nuevas normas ya están en vigor o en preparación. Por tanto, si alquila en una zona tensionada, es imprescindible consultar con su ayuntamiento. Porque no, un «no lo sabía» no bastará frente a una multa considerable.
A tener en cuenta: lo que debe hacer ya
Revise sus ingresos por alquiler: si supera los 30 000 €, prepárese para el régimen real. Solicite un DPE si aún no lo tiene, sobre todo en inmuebles antiguos. Infórmese en su ayuntamiento sobre las autorizaciones y los cupos locales.
En 2025, el alquiler turístico estará más regulado, es cierto, pero no está condenado. Bien preparado, podrá seguir recibiendo con una sonrisa a huéspedes de todo el mundo… ¡y con una vivienda conforme a la ley! ¿Está empezando en el alquiler vacacional? Consulte también nuestro artículo Normativa del alquiler vacacional para conocer todos los trámites.
Los tres frentes del año caben en una tabla: el umbral que se aplica y la gestión que le corresponde.
| Lo que cambia en 2025 | La regla o el umbral | Lo que hace ahora |
|---|---|---|
| Régimen fiscal | Micro-BIC solo por debajo de 30.000 € de ingresos por alquiler al año, frente a los 77.700 € anteriores | Revise sus ingresos del año y prepare el régimen real si supera el umbral |
| Ventajas fiscales | Condicionadas a la actividad declarada, al número de registro y al respeto de las normas locales | Declare la actividad y obtenga su número de registro |
| Certificado energético | Obligatorio a partir de 120 días de alquiler al año | Encargue el diagnóstico, sobre todo en un inmueble antiguo |
| Clasificación energética | Alquiler prohibido para las viviendas con clase F o G a partir de enero de 2025 | Emprenda las obras de aislamiento |
| Regulación local | Número máximo de días, autorización específica, transformación de locales comerciales en viviendas | Consulte a su ayuntamiento, sobre todo en zona tensionada: París, Lyon, Niza, Annecy, Burdeos |
Preguntas frecuentes
¿A partir de qué ingresos paso al régimen real? El micro-BIC solo se aplica si sus ingresos por alquiler se mantienen por debajo de 30 000 € al año, frente a los 77 700 € anteriores. Por encima de esa cifra pasa al régimen real, con obligación de llevar contabilidad. Calcule sus ingresos del año antes de elegir régimen.
¿Es obligatorio el DPE en un alquiler vacacional? Sí, en cuanto alquila más de 120 días al año. Por debajo de ese umbral la obligación no se aplica, pero realizar el diagnóstico sigue siendo útil, sobre todo en un inmueble antiguo. Una buena clasificación también convence a los viajeros atentos a su factura.
¿Puedo seguir alquilando una vivienda con clase F o G? No. A partir de enero de 2025 se prohíbe alquilar una vivienda clasificada F o G. Si su estudio se convierte en un congelador en invierno, las obras de aislamiento ya no se pueden aplazar.
¿Necesito un número de registro para conservar las ventajas fiscales? Sí. Las ventajas fiscales están condicionadas a tres requisitos: haber declarado la actividad, haber obtenido un número de registro y respetar las normas locales. Un alquiler publicado sin ningún trámite ya no da derecho a ellas.
¿Puede mi ayuntamiento limitar el número de noches que alquilo? Sí. Las administraciones locales disponen de más poder para regular: número máximo de días al año, autorización específica e incluso la transformación de locales comerciales en viviendas. París, Lyon, Niza, Annecy y Burdeos ya aplican o preparan nuevas normas. En zona tensionada, la única respuesta fiable es la de su ayuntamiento.
¿Por dónde empiezo este año? Tres cosas, en este orden. Compruebe sus ingresos por alquiler para saber si supera los 30 000 €, encargue un DPE si aún no lo tiene, sobre todo en un inmueble antiguo, y pregunte en su ayuntamiento por las autorizaciones y los cupos aplicables. El marco se endurece, pero una vivienda conforme sigue recibiendo viajeros sin sobresaltos.
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